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· 贾铭 | 文  关注秦朔朋友圈 ID:qspyq2015 ·
蛋壳公寓或将宣布破产。
随后,蛋壳公关辟谣。
与此同时,同样是长租公寓领域头部企业的自如公寓正在全国开展一起规模不小的房屋解约清退工作。
“态度强硬,根本不跟你商量。”租户说。
事实上,长租公寓过去两年接连爆雷。而未来一两年内可能面临更大规模的市场出清。
杭州蛋壳公寓已经出现租户被断网的现象,深圳蛋壳公寓已经有房东开始驱赶租客,武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客缴纳房租。
11月9日,包括供应商、维修人员、装修工人和保洁人员在内的数百人聚集北京蛋壳公寓总部维权。
苏州某承包商表示,蛋壳拖欠其工程款近160万,已经连续几个月完全不支付款项。武汉某保洁阿姨已经5个月没领到工资。
自如的解约清退工作面积覆盖全国,涉及北京、上海、广州、深圳、成都、南京等多个城市。
淹死的都是会游泳的,钢丝上的舞者,早晚会跌落泥淖,长租公寓爆雷毫不意外。
长租公寓模式的本质是一场资本游戏,用高杠杆撬动今天的钱做后天的事儿。
曾经有前辈讲,“鸡蛋,从外打破是食物,从内打破是生命。”危机爆发前,蛋壳公寓曾是长租公寓领域的领跑者,庚子年初才迎来高光时刻——1月17日在纽交所挂牌上市,成为迄今为止规模最大的长租公寓上市企业,市值高达27.4亿美元。
五年前,蛋壳初创于北京的一间民房。
宏观背景是,各地逐渐放开“租售并举”与“租售同权”等引导性政策,一二线城市的房地产市场几乎在同一时间从增量竞争转为存量竞争。所以,国内长租行业便在这一特定的政策背景下百花齐放,快速发展。
彼时,互联网房地产行业刚经历过一轮洗牌。曾经风光无限的金色家园、爱屋吉屋们,在资本的大潮下一地鸡毛。而世纪之交的互联网泡沫亦殷鉴不远。
蛋壳模式
那么,披挂着“长租公寓”这一洋气外衣的蛋壳们,做的到底是一件什么事儿呢?
其实很简单。蛋壳们从有闲置房屋的房东手里把房子收上来,然后装修成统一风格,再转租给租房者。
高度概括就三个字——“二房东”。先别急着“吁”,这其实是个好事儿。
二十年前,“北漂们如何租房”“北京黑心二房东”“租房如何避免被坑”长期占据各大贴吧、论坛榜首。你现在跟京上广深的非土著80后聊起刚到北京的时候的租房话题,唾沫星子还能喷你一脸。
蛋壳们其实是解决了这个信息不对称的问题。
租房者可以从一个相对正规的第三方平台,用稍高于市场价的价格租到装修统一、质量稳定、服务到位的房子,少花冤枉钱、少走冤枉路,避免黑心二房东。
而稍高于市场租金的溢价,就是早期的“长租公寓”创始者们预期的利润来源。
可是,企业创建之后,故事的版本就变了。
一方面,长租公寓是一个规模效应极其明显的行业。平台上的房子太少不行,不能满足租房者的需求,企业没名气就没用户。没用户创业就得失败。
另一方面,长租公寓的行业门槛低,只要有“包租婆”天赋,谁都能干。
所以,解决第一个问题的方法是扩大房源;解决第二个问题的方法是快速扩大房源并且降低租金,吸引更多的用户,培养用户粘性,做成头部企业,获得集聚效应,抢占市场,赢者通吃。
大量收房需要大规模的资金。而号称“天使”的风投们都不傻,都是不见兔子不撒鹰的顽主儿,钱不是那么好“骗”的。降低租金就俩方法,要么压价从房东手里拿房,要么自己烧钱补贴。
一线城市的房价和租金都是刚性的,初创企业压价拿房不现实。剩下的就北上华山一条路——烧钱补贴。
快速收房要钱,吸引用户要钱。收了房装修要钱,养人维护要钱,客户服务要钱,装修后通风空置还是要钱。
生生地把一个低技术附加值的行业做成了资本密集型模式。
这时候,现金贷的出现对长租公寓创业者来说,无疑是沙漠迷路者的阿拉丁神灯。
金融创新
啥是现金贷呢?传统的租房很简单,租房者跟房东签订合同,一次性付一个月租金作为押金,再付两个月(或者三个月)租金,到期后再付两个月(或三个月)租金,这就叫押一付二或者押一付三。
长租公寓说,你这个不行,你看,现在创业都是互联网思维,金融科技风起云涌,我不玩二房东玩剩下的,我要“创新”。
所谓的“创新”就是,租客租住蛋壳公寓后,会与互联网银行或者小贷公司等金融机构签订一份贷款合同,金融机构直接把一年的租金付给蛋壳公寓,租客每个月分期还贷款。
这乍一看是个好事儿,既有助于企业快速回笼资金,又降低租房者押一付三的资金压力。
但是,在这种模式下的长租公寓企业有“寅吃卯粮”的嫌疑,一旦平台的资金链断裂、无法向房东支付租金,房东有权解除合同、收回房屋。而租客在缴纳全年租金的情况下,将与房东产生冲突,租客不仅需要搬家,还需要继续还款。
当然,理想情况下,蛋壳公寓不需要用自有资金来运营,只需要拆了东墙补西墙,花未来的钱,解决今天的问题——即用租客的贷款支付房东房租和覆盖运营成本。只要不断有新的租客,就会有新的贷款进账,未来的钱就可以一直花下去。
规模魔咒
所以,问题到底出在哪儿呢?
创业者野心和市场无序竞争。
曾经有风投的前辈意味深长地告诫我说,“不想上市的企业不是好企业。
企业家未必都想上市。但企业家都想把企业做大。规模扩张是个系统工程不假,但最重要的是钱。
有钱了才可以并购,才可以抢市场,才可以打价格战,才可以你死我活。游戏才刺激。上市,就成了没有选择的选择。
所以,扩大规模有助于占领市场和用户、吸引风投资本,风投资本有助于扩大规模,扩大规模有助于上市,上市预期有助于吸引风投……
嘿,完美的互锁模式。
这里面,扩大规模就成了最重要的事儿。
据蛋壳公寓招股说明书显示,从2015年到2020年第一季度,蛋壳公寓布局北上广深等13个地区市场,旗下运营的房间数量从2432套增长至41.9万套,翻了172倍,房源规模位居分散式公寓前列。
在快速扩张的过程中,蛋壳边“烧钱”边融资。自2015年成立至2020年上市前,蛋壳公寓实现5年8轮融资54亿元。
其股东名单里包括如CMC资本、蚂蚁金服、高榕资本、Tiger Global Management、春华资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本、贝塔斯曼亚洲投资基金等很多大型投资公司。
蛋壳公寓亏损金额与发展速度成正比,房间数越多,损失越大。
财报显示,蛋壳公寓的亏损持续扩大,2017~2019年,蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。2020年第一季蛋壳公寓收入达19.40亿元,同比增长62%,净亏损12.23亿元,上年同期亏损为8.162亿元,同比扩大逾50%。平均每间公寓亏损2200元左右。
期间,蛋壳公寓还于2019年年初斥资2亿美元战略收购长租公寓品牌爱上租。
粗暴扩张,再加上同行业的无序竞争,价格战补贴。
不改变运营理念和模式,倒闭是早晚的事儿。
我还记得我两年前刚到北京的时候,地铁站的广告除了自如就是蛋壳。只要是新用户,就免一个月房租。
我当时心里就一个念头:共享单车ofo破产用了5年(2014-2019年),蛋壳公寓要多久?
我道歉,我认错,我一向乌鸦嘴。
很多人躺在租来的蛋壳公寓里查看ofo押金退款进度的时候,收到蛋壳公寓客服电话:房东要卖房子,你得搬出去。
事实上,这是蛋壳为了降低损失而玩的套路。
“对房东说租户要降租,对租户说房东要解约”。
本来对年轻人来讲,哪怕承担溢价,也要选择自如和蛋壳这样的大平台,就是觉得大平台更正规,可以更“自如”一点,保障自身合法权利。
本来为了解决信息不对称问题、维护房东和租户权利的平台,反而成了“老赖”。传统的房东和租户,地位有差异,但毕竟是个人对个人,现在有了第三方平台,与平台相比,房东和租户的议价能力弱,反而双双成为弱势方和受害者。
现在看来,“蛋壳公寓不自如”“自如公寓也不自如”。
自如和蛋壳的危机不是个例。
如今的初创企业,其发展模式与世纪之交的互联网兴衰亦有着惊人的相似——过多的资金追逐过少的价值。
区别是,现在的初创企业家都是天生的资本弄潮儿。初创行业的马太效应更加明显,头部运营商在资金链断裂的前一秒还在拼命冲刺IPO(首次公开募股)。而不断加快的IPO为明显过快膨胀的市场火上浇油。
巨额的风投资本、畸形的上市氛围、粗放的发展路径和较低的进入门槛,非常容易导致初创企业蜂拥而至,通过烧钱野蛮抢占市场份额。最后赢者通吃,败者出局。
而这种模式的背面通常是:企业规模飞速扩张伴随着巨额亏损(亏损的增长),但机构的估值暴增。短期内企业不需要实际获利,甚至可以巨额亏损,企业只要能使风险投资人相信它在未来可以获利、在资本市场上获得更高的估值即可。
好房、自如、瑞幸、蛋壳,旧瓶装新酒,换汤不换药,都是这个玩法。
当然,扩大规模的过程中也可以优化企业的内部管理,但优化内部管理是次要问题,最核心的问题是在得到净的正现金流之前,持续获得融资。这种企业最后无非两种结局:
第一,钱花光了,问题没解决——倒闭出局;
第二,问题解决了,钱没花光——赢者通吃。
可惜,通过“烧钱”来抢市场的方式并不具有持续性,依靠“烧”风投的资金也不是长久之计,在资本疯狂过后,包括头部企业自如和蛋壳在内的长租公寓的命运逐渐倾向前者。
总结
投资领域有两种投资哲学:价值投资和投机投资。
价值投资是真的在做企业获得企业利润中属于资本增值的一部分,而投机资本只是想将本应理性发展的市场吹到一个无法正常运作的高度,致使行业内企业无法合理竞争,在泡沫破裂前以更高的估值变现离场。
不盈利的公司通过巨额债务融资在亏损中增长,可能会使一些创业者和投机者受益,但会扭曲资本和劳动力市场。最后造成的恶果,则是引发产业链上下游紊乱、甚至是整个实体产业链崩溃,造成巨大的社会资源浪费。
但是,这个游戏规则在很久的将来仍然会非常有效。因为逐利是资本的本性,而只要投资者愿意接受估值增长作为衡量价值的指标,创业者还是求胜心切,这种套路就会继续下去。套路虽老,但屡试不爽。
我相信蛋壳的创业者初心不是玩资本游戏,就像我曾经愿意相信ofo不会赖账。我无比期待,蛋壳们可以挺过这个即将开始的庚子冬天。
否则,南漂们还好,北风吹拂下,北漂们去哪找新的蛋壳遮风挡雨呢?
以传奇剧本《桃花扇》中的一句经典台词结尾:
“眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。”短短18个字,道尽了人生起落。
  • 作者介绍:贾铭,青年经济学者、自由撰稿人。研究领域为行为与实验经济学,关注政治经济学、国际关系与博弈论。
「 图片 | 视觉中国 」
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