产业园区作为产业发展的重要载体，如何发挥产业园区对区域经济发展的带动作用，是临港集团一直在实践中坚持探索的重要议题。
增设临港新片区是中央交给上海的三大任务之首，临港集团是新片区开发建设的主力军。地方国有企业积极参与公募REITs试点打通盘活存量资产的渠道是探索经济内循环新模式的重要尝试。
建议行业主管、产权交易、国资、规土等相关部门从一事一议的摸索审批中形成明确政策指导意见，提升试点申报效率；制定配套税收政策，有利于激发企业动力，助力公募REITs行业长期良性发展。
近日，由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展改革委、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。作为上海的企业代表，上海临港集团副总裁朱伟强与会时分享了“上海自贸区临港新片区建设与REITs的探索实践”。
朱伟强在“中国REITs论坛2020年会”上发表演讲
以下为演讲全文：
尊敬的各位领导、各位嘉宾：
大家下午好！十分荣幸受论坛组委会邀请来参与此次论坛并做发言，主要想与各位交流临港集团在REITs实践中的一些理解与思考。
一、临港集团介绍

1.上海国资委下属园区开发运营、产业投资企业

首先为大家介绍一下临港集团。临港集团全称上海临港经济发展（集团）有限公司，成立于2003年，是上海市国资委下属以园区投资开发与经营、建设、管理、投资为主业的大型国有企业。
按照上海国资体系分类，上海国资分为三类，包括市场竞争类、功能保障类以及金融类。临港集团属于功能保障类企业，其任务就是完成市委市政府交办的重大任务和重大专项，同时兼顾经济效益。
当前，临港集团主要任务是（1）做好临港新片区开发建设的主力军；（2）推进科创中心主体承载区建设；（3）打造长三角一体化发展的新标杆。

2.产业发展的推动者，城市更新的建设者

临港集团以“产业发展的推动者，城市更新的建设者”为企业愿景和使命 ，以“深耕临港，立足上海，融入长三角，服务全国，走向海外”为区域布局战略规划。
临港集团历经漕河泾开发区36年、“区区合作、品牌联动”25年、临港开发17年的发展，开发建设了上海最早的园区——漕河泾开发区，最大最开放的园区——临港新片区，发展速度最快的园区——松江科技城，与全市16个区有合作，在推进产业升级和城市更新中扮演了重要角色；并在2013年以来逐步走向海外，相继在美国、芬兰、瑞典、比利时设立临港海外创新中心和现代物流产业园区，在香港成立了海外管理总部，迈出全球化布局、国际化发展的步伐。
3.努力建成具有全球影响力的上海科创中心主体承载区、重要承载区
临港集团重点聚焦“以智能制造为导向的先进制造业，以市场应用为牵引的人工智能产业，以集成电路为基础的新一代信息技术产业，以生物技术为核心的生命健康产业”四大产业方向，形成了高端产业集群集聚规模效应和独特的产业品牌。
截至2019年底，临港集团已积累了30余年的园区发展经验，在全国范围内开发体量超过400平方公里，下属园区集聚企业突破1万家，园区产业员工逾40万。园区聚集大量优质产业与企业，入驻中船、中国航发、特斯拉、西门子、腾讯、字节跳动、上汽、上海电气等众多知名企业。其中高新技术企业900多家，上市公司及相关企业近200家，世界500强及投资企业近 150家，为区域累计贡献税收超过9800亿元。
4.以产业园区发展为主导，带动区域经济发展
产业园区作为产业发展的重要载体，如何发挥产业园区对区域经济发展的带动作用，是临港集团一直在实践中坚持探索的重要议题。
目前临港集团旗下拥有“临港”、“漕河泾”、“新业坊”三大品牌以及沪市主板上市公司“上海临港”（600848.SH），园区品牌包括国家级经济技术开发区、国家级高新区、国家级综合保税区等10个国家级园区，已开发包括东方芯港、生命蓝湾、大飞机园、临港南桥智行生态谷、中以（上海）创新园、碳谷绿湾、中日（上海）地方发展合作示范区等特色产业园区。
二、践行三大国家战略，承担临港新片区开发建设任务
1.国家层面对临港新片区的定位和要求
改革开放再出发，中央交给上海三项重要任务：增设上海自由贸易试验区新片区、在上海证券交易所设立科创板并试点注册制、实施长江三角洲区域一体化发展国家战略。
增设临港新片区是中央交给上海的三大任务之首，临港集团是新片区开发建设的主力军。
2018年11月5日，习近平总书记在首届中国国际进口博览会开幕式上宣布将增设中国（上海）自由贸易试验区新片区。
2019年11月3日，习近平总书记在上海考察时，针对临港新片区发展提出“五个重要”发展要求：“上海自贸试验区临港新片区要进行更深层次、更宽领域、更大力度的全方位高水平开放，努力成为集聚海内外人才开展国际创新协同的重要基地、统筹发展在岸业务和离岸业务的重要枢纽、企业走出去发展壮大的重要跳板、更好利用两个市场两种资源的重要通道、参与国际经济治理的重要试验田，有针对性地进行体制机制创新，强化制度建设，提高经济质量”。
2019年7月22日，李克强总理在上海考察时指出：“新片区是在过去五年自贸试验区实践基础上设立的，是开放的新扩大、改革的新进展，要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻党中央、国务院部署，抓住新机遇，对标国际先进水平，更大力度改革开放，完善空间规划、实现集约开发，让这片寸土寸金之地飞出新的金凤凰，推动高质量发展”。
2020年9月21日，李克强总理再次来到上海自贸区考察。总理指出：“上海自贸区建设全国起步最早，年年都有进步，是全国的标杆。新设立的自贸区临港新片区，是一只正在起飞的“金凤凰”。国家层面会全力支持上海自贸区更大力度的改革开放，相关部门要全力对接支持”。
2.上海市层面对临港新片区发展的具体要求
上海市领导对临港新片区发展一直给予殷切关怀，希望临港新片区形成上海市新的经济增长极和发动机。
2019年8月20日，李强书记在新片区建设动员大会上明确：“临港集团为临港新片区的开发主体；把临港新片区建设成为新时代改革开放的新标杆；新片区将有力推动以临港为重点的上海南部地区发展，形成新的经济增长极和发动机。”
2020年8月19日，在中国（上海）自贸试验区临港新片区揭牌成立一周年之际，市委书记李强，市委副书记、市长龚正赴临港新片区调研并召开座谈会。李强书记指出：“要举全市之力加快推进临港新片区建设，充分发挥联通国内国际双循环的枢纽节点作用、应对内外挑战的先手棋作用、构建更高水平开放型经济新体制的试验田作用，持续打造服务新发展格局的开放新高地、推动高质量发展的战略增长极、体现人民城市建设理念的城市样板间、全球人才创新创业的首选地”。
3.以“五区联动”推动临港新片区“五个重要”
经国务院批复，中国上海自贸试验区临港新片区位于上海大治河以南、金汇港以东，面积约873平方公里。新片区的先行启动区面积约119.5平方公里。临港项目集团在先行启动区推进现代服务业开放区、国际创新协同区、高端产业引领区、特殊综合保税区、高品质国际社区“五区联动”发展格局，是深入学习习近平总书记“五个重要”的重要论述和李强书记近期调研新片区的重要指示精神的重大举措。
（1）现代服务业开放区。该区域位于滴水湖北岸，包括临港新城105社区与滴水湖一环带及综合区部分区域，约20平方公里。主要功能定位是对标日本东京湾、香港中环、新加坡滨海湾，规划建设以金融为核心的现代服务业开放区，重点发展离岸金融、离岸贸易、数字经济等现代服务业。
（2）国际创新协同区。该区域位于滴水湖西南岸，规划面积约10.3平方公里，在先行区范围内约6.1平方公里。充分发挥临港科技城的产业引擎、顶尖科学家社区的国际平台作用，促进“大学校区、科技园区、公共社区、城市街区”空间复合、功能融合，探索创新源头“最先一公里”与产业化“最后一公里”的对接。
（3）洋山特殊综合保税区。该区分为小洋山岛区域、芦潮港区域、浦东机场南部区域等三个区块，集团将以原洋山保税港区陆域为基础，整合自有多功能口岸码头，充分利用特殊综保区政策优势，重点发展国际贸易、保税研发、先进制造、检测维修再制造、智慧物流等产业。
（4）高端产业引领区。该区域主要包含原临港装备产业区、临港奉贤园区，将在继续深耕高端装备制造业的基础上，聚焦人工智能、集成电路、生物医药、新能源汽车等重点领域，继续培育和做大存量，继续引进百亿级龙头项目做大增量，打响“上海制造”、“临港制造”品牌。
（5）高品质国际社区。围绕国际化高端人才对环境、居住、教育、医疗、商业等各方面的需求，根据开发建设和人口集聚节奏，在滴水湖、轨道交通站点以及重大产业基地附近建设国际社区，推进产城深度融合和职住平衡。
接下来跟各位具体分享下临港集团在REITs实践中的经验和体会。
三、临港集团的REITs探索实践
1.参与公募REITs是临港集团金融创新的重大举措
临港集团高度重视金融创新，充分发挥上海临港新片区的政策优势，已发行多个首单金融产品。部分案例如下：
（1）2019年8月，临港新片区首单市场化债转股金融投资业务落地，助力国企降本增效，增强了国有资本活力，促进新片区金融市场的活跃与发展。
（2）2020年4月，成功搭建首个本外币合一跨境资金池，现已成功引入境外融资资金1亿美元，助力企业更好利用两个市场、两种资源，支持上海国际金融中心建设。
（3）2020年8月，成功注册首单“自贸临港新片区公司债”，吸引境外资本参与新片区投资，为新片区开发建设和产业发展开辟创新融资渠道，打造联动境内外资本市场和产业资源的金融高架桥。
2020年恰逢公募REITs元年，临港集团以优质产业园区储备项目参与本轮公募REITs试点，是践行总书记深层次、宽领域、全方位推进临港新片区开发、助力长三角一体化的切实举措。
2. 践行国企担当，探索资产盘活之路
虽然创新不易，但作为上海市属国企，临港集团探索REITs不仅是自身对创新金融工具的探索，我们也希望通过自己的探索，对上海市国有资产盘活、上海市的金融创新和长三角一体化的发展有所裨益。
宏观层面，首先，地方国有企业盘活存量资产是探索经济内循环新模式的重要尝试。通过公募REITs盘活地方国有企业存量资产，形成循环投资的持续动能，构建了企业内循环的新模式。公募REITs为中国基础设施提供了以权益性融资为主的新模式，有助于中国基础设施行业卸下历史包袱，盘活沉淀资产，有更多资金投资新项目，进入更加稳健、更高质量发展的新阶段。基础设施是国家经济发展的载体，是“内循环”的“发动机”，公募REITs推出对“发动机”改造升级意义重大。
其次，上海REITs市场的发展将进一步提升上海国际金融中心地位。公募REITs作为全球资产配置的第四类金融资产，是现代金融市场的重要组成部分，市场前景广阔。中国公募REITs是十万亿级规模的市场，上海在REITs领域抢占先发优势，有助于上海进一步提升国际金融中心地位。
最后，上海市REITs市场的活跃也将进一步带动长三角REITs市场的一体化发展。长三角是我国基础设施高度发达、经济高度活跃的代表地区。上海市争取率先实现基础设施公募REITs试点落地，在长三角复制推广落地，有利于带动长三角REITs一体化发展。
3.REITs是产业园区发展的重要资本工具
微观层面，我想从投资、客户和财务三个维度谈谈临港集团对于公募REITs的一些体会。
首先，从投资角度，临港集团通过发行公募REITs，可以形成稳定的存量资产盘活渠道，构建“投资-运营-盘活-再投资”的重资产投资循环，改善了传统产业园运营模式中资本金回笼周期长的问题，有利于持续回笼资本金助力临港新片区投资建设。
其次，从客户角度，发行公募REITs后，临港集团作为运营管理机构，保持对资产的经营管理权，有助于入池的产业园保持一以贯之的服务质量，不断扩大临港集团客户群体。同时也不辜负园区入驻企业对临港集团的信任，是践行国企担当的重要体现。
最后，从财务角度，公募REITs的权益属性帮助临港集团构建良性扩表的可持续发展商业模式，在保持资产相对控制权的同时，可实现“扩规模、去杠杆、提利润”的目标，优化公司资本结构，有利于临港集团长期稳健发展。
4.临港东久产业园公募REITs拟入池资产概况
在本次公募REITs试点申请中，临港集团以位于临港新片区的2处优质工业厂房资产为基础资产，与战略合作伙伴东久集团将位于上海和苏锡常的4处工业厂房资产共同发起设立公募REITs。资产包共计六处产业园，入池项目均已达到稳定成熟的运营状态，各项目投资回报良好，已产生持续、稳定的现金流，具有持续经营能力和较好的增长潜力，完全符合试点要求，截至2020年7月整体出租率达95%，整体估值约22亿。
在此也介绍下临港集团的战略合作伙伴，东久中国成立于2014年，是中国优秀的产业基础设施综合服务平台提供商，截至目前东久中国持有并运营 19 个产业基础设施园区，合计资产管理规模超过360亿元人民币，建筑面积超过200万平方米。东久中国已与临港集团在园区合作开发、产业投资等方面开展了深度合作。
5.中国REITs探索：创新中面临的实践问题
当然，创新之路从来不是一马平川的，是金融监管部门、金融机构和行业内企业共同探索、实践中创新的过程。临港集团在REITs实践中有很多切身体会，在此也向大家报告和分享。
当前公募REITs产品结构搭建阶段，主要面临“资产交易政策瓶颈”和“税收政策亟待明确”两个实践问题。
（1）资产交易政策瓶颈
一方面，产业园区资产用地性质大多为工业、研发用地，合同中一般约定股权转让等需要土地出让方同意，约定出让方有优先收购权，以此来保障园区的持续稳定。另一方面，园区开发建设资金投入规模大，在招商引资和运营管理等方面的运营成本也较高，资金回笼十分漫长。REITs是一个最好的转让所有权但保持运营权的金融工具，能够满足园区持续稳定经营的需要的同时实现资金回收，但实践中面临着资产交易政策瓶颈。
建议行业主管、产权交易、国资、规土等相关部门从一事一议的摸索审批中形成明确政策指导意见，提升试点申报效率。
（2）税收政策亟待明确
大家都知道所得税是影响REITs市场发展很关键的一个税种，但对于园区类资产，土地增值税也是非常重要的一个税种。园区类资产不同于传统的住宅项目，一方面，园区资产的开发目的是为了经营使用而不是为了销售。另一方面，园区资产的价值离不开运营方的长久培育与持续的资源导入，运营贡献的价值非常大，而不像住宅主要体现为土地价值的增长。但当前的税收政策容易将园区基础设施企业与房地产开发企业混淆，税收适用起来有一定的模糊性和不确定性，增加了企业的试点成本。
建议参考海外成熟经验，制定配套税收政策，有利于激发企业动力，助力公募REITs行业长期良性发展。
中国公募REITs市场的稳步发展需要社会各界的共同努力。最后，再次感谢中国REITs论坛，衷心祝愿中国REITs首批试点项目早日落地，预祝中国REITs论坛取得圆满成功！
谢谢大家！
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