加州去年人口动态
根据南加州本地报纸《橙县纪事报》报道,去年加州人搬迁至德州人数最多,其次是亚利桑那州和内华达州。最新公布的美国人口普查局年度州际迁移统计数据也显示,2019年总计有65万3551人搬离加州,但是离开的人数比之前下降百分之5.4,为八年来首次下降。
2019年加州离境人数下降百分之5.4,达到八年来首次下降;去年,加州吸引来自其他州总计48万204名新居民,但人数却下降百分之4.2,跌至2011年以来的最低水平。
新居民当中以来自纽约州最多,总计有3万7567人搬入,其次为德州的3万7063人、华盛顿州的3万1882人、亚利桑那州的2万8226人,以及内华达州的2万6433人。
去年共有8万2235加州人搬到德州,亚利桑那州有5万9713人,内华达州有4万7322人,华盛顿州有4万6791人,俄勒冈州则有3万7927人。
若以人口比例来说,内华达州每十万居名中有1552人来自加州,比例最大,紧接为爱达荷州的1004人、俄勒冈州的908人、亚利桑那州的829人,以及夏威夷的784人。
儘管有不少加州居民流失至其他州,但来自其他国家的新移民同时也增加加州人口总数,去年估计有26万1818人搬入,达到各州中最大外国人口流入。
住房偏好转变
随着越来越多美国人出于疫情原因居家工作,孩子们也需要进行远程教育,购房者希望有更多的空间方便在家办公学习。
抵押贷款利率处于极低水平。大批量涌入的年轻购房者为美国楼市的火热添了一把柴。NAR数据显示,迈入三十岁的千禧一代占抵押贷款人数比例近来首次超过50%,拉动美国楼市强劲增长。
根据美国人口普查局的数据,自1959年以来,美国每年平均新建150万套住房。但在过去十年里,每年建造的住房数量却仅有90万套,导致美国房地产市场如今供应如此紧俏。
住房建设萎靡不振,这显然与2008年美国楼市泡沫破灭密切相关。自从当年美国楼市崩盘,许多美国人都摒弃了对房地产的投资,很多规模较小的房屋建筑商也纷纷破产,侥幸存活的建筑商信心也颇受打击。
但是,十多年后的今天,在美国房屋供给大幅减少、美联储又天量放水、借贷成本极低的背景下,建筑商已经迅速找回信心,美国住房建设的步伐有所加快。但由于土地短缺,以及劳动力和建筑材料成本上涨,住宅建筑商在跟上需求方面仍遇到困难。
2005年时,拥有住房的美国年轻人数量达到巅峰水平,但在随后的十年中跌至历史最低,近两年才再次慢慢回升。有分析认为,若美国年轻人住房拥有率重回历史平均水平,美国将迎来史上规模最大的楼市繁荣。
贷款利率再跌
据房地美(Freddie Mac)发布的数据显示,上周,30年期固定抵押贷款的平均利率降至2.72%。这是近50年来的最低水平。同时,15年期固定抵押贷款利率下降至2.28%。
30年期贷款的利率为2.72%意味着每借入100,000元,每月需支付本金和利息406.87元。
在疫情期间,许多卖家一直推迟上市房屋,因此,如果你现在在目标社区内寻找房屋,可能会发现在目标价格范围内的选择非常有限。
价格过高的房屋不仅会花费更多的钱,在某些情况下,它们实际上还会阻止你获得抵押贷款。如果抵押贷款评估师确定你要购买的房屋不符合你要的价格,或在付款上感到有压力,那么即使你已获得批准,抵押贷款也可能被拒绝。
所以尽管抵押贷款利率已经达到了历史新低,但现在可能并不是尝试获得房屋贷款的最佳时机。如果你试图利用抵押贷款的低利率,由于市场上的选择有限,你也可能最终为住房而多付钱。
少数族裔租房难
据《KTLA》报道,自1990年以来,加州非裔增长最快的20个城市中,有85%批准「无犯罪住房」政策,包括兰卡斯特(Lancaster)、莫雷诺谷(Moreno Valley)和维克托维尔( Victorville)等。
「无犯罪住房」政策获得警察、检察官和政界人士大力支持,认为有助维护社区安全,但却冲击非裔和拉丁裔租客,使他们更难租屋,易遭驱逐。
拉丁裔人口增长最大的社区则包括佛斯卢(Fresno)、贝克斯菲尔德(Bakersfield)和安大略(Ontario)等,已有75%获得批准。
部分加州城市甚至採取更严格的方式,通过法律驱逐租客,包括犯罪背景调查,要求房东参加反犯罪租赁培训。目前加州至少有147个城市和县制定《无犯罪房屋法》(crime-free housing law)。
数据显示,洛杉矶、长堤、屋崙(Oakland)和沙加缅度( Sacramento)四大城市中,从2015年到2019年之间有80%遭驱逐的租户不是白人,而在屋崙遭驱逐的非裔租客,是其他族裔的两倍。
加州仍为留学生首选
加州去年外国留学生总数略有下降,下降百分之0.7,但还是最受外国留学生欢迎的目的地,总计有16万592名留学生。
排名前三名的大学为南加大、洛杉矶加大、圣地牙哥加大。加州约有百分之44国际学生来自中国,百分之13来自印度,约百分之五来自韩国。
疫情导致留学生人数锐减
《洛杉矶时报》报道,国际教育协会(Institute of International Education)发布最新报告指出,今年秋天美国高等教育机构招收国际学生人数下降百分之43,有九成以上校园通报外国学生推迟上学。
报告宣称,美国院校国际学生总入学人数下降百分之16,其中包括居住在国外但参与美国学校远程学习学生在内。
疫情爆发后,过去几个月国际学生签证数量大幅下降,多因领事馆关闭和签证限制而受阻。
儘管如此,去年与2018年至2019年、2017年至2018年学年一样,国际学生仍佔高等教育入学率的百分之5.5。该报告宣称,去年全美有107万5496名国际学生。
来源:洛杉矶时报、橙县记事报、KTLA、房地美、星岛日报、华尔街见闻等媒体综合
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