作者@qrs1986
发布在一亩三分地
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分享一下自己过去两年人在加州湾区，同时在 FL orlando 周边买投资房的经验教训。
毕业之后和男友双双在湾区呆了好几年。18 年初男友搬来 FL 离他家人近一些。我当时没有下定决心离开湾区，所以开始了两地，同时开始在 orlando 附近买投资房。一年以内买了三套。有的正好来看男友就看一下，有的看都没看， 过户都是远程签的。现在两年半过去了，房价和房租基本都有每年百分之八左右的涨幅。维修少的房子每年有超过 10% 的 cashflow, 也有踩了雷总要修的房子但也每年有结余 。

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对我来说远程买房最重要的是有一个信得过的 realtor。我们这个是男友刚搬过来找自住房的时候，在 zillow 上找的一家评价很高的 boutique brokerage 分配来的。这个 realtor 不到三十但已经有十几年经验，对我来说非常合适，因为既有经验又有精力。后来有感兴趣的房子， 都是她去看 facetime 给我, 每次都能给很多对于房子本身和小区的见解， 其实我自己去也看不出来这些。offer 之后的 inspection 和 closing 之前的 final walkthrough 全是 realtor 去看给我 facetime。

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第二点是要自己紧盯房源做 research. Orlando 虽然没有湾区抢的厉害，但也是 seller's market, 而且并不像湾区房子出来之后至少有一两天时间才 offer due，都是先到先得。所以全靠 realtor 给推房子也不行，尤其因为投资房都比较便宜，自然也不能指望人家像高价自住房那么积极的找。于是我在realtor 给我设的 alert 之外，自己在 redfin 设了好几个 search, 每天没事儿都看几遍 app，有合适的就马上叫 realtor 去看。最后三个房子里面只有一个是 realtor 推的，另外两个都是我自己找的。

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第三点是自己要想好买房的 criteria, 学会自己做 analysis。这里主要考虑的是区域，cashflow, 房子状况。先选好大致想买的区，区越好房价越高租客质量越好，但是租售比也就低。我最后决定买的是蓝领区，可以有不错的租售比和基本靠谱的租客。后来发现房价低涨幅也稍高一些。然后就是网上找了 rental analysis 的 google sheet, 把各个数据都填进去，房租减去房贷，税，和保险，再预留一定的维修和空置的费用，就是每月预期的结余 (cashflow)。我的目标是 cashflow 超过 10 %。这里说一下房租，因为是低房价区，房租每月差一两百cashflow 就会大相径庭，所以准确的估计房租很重要。我主要是在 zillow 上看现在正在出租的类似房子，比较大小和状况，然后在 rentometer 上参考一下，基本这样估计出来的都很准。

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第四关于 property management. 异地投资房自己管理基本很难，我一开始试图自己管，想着实在需要可以叫男友过去看一下，后来发现还是太烦心。leasing 部分其实不难，主要是东西坏了找谁修的问题。如果不认识熟悉的靠谱的人就很难。最后我找了一个本地不小的 Property management company。他们有 in house maintenance team, 修东西很及时，大到换房顶小到修马桶都可以。他们流程也很规范，每月有statement，年末发1099 税表之类的。收费不低 （75% first month rent for leasing, plus 8 % per month rent)，服务也不是十全十美，但是靠谱省心。看板上有人提到有中介收费低一些，如果信得过就可以省不少。
下面再来说一下 FL 买房跟加州不一样的地方：
1.Wood vs Concrete block construction. 全国多数地方包括加州，房子基本都是木头结构，但是 FL 有至少半数房子是水泥结构。这是因为温暖潮湿的气候容易滋生 termite, 水泥结构抗 hurricane 也比木头结构强很多。水泥房一般比木头房贵 20 % 左右，所以我看 redfin 第一眼就要看是木头还是水泥房。尽量买水泥房，如果买木头房，要考虑到 terminte treatment 的支出和保险可能偏高。2.Flood zone. Orlando 是内陆，附近 flood zone 的房子不多。但是我买投资房是不买 flood zone 的，主要是要加上 flood insurance, cashflow 就会差一些。3.Closing cost FL. 因为没有收入税，就加了 transfer tax，这样closing cost 就高了一些。这个 transfer tax 卖家付房价的 0.7%, 买家付房价的 0.55%。如果做 refinance, 这些都要自己出，所以 refi 的 cost 很高。4.Property tax. FL 的 property tax 也比加州高一些，Orlando 周边基本是 1.7% 到 1.8%。因为assessed value 都比市价低一些，所以我一般算买价的 1.6%。
今天先写到这里，以后有空可以更具体的分享各方面的经验。我现在已经搬了过来一年出头，也又买了三个房子，还是一样叫 realtor 去看，叫 PM 公司管，所以跟人在加州的时候区别也不大。
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