来源：大咖聊房（ID：dakaliaofang）
作者：杨一星

01

买到最少能赚500w
“你都知道了买到就能赚几百万，那你还不去抢，你就是傻X！”
这是最近在深圳各大房产群疯传的一句话，这个引发全城热议的项目,叫华润城润玺（华润城四期）。
华润城润玺推1169套住宅，限价均价131987元/㎡，单价区间12万-14.4万/㎡，冻资350万，无房户优先，按照社保年限计算积分。
据爆料，11月17日开放诚意登记第一天，就已提交了13000多组客户资料，妥妥的万人摇。其中不少都是借名额、合伙打新，甚至还有金融机构推出了针对这个项目的“摇号贷”。
许多卡里躺着千万现金的土豪，之前摇中新房后又弃号，就是翘首以盼华润城润玺。
为什么大家如此疯狂？
1.巨大的倒挂价差
华润城润玺限价13万/㎡，二手房挂盘价已达18万/㎡，倒挂价差高达5万/㎡。根据公布信息，最小户型面积是约100㎡的三房 ，买到就躺赚500w，涨幅提前兑现。还有什么比深圳新房更暴利的吗？
2.看涨预期高
华润城润玺，地处就业中心科技园、学位一流、商业配套优秀，背靠科技园码农的强大购买力，后期溢价空间好。
或许，多年以后，当我们回顾2020年深圳楼市，会发现华润城润玺这个深圳神盘意义非凡。
因为，它彻底激活了715调控以来积蓄已久的购买力，赤裸裸地撕开了深圳楼市的欲望之口，揭露了深圳楼市“虚火不下”的癫狂。
这个世界的荒诞之处就在于此，越买越涨，越涨越买，深圳人一方面对动辄10万+的房价充满不解、怀疑、担忧，另一方面又战战兢兢、小心翼翼地把深圳楼市推向黄金时代。
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02

715调控后，深圳楼市的种种怪象
715调控之后，深圳房产圈形成了一个共识：未来3年的深圳楼市，都走不出715调控的余波和桎梏。
我们先来回顾下调控的主要内容：
  1. 深户社保且个税连续3年，才有购房资格，非深户要5年社保
  2. 夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数
  3. 首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%，家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%
  4. 增值税2年改5年，满五年免增值税
  5. 建面144平米，套内120平米，1.0容积率，750万以上收豪宅税
  6. 新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的
而近期几个现象都说明，深圳楼市可能比我们想象的，还要更加妖孽。
1、成交量下降，但成交价反而在上涨
715调控以来，很多深圳人一夜之间失去了房票，带动行情急转直下，二手房网签量从每月破万，到现在不足3500套，一落千丈。
但715中要求增值税2年改5年，满五年免增值税，反而让许多二手房业主故意调高价格，反正也卖不出去，不如就一直标高价。
当小区出了一套850万的房子，下一套房子的挂盘价就要突破900万。因为满5年的房源稀缺，反而给了业主叫价的资本。
按照房地产的逻辑，量价齐涨，量价齐跌，但是深圳楼市愣是打破了固有认知，在严厉调控之下，核心板块量跌价涨。
2、一二手房倒挂价差大，打新火热
时下在深圳，一二手房倒挂的价差有多大，成了判断项目投资价值的主要标准。
只要是价差大的项目，哪怕偏远无地铁，大家也趋之若鹜。
不管是南山宝中的千万豪宅，还是光明沙井的400-600万刚需盘，只要沾上地铁、学位，基本都是日光盘。虽然有些项目因为噪音、城中村等不利因素而顺销，但也能消化大部分房源。
而此次网红盘华润城润玺摇号，引发全城关注，必将造就深圳打新的最高潮。
深圳有大量热钱在流窜，资本不怕房价高，只有套利空间，就会使尽浑身解数摇号。
巨大的利益诱惑，让“房本位”的情绪，在深圳蔓延。
整座城市都在死磕打新，集体陷入极致的机会主义者的浪潮中，似乎没有什么比房子更能让深圳人兴奋的了。
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03

严厉调控下，深圳为何还没熄火？
看到这里，你可能会诞生一个疑问：为什么其他城市一遇到严厉调控，就能快速熄火，偏偏深圳在如此严厉的715调控之后，还能虚火不下？
答案很简单——供需紧张。
根据2020年初数据，从总量看，深圳目前已经拥有1082万套（间）的住房，但真正满足主流居住需求的商品房只有189万套，占比17.5%。
而居住体验极差的村民自建房竟然占了507万套，占比高达46.9%，70%以上的人仍然居住在城中村，而这些房子只能作为租房过渡性居住，不是新深圳人安家落户的选择。
深圳房价高，不是整体住房的供不应求，是商品住房供不应求。
商品住宅供地严重不足，只占整体土地供应的22.6%，供地计划常常不能完成。
2016-2019年底，深圳市商品住房供应510.7公顷，完成规划指标的90%；累计供地拟建设商品住房26.27万套，仅完成规划指标的75%。
相比北上广这些有本地土著的城市，深圳的外来人口更多，每年净流入人口40-50万，人口增长和住房短缺的矛盾尖锐。整体来讲，深圳有房比例不足4成，还有大量的买房需求未释放。
就是极度紧张的供需矛盾，让深圳即使在715如此严厉的调控之下，依然虚火不下，行情变得越来越妖。

04

结语
这个世界从来不是非黑即白，还有灰度空间，巨大利益和炙热欲望在引导着买房人躬身入局。
而市场之间的博弈，让深圳的房地产问题变得更加严峻和复杂。
深圳楼市进入到这个阶段，已经不是一个典型的政策市，并非通过严厉调控就可以控制市场；但因为有限价，更不是一个典型的市场化房价的城市。
它需要被重新定义和审视，深圳可能摸索出一条全新的房地产调控路子，但只要没有解决“商品房供需紧张”的根本问题，楼市还是一样妖。
而且信心比黄金更重要。经过这几年楼市暴涨的教育，大家也习惯了相信，只要有持续的人才和热钱，那深圳房价就还有空间。
其实，万千江河汇入大海，不过就是承国之鸿运，只是深圳更幸运罢了。
对此，你怎么看？
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