2019年12月28日,中国人民银行发布公告称:为了进一步深化利率改革,商业银行要与存量房贷客户重新签订贷款合同,把利率方式切换为LPR利率或者固定利率。切换工作从2020年3月1日开始,原则上在2020年8月31日前完成。
利率换锚

其实,早在2013年开始,中国就开始发布LPR利率作为参考。2019年8月,央行公告宣布未来贷款利率都要锚定LPR利率。如今,存量住房贷款也要换锚了。可能很多小伙伴都有疑惑:LPR利率到底是什么?对于贷款者而言,换成哪一种利率更合算呢?
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1贷款基准利率
在LPR之前,我国贷款利率锚定的是中国人民银行发布的“存贷款基准利率”。
存贷款基准利率变化情况

央行会根据市场情况和国家政策随时调整基准利率:当经济过热需要刹车时,上调基准利率收紧银根;当经济增长低迷需要刺激经济时,下调基准利率,让市场资金充沛。自2015年10月央行最后一次下调后,基准利率已经四年保持不变。
商业银行在贷款给个人和企业时,锚定的利率就是基准利率。商业银行可以跟客户进行协商,根据自身和贷款客户的资质抵押情况,把利率上下浮动。一个简单的计算利率方法是:
以房贷为例:目前五年以上贷款基准利率是4.9%, 由于国家的“房住不炒”原则,房贷利率普遍上调。假如某地首套房上浮10%,则他贷款的年利率为
如果购房者买入二套房,利率上浮30%,那么年利率为:
合同签订后,贷款基准利率会随着国家政策的变化而变化,但是浮动比例保持不变。也就是说:如果有一年,贷款基准利率变为了6%,那么首套房和二套房的利率则会分别变为6.6%和7.8%。
2利率双轨制
那么,原本的基准利率也是浮动利率制,为什么现在要换锚到LPR呢?这是为了向市场经济靠拢,让利率的双规制并轨。
在市场经济国家,利率是由市场的资金充盈程度决定的,资金越充盈,利率就会越低,具体体现在银行之间的隔夜拆借利率降低。央行也可以通过一些货币手段影响市场利率,在市场资金不足时投放资金,在资金过多时收拢资金。
例如:我国央行向商业银行投放贷款的一种方式叫做MLF——中期借贷便利。商业银行将一些抵押物质押给央行,换取一定期限、数额的贷款,同时向央行支付利息。在这个过程中,央行可以控制MLF的数量总额和利率高低,从而影响市场。
中期借贷便利
不过,MLF并不是强制性贷款,商业银行可以选择从央行贷款,也可以选择不从央行,而是从其他商业银行贷款。所以央行的MLF利率并不能偏离市场太多,这是一种市场化的利率调控手段。
央行向商业银行发放中期借贷便利

可是于此同时,商业银行拿到资金之后,需要把资金放贷给个人和企业,还需要参考一个利率,这就是央行发布的基准利率。基准利率是由央行制定的、是一种政策化利率。
商业银行向个人和企业发放贷款

这样,就存在市场、政策两种不同的利率水平。如果市场利率较低,商业银行就能以较低的成本拿到资金。但是假如基准利率较高,这部分资金就会滞留在商业银行,没有办法进入实体经济或者个人贷款者。
如果希望在金融市场上更加市场化,就应该取消政策性利率——基准利率,用一种更加市场化的方法取而代之,这就是LPR利率的设计初衷。

3贷款基础利率
贷款基利率,也称为贷款市场报价利率、最优贷款利率(Loan Prime Rate, LPR),是银行向最优质客户提供贷款的利率,由商业银行报价决定。简单来说,LPR利率包含两个部分:MLF成本和风险利润加点。
其中,MLF利率是商业银行从中央银行拿到贷款所付出的成本利率,由中央银行决定,受市场波动影响;风险利润补偿是商业银行为了盈利、弥补风险所需要的必要利息加点,由商业银行报价决定,同样受市场波动影响。
为了能够最大范围的代表市场情况,央行指定了18家商业银行各自独立报价,这18家银行有:
中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行
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这18家银行中有大型国有商业银行如工商银行,也有典型的股份制银行如招商银行,还有城市银行如台州银行,甚至包含了外资银行如渣打银行和互联网银行如微众银行。在每个月,这18家银行要根据MLF利率情况和自己对市场的判断,报出LPR利率。从这18个报价中去掉一个最高价、去掉一个最低价,余下的16个报价取算数平均值,就得到了当月的LPR利率。值得注意的是:虽然从规模上讲这些银行的资产相差巨大,但是在行使LPR报价权时,每家银行的地位是相同的。
LPR利率变化

在银行与个人、企业签订贷款合同时,LPR利率就代替了之前贷款基准利率。各银行可以锚定LPR利率,在这个利率的基础上根据个人、企业的资质和抵押情况,进行再次加点:如果个人和企业的资质好,加点可以为零甚至是负;如果个人企业的资质不好,或者受到国家政策管控,加点就会高一些。
通过这种改革,央行可以放弃基准利率,转而主要控制向商业银行投放的中期借贷便利MLF,再结合市场的实际情况,由商业银行给出LPR利率。将利率定价权由央行交还给市场,这样就实现了两轨并作一轨,向利率市场化又迈出了重要一步。
利率并轨

4LPR下的房贷利率计算
在新的政策下,银行会在LPR利率基础上加点作为贷款利率与贷款者签订合同。加点又分为两部分:政策加点和协议加点。例如:2019年12月20日央行公布的五年以上LPR贷款利率为4.8%, 同时规定首套房贷款利率不能低于LPR利率,二套房贷款需要上浮60个基点,如果某银行为了利润再和贷款者协商加点0.5%,这样贷款利率就是:
签订合同后,如果LPR利率变化,贷款者利率中的第一部分就会发生变化,但是第二部分(政策加点)和第三部分(协议加点)在合同签订时候就固定不变了。如果有一天国家希望再次刺激房市,则可以调整政策加点,让新增贷款的利率下降,但这并不影响之前的贷款者。
5LPR利率和固定利率哪个更合算?
根据央行的公告:之前签订的个人商业贷款利率方式也要转换为LPR浮动利率或者固定利率,哪一种方式对购房者更合算呢?
我们先来说明一下具体的转换方式。例如有一个购房者,他购买首套房的利率为5.39%,现在要转换为LPR利率。央行规定:转换时锚定2019年12月20日LPR利率水平(4.8%),通过加点方式保证2020年利率与原有方式相同。所以转换时他的LPR利率加点计算方法是:
很容易计算出这个加点是0.59%,从此之后,这个加点就不再发生变化。在未来,这个贷款者的年利率为
如果LPR利率变化,贷款者的利息也会随之变化。值得注意的是:这个加点可能是负的,因为在几年以前房贷还存在利率打折的情况,贷款者的利率低于4.8%,加点就是负的:他的实际利率会低于LPR利率。
除了这种方式以外,购房者也可以选择转换成固定利率,也就是无论未来LPR利率如何变化,贷款者的利率都固定为5.39%,直到所有贷款还完。
究竟哪种方式对购房者更合算呢?从世界范围来看,国家发展到一定程度,利率都会下行。在日本、欧洲等很多发达国家,利率是0甚至是负的。所以从长远看,利率下行的概率远远超过利率上行的概率,选择LPR利率模式,应该是比较合算的。


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