上市两年多,凭借多次超出市场预期的业绩,碧桂园服务(6098.HK)成为港股炙手可热的明星公司,股价较发行价上涨超过4倍,年回报率达58%。
比起股价上涨,更有意思的是碧桂园服务的上市很大程度改变投资人对于物管这门生意的认知,开创了一个新的投资范式。
两年后的今天,上市物管公司的数量暴涨至39只,短期内出现了供大于求的局面,引致了最近的集体回调。而刚好这时候,碧桂园服务召开了"你好,新物业"发布会,提出"新物业"的概念。
这一次,一向引领物业风向的碧桂园服务,会带来哪些新机遇呢?
物管股为什么走牛?
复盘过去两年的物管大牛市,大概可以分为三个阶段。
第一个是认知重塑阶段。2018年以碧桂园服务为代表的一批物管公司上市,打破了投资者对物管的刻板印象,开始认可这门周期性小、轻资产、现金流好的生意。
物业服务的现金都是预收的,现金流非常好;成长过程每年都是在去年的存量生意上,再做增量,不需要太多资本支出。
我们可以看到碧桂园服务2018年的招股书,其上市前两年收入的年复合增速高达36%
来源:招股书
第二个是认知加强阶段。这个阶段的物管企业,不断交出远超投资者预期的财务报表,开始得到越来越多投资者的认可,股价开始有所表现。
比如2019年3月19日,碧桂园服务公布2018年财报,全年盈利同比增长129%,而市场预期仅为50%左右。第二天开盘股价大涨12%,随后一路上行。
来源:富途
可以说在过去的两年时间里面,碧桂园服务每一次公布财报,都是投资者上车的好时机。
第三个是疫情防御阶段。由于物管公司不受疫情影响,某种程度上还有受惠,所以在疫情期间,资金纷纷选择配置物管公司,碧桂园服务估值最高峰一度达到83倍静态市盈率。
来源:富途
总体来看,上市两年,碧桂园服务向投资者交出了一份满分的考卷。
一方面,业绩表现优异,营收从2016年的23亿人民币,到2019年接近100亿人民币,净利润更是由2016年的3.53亿人民币上涨了近5倍到17.18亿人民币。
另外一方面,股价涨幅也很惊人,从2018年10港元左右上市,到今年最高峰56港元,足足有5倍多的收益。
在这波牛市行情的背后,我们可以感觉到投资人明显的偏好:确定性成长性。
碧桂园服务过去两年光是依靠凭借零成本的高质量品牌内生增长,营收就轻松翻了一倍,既有成长性,又有确定性,股价自然就受到热捧。
来源:碧桂园服务2020年中报
不过,今年7月份以后,由于部分物管公司财报不及预期,整个板块的估值开始分化。
市场开始意识到,一些仅靠买买买实现快速扩张的企业,成长的持续性并不强,不应该给高估值。
反而是那些专注提升自身服务水平,靠服务、口碑内生式成长的公司,更值得资本青睐。
看起来,光靠面积实现高增长的故事已经讲不下去了,进入到新的阶段,物管公司要如何发展呢?
市场如何看待物管股
实际上,8月份碧桂园服务交出的财报依然亮眼。
从财务的角度看,碧桂园服务上半年营收62.7亿元,同比增长78.4%,净利润13.3亿元,同比增长61.6%,无论规模还是增速,都是行业第一。
来源:碧桂园服务2020年中报
从经营的角度看,碧桂园服务的合同管理面积7.5亿平方米,同比增长27.7%,平均的物管单价2.17元/平米/月,同比增长3.8个百分点;另外,社区增值服务收入增速接近翻倍,同比增长96.2%至约6亿元。
无论是收入还是运营,碧桂园服务表现都很稳健。因此在中报发布后,包括大摩、小摩、中金等在内的多家券商都给出了买入的评级,目标价提升至60港元以上;财报发布第二日,碧桂园服务的股价随即上升7%。
可见,市场明显还是认可这份财报的。
前不久,各大投行陆续发布了针对物管行业的研究报告,综合各家投行的观点,目前物管股的估值已经出现分化,未来具备以下特点的物管公司将会更受投资者青睐。
1) 强大市场品牌外拓能力,自身有强大面积储备;
2) 不依赖对物管公司的收并购驱动规模增长,而以内生增长为主;
3) 非业主增值服务收入占比较低,与地产公司的关联交易和收入的占比较低;
4) 社区增值服务已形成成熟可复制的模式
前三条标准强调更多的是确定性。过去两年,物管股股价看涨,开始有一些公司在资本的支持下,从市场融资,然后在一级市场大肆收购物业公司。
但是这些物业公司并不都是好的资产,有些并购短期内报表很好看,但是长期运营不当却会带来亏损及过高的商誉,得不偿失。
因此市场更青睐依靠品牌外拓和自身面积储备较丰富的内生型增长驱动规模的公司,而不是依靠收并购增长的公司。
另外,非业主增值收入部分,一般和地产公司的销售业务相关,周期性比较明显。
来源:碧桂园服务2020年中报
最后一条标准 —— 成熟的社区增值服务 —— 代表的是物管行业未来的成长空间。
2020年上半年,碧桂园服务的合同在管面积是7.5亿平方米,按照中国人均居住面积40平米计算,碧桂园服务未来所能触及的人口大概是1800万人左右。
碧桂园服务目前的平均物业费是2.17元/平米/月,对应每个人的物业费价值仅为86.8元/月。
而这1800万人居住在碧桂园服务的社区里面,每天都有各种各样的需求,例如家政保姆、买菜、团购、房屋租赁、旅游,这些需求的价值都要远高于物业费价值。
从财报上面看,碧桂园服务的收入主要来源还是管理费,社区增值服务部分仅占10%不到。
来源:碧桂园服务2020年中报
但是从利润率来看,2019年社区增值服务的毛利率高达66.2%,远高于物业管理的30.2%,未来能带来的利润空间很大。
四条标准的背后,仍然是市场喜欢的确定性成长性。
对于碧桂园服务来说,公司储备面积4.27亿平方米,主要来自珠三角、长三角、京津冀等核心城市群,基础业务确定性强,成长空间肉眼可见。
来源:碧桂园服务2020年中报
非业主增值服务收入占比仅为10.8%,远低于同行。从前三条标准看,碧桂园服务毫无疑问都符合市场选择物管标的的标准。
而最后一条标准,正好是碧桂园服务的发力点,也是未来物管公司拉开差距的地方。
新物业概念
11月26日,碧桂园服务在广州电视塔召开"你好,新物业!"发布会,会议上提出"新物业"的概念,以及通过"四新",对物业服务进行了全新的解读。
"四新"分别是新科技、新服务、新生态和新价值。
新科技是指碧桂园服务将全面拥抱智能化,通过智能机器人、AI等技术,打造效率更高的社群服务。比如说碧桂园服务耗资近5亿打造的天石云系统,通过大数据+AI,智能化识别住户的需求,为住户提供更精准的柔性服务。
此外,碧桂园服务还和海康建立合作实验室,在智能安防上面共同研究;在保洁服务上,联合博智林推出扫地机器人。
这两个项目非常有针对性,目前人力成本仍然是碧桂园服务成本的大头,这些智能设备的普及将大幅节省安防和保洁上的人力资源支出,从而可以让碧桂园服务配置更多的人力在真正需要的地方。
新服务是指碧桂园服务将打破物业服务的边界,把客户群延伸至中小微企业、政府机构等。
随着中国的经济发展到新的阶段,城市服务是行业未来的趋势,这个市场也是很多物管公司都在关注的新蓝海。
但是这个蓝海,并不是所有物管公司都能参与,只有那些拥有丰富大型社区管理经验的物管公司,才能应对城市服务的复杂及精细化管理场景。
碧桂园服务在这个板块,先天性优势明显,覆盖大量的低线城市大盘项目,随着进驻的城市越来越多,带来的效益也会越高。
目前碧桂园服务的"城市共生计划",已经和韩城、开原、寿阳等十几个城市达成合作,为这些城市提供市政运维一体化、城市空间运营、城市产业资源协同等一系列服务。
今年以来,碧桂园服务收购的满国康洁、福建东飞两家环卫龙头公司,加强其在城市服务领域的布局优势及竞争壁垒。
新生态是指碧桂园服务将以住户为中心,打造多元的生活和商业合作模式,以全球视野为国内外客户提供平台,把业务生态做到更辽阔的延伸。
我们前面也提到过,碧桂园服务未来服务的人群规模,将去到1800万人,假如算上市政服务,能触达的人数将更多。
在这些人群里面,每天都有各种各样的需求,比如说买菜、团购、娱乐、旅游等等,这些需求的价值,远远高于单纯物业管理费的价值。
目前,碧桂园服务现在已经形成了6个线条和几十种服务品类,在各个领域为住户提供增值服务。
比如业主需要装修,碧桂园服务在严格的考核标准下,挑选了600多个战略合作伙伴,可以为业主提供靠谱的软硬装服务。
比如业主要买菜,碧桂园服务自己不做电商、网购,但是会充分发挥自己在连接上的优势,和新经济合作,建设社区物流、零售网络,提供一些社区增值的服务。
在新生态的背后,碧桂园服务不止是一家物业服务公司,更是一个物业服务生态联合体。
最后,新价值是一个总结,无论科技、服务还是生态,都要以客户需求出发,才能实现真正的价值创造。
那么,要满足客户的需求,首先是要知道用户的需求是什么。在倾听客户需求方面,碧桂园服务有一套原创的方法论。
首先,碧桂园服务内部成立了一支客服团队,365天不间断抽样调查,收集用户需求,每年调研人次近200万。
其次,碧桂园服务在2020年成立客户体验研究院,在全国招募1000名美好生活体验官,包括“喜欢提意见”的业主和“喜欢出点子”的员工,并在上百个项目建立了客户体验研究小组。
客户体验研究院通过数据、专题分析研究,描绘客户旅程,检视服务蓝图,从而持续优化服务方案、创新服务设计,提供给相关部门落地。
最后,碧桂园服务在科技层面,根据这些分析研究,以客户体验为中心提供柔性服务,真正做到一人千面。
在新的理念背后,碧桂园服务为投资人打开了新的想象空间。
物业服务不仅仅是简单的四保,而是庞大的社区人群服务,无论是科技对成本、效率的优化,还是城市服务的边界扩展,都会对碧桂园服务未来的业绩有强烈的推动作用。
结语
随着物管IPO大潮于今年底进入尾声,行业内主要的核心企业基本已经悉数登陆港股市场,同时,物管行业的竞争已经进入到下半场。
整体来看,物管板块的成长性依然不错,长线资金配置意愿仍旧非常高。
但是,未来大概率不再是板块同涨同跌,而是估值分化,龙头公司享受溢价。
物管公司之间也不再是简单比拼面积储备,而是进入到一个全方位能力竞争的阶段。谁能在稳定的基础业务之上,在科技赋能、社区增值、城市服务各个领域,为客户提供更多价值的,谁才能笑到最后。
根据市场最新预测,碧桂园服务现在的市值对应2021年盈利大概是30倍左右,和其他高估值的同行对比并不贵。
而且,碧桂园服务无论是面积储备,还是社区增值、城市服务领域,都明显处于领先地位,有龙头优势。
投资者可以继续保持信心,持续跟踪观察,假如这几项业务都发展良好,未来碧桂园服务的市值绝不止1000亿港元。
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