每一个困境地产公司并购重组背后，似乎都有四大AMC的身影。
近日，一份名为《致福晟集团全体跟投员工的公开信》的文件再次将世茂与福晟的合作推至舆论的中心，信中称世茂“伙同”恒丰银行将共管账户里的2.67亿员工跟投款私自转走，世茂的角色从白衣骑士变成了“黑天鹅”。世茂不仅未能拯救福晟地产的债务危机，闹剧甚至愈演愈烈，福晟债券实质性违约，员工抢公章、追讨跟投款……其实，在世茂福晟这场“世纪并购”中，世茂不过是小股操盘，东方、信达才是白衣骑士。11月25日上午，世茂福晟公司员工们如常在福州福晟钱隆广场办公，但被临时通知提前下班，具体原因不详。知情人士透露，世茂福晟突发事件的导火线，或是此前的11月24日，一封未盖公章的公开信的流出。公开信披露，2020 年11 月18日凌晨，世茂方在未经使用福晟集团保管的复核KEY 的情况下，在恒丰银行的配合下，擅自将2.6493 亿元款项从共管户中转出。福晟发现后，表示与世茂沟通无果，目前已将上述情况紧急向市政府进行了汇报，并已立即着手通过法院提起诉讼，诉请判令世茂方、恒丰银行晋安支行追回共管款项。随后25号晚，福晟集团对此公开信做出声明称：“ 福建福晟集团、福建六建集团与东方、信达、世茂四方合作，外界未经四方核实的信息，属不实传播。”自今年1月份双方达成的那场“世纪交易”以来，关于世茂、福晟双方合作的问题与矛盾就常见诸报道。员工维权、项目延期、私募基金逾期、抢公章事件、投资人报警等事件持续上演。2019年12月，世茂方与福晟集团及金融机构开始接触洽商纾困事宜，并于2020年1月纾困合作四方（1：福建福晟集团、福建六建集团；2：东方；3：信达；4：世茂）共同成立有限合伙企业—广州市得耀鸿鼎投资合伙企业（以下简称“得耀鸿鼎”），组成福晟纾困平台。从上述股权结构的情况可以看出，世茂本质上是小股操盘的，且并未有实质并购，所以基本不涉及全盘承担福晟债务的情况，最多也就是按照股权比例承担有限责任。而世茂的入股比例仅有16.67%，折算进福晟集团的股权比例中仅有8.17%，对于福晟集团七百亿的负债总额，承担额度有限。因此，世茂并不是所谓的白衣骑士，正如世茂自己多次强调的那样：从始至今，世茂集团未对福建福晟集团、福建六建集团进行整体收购，世茂集团基于纾困合作四方的共同委托输出管理品牌及项目代管代建。据透露，目前整体纾困进展包括：上千名员工的离岗自主择业已基本实现平稳过渡，基本未产生重大劳动争议纠纷；项目已实现恢复生产经营。截至7月底，实现65个项目复工复产；六建集团1-6月在建项目共计263个，整体复工率96.5%；农民工欠薪、员工欠薪和跟投款项清理等突出的社会稳定问题也提供相应方案，得以阶段性缓解。世茂认为，福晟纾困平台仍以福建福晟集团有限公司经营主体，福晟集团的债务承担主体仍为福晟集团，通过对项目资产的盘活形成自身良性运转以解决债务问题。纾困平台并不对福晟集团相关债务承担法律责任。福建福晟集团既有的各类债务、项目生产资金投入等由福建福晟集团自身产生的经营效益来承担和偿还。2020年1月，世茂集团与福晟集团在福州举行战略合作发布会，正式宣布双方将共同成立新的合作品牌—世茂福晟，并将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等多个领域的战略合作。彼时各界都认为世茂介入之后，福晟的资金问题会逐步解决。在2020 年5 月的世茂房地产股东周年大会上，世茂房地产控股有限公司董事局副主席、总裁许世坛对这桩生意也有表态，收购福晟或者说战略合作，世茂大概会投入五十到六十亿左右，而“五六十亿能够拿到超千亿的货值，我觉得当然好好”。乐观的心态固然重要，但诚如收并购老手融创，也在市场上遇到过不少雷区。不久之后，福晟集团的债务问题就开始浮出水面。钜派资产旗下有三只福晟系基金项目：《钜福光晟并购私募基金》《钜洲福宝盆专项投私募基金一期、二期、二期二号》《钜福上海前滩并购私募基金》。记者了解到，2020年5月7日，上海易钜资产、钜洲资产、钜派集团作为甲方、福建福晟集团作为乙方、上海世茂建设作为丙方，共同联名签署了具有法律效力的《备忘录》，明确从2020 年7 月起福建福晟和世茂建设三年内完成钜派福晟系三个融资基金项目的清偿退出，各项目兑付时间都做了明确约定。2020年4月30日世茂集团按承诺兑付了钜派南山府项目，但到了2020 年7 月2 日和2020 年9 月29 日，这是《钜福上海前滩并购私募基金》项目的两个兑付时间点，世茂并没有继续付款。据世茂方面透露，公司基于纾困平台的委托，受托进行福晟的管理。在钜派和福晟平台商谈过程中，上海世茂建设有限公司在备忘录中加盖了公章，以做见证。且备忘录再次明确了还款人为福晟，“丙方(世茂建设)同意协助乙方(福晟)及其关联方解决钜派投资存量融资债务”，并没有任何世茂承担责任的字句。11月19日，福晟债券“18福晟02”公告违约，导致另三只将在一年内兑付的债券“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”也受到牵连，被机构下调信用评级至CC。一年过去了，福晟的资金困局仍然待解。与此同时，潘伟明也在加紧处置资产。2019年9月，潘伟明夫妇将福晟国际64.16亿股转给儿子潘浩然，福晟集团还将位于长沙的6个物业项目注入福晟国际，并表示后续在适合投资的项目上，福晟国际享有优先权。在2020年初世茂对福晟展开的资产重组中，福建六建的大部分股权也被保留了下来。尽管如此，遭遇疫情之后，住宅项目销售欠佳，福晟国际也面临资金困境，近期计划出售香港部分物业进行资产重组。截至2020年10月底，福晟集团已实现20个项目取证，获得40多张预售证，合计百亿货值。泰禾债务重组背后站着长城与华融
和福晟一样，同样是闽系房企，泰禾是近年来深陷违约债务危机房企中体量最大一家。7月30日，万科正式成为泰禾的潜在战投。近期，除在经营管理、流程改进、产品提升、销售策略等维度外，万科对泰禾的关键动作是带资方进场，提供担保，推动复工和抢销售节点，以解泰禾燃眉之急。泰禾的南京和苏州两大事业部，将在近期率先启动万科进场前的交圈。此外，万科正在和中国华融协商，不排除双方将一起进场，盘活泰禾南京和苏州项目。一方面盘活资产，一方面泰禾还需要债权方对其恢复信心。9月福建省分管副省长组织省厅相关职能部门与金融机构、银行等部门召开了关于泰禾的专题会议，商议扶助泰禾事宜。在各方推动下，近两月以来，陆续有债权人做出让步。“有一些债权方在口头上给出承诺，不过还需要内部审批签字。” 11月25日，知情人表示。以长城资产为例。作为四大AMC之一，早在2017年3月，长城资产就曾因承接泰禾项目公司60亿元债权和泰禾有过合作。长城资管是泰禾深圳院子项目的资方。泰禾深圳院子在2015年拿地时以7.5万元/平方米的楼板价成为地王盘，彼时预计总投资金额116.48亿元。到2018年，泰禾和长城资管的合作进一步加深至资产管理、基金、产业投资并购、银行业务、金融租赁、信托业务等维度。由此，长城资管成为泰禾的大债权人之一。涉及到债务展期，利息让渡等内容的协议，目前正在长城资产总部进行审批签字。“长城资产如果能够注资，是利好泰禾债务重组推进的。”上述泰禾债权方人士对时代周报记者表示，泰禾能给出的债务重组方式大致是债转股、债务置换、折价转让、结构化或证券化。占地2000亩、首次开盘热销95%、直升机看房……那些年，云南西南海项目在滇池度假区创下了前所未有的楼市神话。但因资金问题，该项目于2014年开始停工，之后经历了云南物流集团注资、长丰地产接盘等波折，依然深陷困局。四年之后的2020年3月23日，仁泽地产破产重整案首次债权人会议召开，据破产重整案管理人通报，截至债权申报结束之日，已有430位债权人申报629笔共220亿债权，经管理人审核确认的债权也高达140多亿，其中购房债权只有4360多万，其余均是工程欠款、借贷、欠缴土地出让金和其它经营性欠款，而管理人查明的仁泽地产所有银行账户的现金存款仅有40多万，剩余资产主要是未开发土地和未售出房产，远不足以抵偿债务。2020年6月19日，仁泽地产破产重整第二次债权人会议正式举行。会议上，债权人同意实施由管理人提交的重整草案，即东方资产管理公司旗下的上海东源添蒙投资中心作为重整投资人，无偿受让仁泽地产股权，并向仁泽地产出借最多45亿元的重整资金，将引入龙湖地产开发西南海项目。目前，仁泽地产解除资产查封工作已基本完成，接下来将力争在2个月内完成投放重整资金的前期工作，并按照重整计划规定清偿债权，恢复经营，启动后续开发，逐步实施交房。 如果你欠银行1万块，头疼的人是你，如果你欠银行1个亿，头疼的人是银行。AMC的不良资产处置模式主要分为收购处置类业务和收购重组类业务。其中，涉房类不良资产以信托贷款、委托贷款和各类应收账款的债权资产为主，归属于重组类业务。重组类不良资产中房地产占比过半，根据已上市的中国华融和中国信达的财报数据，截至2020年上半年，若收购重组类不良资产按行业分类，涉房地产类占比分别为53.5%和51.7%。在经济环境与政策调控及疫情三大因素叠加上，房企的资金链越发紧张，出现债务危机也即将成为常态，如何纾困这些房企，避免成为“不良资产”可能是四大AMC必须要考虑的问题。虽然四大AMC旗下都有自己的房地产公司，但是无论从经验和规模都不足以支撑困境地产企业的重组重整，正如万通董事长冯仑所言：开发商原来出问题，只要把银行债务重组这事谈好，再一边卖房，供应商再给点喘息的空间，基本还能活，但现在情况变了。信息太透明，消息容易捅出来，一捅出来，银行还没慌，总包先慌了。开发商对总包只付70%工程款，压着往前付，总包一看没钱了，那就不能再干活了，再干活收不到钱，工地就散了，这时候要救活企业需要求总包，这是以前没有碰到的新情况。在这种情况下，找一家头部房企代为操盘是个不错的选择。一方面与金融机构或非金融机构谈债务解决方案，一方面快马加鞭盘活资产。而对于头部房企来说，眼下正是一个“大鱼吃小鱼”的大好机会，借助AMC的力量可以在资金上、资源上更有优势。这也就是融创、万科、世茂等房企不断与AMC合作的重要原因。 温馨提示：因微信修改了推送规则，没有经常留言或点"在看"的，会逐渐地收不到推送。为此,请将"相信法律"加为星标或每次看完后击"赞"和"在看"，感谢您一直以来的关注和支持！
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来源：不良资产学堂
