不知不觉已经宅家到年底了
大家黑五都抢到好货了吗？
别的不说
有多少筒子已经下定决心要买房了？
问其中的缘由，都是辛酸泪！

一起看看下图吧
家里仅有的一张桌子被室友霸占了
所以，疫情期间囤的水有了以下用途...
（图片来自twitter@Puma，版权属于原作者）

卫生间办公，有内味了...
（图片来自twitter@Mitali Chakraborty，版权属于原作者）
太惨了有木有！
近期宅家时间变多了
拥有一个充满幸福感的家真是太重要了！
对很多漂洋过海的小伙伴们而言，
在这里有一套属于自己的房子，
才真正能感受到归属感。
并且利率持续走低
也让很多小伙伴有了购房的打算。
（图片来自.mashvisor.com，版权属于原作者）
选择一位专业靠谱的房产经济人
则是重中之重
大成，达拉斯最具投资经验的地产投资顾问。 精通英语，西班牙语，中文。出生于投资世家。精通市场房投资，自住房买卖，airbnb, 地产股票投资，商业买卖租赁，各种政府项目，更对房屋保养，房屋翻新，城市规划，地产市场有着丰富的知识。
祖籍天津，出生在沈阳的地道道的北方人。在东北的童年是丰富多彩，无忧无虑的。东北的黑土地，不仅仅养育了大成健硕，伟岸的身材，更根深蒂固的影响了他的性格，将北方人的豪爽，单纯，正直和勤奋深深地烙印在了他的举止行为中。
1
Cheng Lu 大成
由于父母的工作调动，小学一结束，大成便跟随父母来到了美国，期初定居在伊利诺伊州，随后不久便来到了美国的南方，得克萨斯州的达拉斯市。
德州人民的朴实，勇敢，自信，正直，与北方人们的性格有着千丝万缕的相似，在这片同样广袤的土地上，大成如鱼得水。中学期间，就加入了学校的篮球队，橄榄球队。结交了无数的美国朋友，讲的一口流利的英语和西班牙语。
在达拉斯生活的近10几年中， 伴随着达拉斯城市的飞速发展，大成的事业也逐渐与房地产，这个无比激动人心，发展迅速的产业紧密相连。
大学期间，大成创立了自己的装修公司，与几位美国朋友一起做起了装修，翻房子的工程。从08年次贷危机到2019年，大成所经手的翻新，装修，维护，买卖，出租的房子，不下百套。
2019年，大成卖掉经营业绩极好的装修公司，正式将工作的全部重心转移到房地产投资与自住房买卖上面。
大成有着极其丰富的投资经验。对市场上各类房产，以及投资项目了然于心。从08年次贷危机到目前，帮助翻新，维修，买卖，出租的投资房，数不胜数。2019年底正式将全部工作重心转移到房地产投资上来。
21世纪阳光地产公司介绍
21世纪不动产作为全球认知度最高的房地产公司, 覆盖全球80个国家和地区，拥有约7,700家门店和超过120,000名经纪人, 其中在中国81个城市拥有超过3000家门店。
  • 21世纪不动产的母公司Realogy(NYSE: RLGY)是从事房地产的全球性服务提供商，《财富》500强之一。
  • 21世纪阳光地产提供包括商业地产买卖租赁.住宅投资物业买卖.出租物业管理.房地产开发四大项服务.
  • 21世纪阳光地产自从成立以来，成功运做数以万计买卖及投资案例。
解答投资疑惑
Q
自住房和投资房的挑选标准一样么？
大成解答：
  • 自住房和投资房的标准非常的不同。
    就连投资不同的项目，所应该购买的房屋大小，地理位置，年份，价位，都有着很大不同。
  • 自住房，如果您有孩子，需要考虑学区的评分，房子距离您工作地点的远近，周围是否有足够多的超市，商场，甚至饭店，小孩子的娱乐场所等。
  • 投资房，需要看您投资的具体项目。
    如果是Airbnb，肯定需要考虑买在交通发达，离旅游景点距离近的地方。
    那么此时，可以不必考虑学区。
  • 如果您做学生房，需要选在大学城附近。
    是否有校车直达都是选择的重要考虑内容。
  • 因为手里的项目比较多，每个的侧重点都不同， 这里只能展开到这么多。
Q
外国人可以在美国买房子投资吗？
大成解答：
  • 具体情况具体分析。
    有些特殊的项目，特别是和政府，养老机构挂钩的，会要求有税号或者社会安全号。
  • 一般的项目比如出租市场房，学生房，一般对身份是没有特别的要求的，外国人都可以参与投资。
Q
外国人在美国买房子可以贷款吗？
大成解答：可以贷款。有些银行有特殊的项目。比如华美银行，汇丰银行。都有针对中国人做的不查收入的贷款。利率会比本国人略高，首付也会略高。但如果项目选择的好，还是有很大的利润空间的。
Q
怎么计算投资房的投资回报率呢？
大成解答：
  • 我们一般是这样计算的。房子的一年总，总共租出去的时间，乘以租金，再减去折旧和管理费维修费，算我们房子的一年收益。我们很难预先估算空房率，折旧费和维修费 ，所以一般用年租金乘以75%作为年收益。
  • 年支出是PITIA,也就是Principal and Interest（月供），Property tax,(地税)，Insurance(房屋保险)，HOA(物业费)，加在一起就是我们一年的必要支出啦。
  • 我们的投资回报率一般是这样算的：ROI= rent*75%-PITIA。
Q
刚搬来达拉斯，自住，有什么城市推荐么？
大成解答：
  • 如果您有孩子，喜欢中国人比较多的环境，需要经常去中餐馆，中国超市买菜，那么plano，frisco都是您的很好的选择。这两个城市有非常好的学区，中国人很多，生活便利，可以作为您来美国的第一个过渡城市。
  • 如果您已经对美国社会非常熟悉，语言很好，能够非常快的适应陌生的环境，孩子也不怯生，能融入美国的环境，那么推荐您去FLowermound, copell,等城市，那些城市有10分学区。
  • 如果您没有孩子，那么可以考虑买一套交通方便的房子。Carrollton具有非常有利的地形优势。
  • 然而话说回来，还是要具体情况具体分析。每个人的需求都不相同。
Q
美国的房地产市场和国内有什么不同呢？
大成解答：
  • 美国是发达国家，拥有非常完善的法律法规和市场交易制度。
  • 中国式发展中国家，从90年代百废待兴，到现在的经济强国，我们见证了她的发展。
  • 两个国家的性质不同，投资收益方式也有本质的不同。对于像美国一样的发达国家来讲，主要的收益是现金流，也就是每个月的稳定租金回报。这种回报的优势就是，稳定，风险低，作为可持续进行的账上收益，贷款的时候可以帮助您撬杠杆，带来更多的投资机会。
  • 而发展中国家的收益就不能用现金流衡量了。大多数时候是看Capital gain, 也就是房价的涨价。比如可能您有听说过有人去越南啊，老挝啊，泰国啊投资房子，就是看中了这些地方有可能发展的非常好，房价翻几番。然而这都属于高风险的投资了。因为这些发展中国家的预期是不可知的，也有很大可能房价会跌或者涨幅很小。
Q
买房子您推荐贷款么？（自住，投资）
大成解答：
  • 是这样的，贷款对于买房子的人来说，有利有弊。
  • 如果是现金买房子，普遍可以搞价，拿到低于市场价的房子，但是具体搞下来多少钱，需要看您中介的语言流利程度，谈判技巧，对市场的把控。我们不排除这样的情况， 虽然中介搞下来许多钱，然而价格仍然远超房子的真实价值。
  • 如果是贷款买房子，搞价的空间就会小很多，您的中介会有不小的压力。然而如果出现了，中介搞不下来价格，最终的合同价格依然远高于房子的真实价格，那么银行的估价会成为您跟卖家搞价，沟通的最有力的武器。如果卖家不同意减价，您可以以银行贷款不通过为借口，退出合约。不会有任何的经济上的损失。
Q
用现金买房子之后再cash out refinance，会不会省下一大笔钱呢？
大成解答：
  • 这是个非常好的问题。也是投资房子需要弄明白的第一步。
  • 如果您仅仅是现金买了房子，立刻就做cash out refinance,其实并不会省下钱。因为，1 如果您作为买家买房子，地产经纪人很有可能可以帮您搞到卖家支付第三方费用等一系列的优惠条件。如果您自己做refinance，这一部分钱是需要您自己承担的。
  • 买房子做贷款的利率，普遍要比cash out refinance 低很多。
Q
请问您手里有高于市场价的投资项目么？
大成解答：有，但都有门槛。需要具体情况具体分析。请联系我面谈。
Q
为什么说租金如果不够高，还不如不做。只要有租金，不就是好的么？
大成解答：
  • 这是个非常重要的问题。
    很多投资人都认为，我既然要做房地产投资人，只要有租金，就好，然而事实不是这样。
  • 投资人最重要的一点，就是要可以持续的贷款，撬杠杆，适合的价格买入房产，并且长期持有，增加收益。
  • 然而我们贷款有这样的要求，就是debt/income 必须要小于等于40%；
    如果是投资房，我们按照上述的投资回报率的计算方法，如果ROI也就是投资回报率大于零的话，这套房子相当于为您增加了income，也就是收益。
    这样子您就可以撬更多的杠杆，贷款做更多的投资。
  • 如果ROI小于零的话，相当于增加了debt，这个增加的debt，会乘以一个2.25的加权，损害您的income.这种情况，还不如不做投资，把贷款的宝贵机会，留给以后更好收益的投资项目。
  • 简而言之，当租金*75%-PITIA <0的时候 ，这样的投资房是不建议您入手的。
Q
作为投资人，听说第一套自住房的购买要非常谨慎，您能解释下为什么吗？
大成解答：这是个非常重要的问题。很多投资人都认为，我既然要做投资人，只需要做好投资房，跟我的自住房有什么关系呢？
关系非常的大！
我们都知道，对于贷款有这样的要求，就是debt/income 必须要小于等于43%；如果是投资房，我们可以谨慎选择，找到最适合自己的方式，将投资房收益做高，确保它能为我们增加income,为后续的贷款打好基础。
然而，自住房就不能这么做了，它没有收益，是纯粹的debt。如果想要继续投资，第一套自住房一定要谨慎购买。
大成的顾客来自全球各地。由于有超过10年的投资房子，翻新房子，装修房子，买卖出租房子，开店，装修商场的经验，地产经纪人大成有着犀利的洞察市场的眼光，总能找到市场上最适合投资的好项目，帮助房东跑赢通胀。无论市场好坏，总能做出远远超过市场投资回报率的好项目。欢迎各位咨询！
点击阅读原文查看更多折扣详情
戳小程序订阅大成的投资/买房
干货专栏
本文由快报小编整理编辑，仅作市场推广之用，不代表北美省钱快报或本公众号立场，亦不构成任何行为建议。活动最终解释权归商家所有，更多信息详情见原贴（点“阅读原文”查看），具体细节以商家现场告知为准。
继续阅读
阅读原文