这两天网上流传了一个深圳房产税的消息，细节写得有模有样。我们就先来看一下这个传闻的具体内容：
传闻内容
其实这个内容早在今年8月就传过一次，最近深圳新房市场打新热，引发新华社这样的官方媒体发文关注，并提出“要加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。”
也是因为这个表态，让前不久的传言再传了起来，但通过内容，我们可以判定这则消息可信度不高。因为内容提到的做法存在明显的不合理、执行成本太高，而且违背调控初衷并且有可能引发系统性金融风险。
后来，深圳市税务局也回应这则传言表示这纯属虚假。
深圳市税务局发声辟谣
下面我们聊聊为什么传闻中的这类房产税不靠谱：

（1）不合理 
这个传闻可信度低的最大原因是其中的规则不合理。
我们举个很简单的例子： 
有A、B两个家庭，每个家庭的人数都是三人，其中A家庭是富裕家庭，B家庭是中产家庭。 
假设富裕家庭A在深圳湾豪宅片区有一套300平米的大平层，总价值5000万元；而中产家庭B在龙岗区有两套住宅，面积分别是120平米和100平米，两套房总价1000万元。 
可见A家庭虽然有钱，但一共只有一套房，A家庭的情况按照上面写的规则，由于家庭只有一套房（不论居住面积），因此不需要交一分钱房产税；而B家庭虽然没有A富裕，但由于是两套房，而且两套房面积之和（220平米）已经超过人均60平米（三人共180平米）这个征税上限，多出来的40平米按照估值（约5万/平米）计税，40平米*5万/平*1.5% /年= 3 万/年。 
结果就是虽然B家庭房子的总面积和总价值都远不如A家庭，但A家庭免征房产税，B家庭每年要承受3万元的负担，这合理吗？A家庭和B家庭这种对比的情况在当地绝对不是个例。 
这个规则还有很多不合理的地方，如果按照人均面积作为免征的参考因素，那就等于是照顾高房价地区的业主，因为高房价地区的60平米房产的价值比周边低房价地区150平米的价值还要高，如果因为面积征低价区业主而不征高价区业主，这不是劫贫济富吗？ 
再有，2011年深圳有了限购之后，深圳当地的炒房客大都是借用其他人的名额来利用首套首贷的低首付资格进行低成本炒房，结果就是，虽然炒房者手上实际持货好几套，但这些房子名义上都在被借名额的人名下，一个人（或一个家庭）名下只有一套，也不在征税范围，反而是一些早年为了自己改善生活买新房，但没有卖旧房的普通家庭由于不会玩借名额买房这种骚操作而导致一个家庭名下有两套房并且可能被征税，这同样不合理。 
目前，由于房价上涨而租金不振，深圳市平均二手住宅平均租金回报率在2020年7月时已经降至1.20%的历史最低水平。也就是说，一旦按照传闻的措施征税，最低一档的税率（1.5%）都比租金回报率高，如果加上月供，绝大多数业主是吃不消的。
在租金不涨而房价上涨的背景下，深圳租金回报率（图中灰色线）不断下滑
（2）执行有难度
正是因为有上面说到的种种不合理，如果这个措施落实，一定会有无数人钻空子。
比如说，你不是针对人均面积征税嘛，反正现在深圳落户简单的很，一些业主就到老家找亲戚朋友或老人，加一两个人到自己家的户口本里来，人均住房面积不就压下去了嘛？
或者，把已经持有的几套小房子卖掉，凑齐资金买一套大的，这样家庭就只有一套房但房产价值没有变化，还可以免税；
再或者，一对夫妻为了免除房产税，选择离婚，然后把之前的房产平均分配，这样一个原本要交税的家庭，就变成了两个不用交税的家庭。
所以只要给免征，就一定会有数不完的漏洞，这些漏洞会极大地增加执行成本，甚至让事情没法执行。
（3）没有必要
房地产税属于地方税，深圳的经济结构很不错，有大量优质企业持续不断地纳税，是全国土地依赖程度最小的城市之一，而且深圳财政不用上缴广东省，所以尽管深圳的土地出让数量越来越少，但不影响深圳相对健康的财政收支。
这个城市现在根本不缺钱，不需要用这么激进的房产税去刺激风险已经很高的楼市。不过这些年国家正在从发达地区抽取盈余补充欠发达地区，又称为转移支付，这有益于中国各地均衡化发展。在这样的背景下，深圳的资源也不再是一个城市独享的，而是属于由国家调配的财源，因此在未来不排除深圳也有征收房产税的可能，只是目前的急迫性不强。
（4）违背调控初衷
这是值得重点讨论的部分。现在房地产调控都讲究一个稳，说白了就是既害怕房价大涨积累更多风险，更害怕房价下跌带来更大的风险。网传的这种累进式房产税（最高一级税率高达房产总价的4.5%）确实太激进了，对房价有很大的冲击，这和近几年来“房住不炒”、“价横不跌”的目标完全背离，所以可能性很低。
那么，深圳现有的调控措施是怎样的呢？
很简单，基本上就是四点：
1、越来越严的限购，减少买盘并增加业主惜售心态引导卖盘也相应减少
2、长时间的限售，强制性地减少中短期卖盘；
3、打击离婚买房，减少买盘；
4、增加流转过程的税费，对房产流转增加障碍。
我们仔细思考这几个做法，会发现它们都明确指向一个目的，那就是降低存量市场的换手率，增加流转难度。当一个资产买的人少了、卖的人也少了，少到一定程度，它的价格不就牢牢地稳住了么？
所以稳定房价才是调控的真正目标，没人说要房价下跌，只说要健康稳定发展...如果真的想要房价下跌，有100个方法能让现在的房价打五折甚至打三折。房价没有跌只是因为不想要它跌而已。如果你到今天还看不懂这一点，就算是白关注这么多年的楼市了。
而关于这个城市供给侧的问题，到现在也并没有得到很好的解决 - 尽管当地写字楼的空置率高的惊人，但大量土地（尤其是关内优质地段的土地）几乎全部都在建设已经严重过剩的写字楼；然后就是不给看上去供不应求的住宅足够多的土地...然后又跑到深莞交界的连个超市都没有的地方把商品房用地的比例划分给只租不售的保障房，进一步降低了商品房供给。 
我们倒也不能怪深圳不加大住宅供应，因为从存量来看，深圳确实不缺房子。作为一个成熟的一线城市，深圳的住房供给主要由二手房市场提供，我们现在看到的供不应求是存量房市场流通盘的供不应求，而不是客观总量的供不应求，否则怎么解释越来越多的出租房源以及萎靡不振的住宅租金呢？真相是很多房产被囤积和锁定，其中不乏既不出租也不出售的存量房源，囤货居奇，不断享受0持有成本下的资产增值。
但是，如果这则传闻中针对存量房的高额持有成本属实，就会把大量被冻结的二手房（大量空置的房子）刺激出来成为卖盘，冲击二手房市场，引发价格下跌。原因很简单，税率比租金回报率还要高，即使没有负债而且全年无空置出租，房产也会变成一个负现金流资产，这种背景下不逼出大规模抛盘才怪。而这么多年下来，我们应该明白那些会让房价大跌的措施是不太可能推出的。
真要让深圳楼市回归理性不难，我认为可以考虑的做法包括但不限于：
（1）审核存量房贷：把过去五年所有房贷申请者的流水和收入证明进行严格复查，一旦发现是假材料或刻意制造的流水，商业银行收回贷款并让造假的房贷申请人承担法律责任。实际情况是，过去几年大部分房贷申请者的流水和收入证明为假，只要有首付就可以上车，甚至有不少投资和投机者的首付也是通过首付贷、信用卡等渠道借来的。
（2）打击代持：彻查并取消所有的代持交易，深圳一年成交10万套左右的住宅，平均一天也就200多套，采取经侦级别的调查搞清买房人信息和是否代持简直太简单。
（3）金融监管：取缔一切首付贷业务、禁止经营贷流入房地产，对野蛮生长的民间金融借贷进行高标准监管。
我可以十分有把握地说，如果做到这三点，不需要房产税、也不需要限购限售，深圳房价回到2014年没任何问题。这些做法没有一个是错的，但针对性太强，可能引起金融风险，当然也就不敢动了。
总之，在城市化速度逐渐放缓的背景下，土地出让这种一次性收入在未来逐步转变成针对存量的可持续税收是一个趋势，房产税是时间问题，但不会以传闻中的这种形式到来。我们没有必要为深圳房产税这样一条不靠谱的传闻感到恐慌，但也确实应该看到楼市在当下面临的潜在风险。央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中表示房地产是我国目前最大的“灰犀牛”，这绝不是一句空话。
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