美好的生活，从一个家开始——wenzhaoca.com
终于下定决心，对以前写的文章进行整理和修改。
我毕业于北大光华，在北京成功创立过两家公司。2019年在 KW Cupertino office排名第一，今年（2020年）入选全美top 1% agent 和  America Best Realtor。这样的履历，我觉得也算是可以给很多第一次买房的人一些实用的建议。
“Wen的买房指南系列”主要从房产投资理念、房产市场状况和房屋购买的一些基础知识进行分析、梳理。所有文章都是Wen自己的经验积累，希望大家可以辩证的去学习。
我也不想费心思给大家找美丽的配图（除非需要用图片说明），纯干货文章。
第一篇先回答首次购房者的普遍三个问题：
问题一：我准备买房了，我该做什么？
第一步，肯定是找到合适的房地产经纪agent，这个获取源最好是周围朋友合作过而且口碑很好的，或者是自己信任的。
第二步，咨询银行，确定预算。通常有经验的agent也会认识很多不错的loan agent，所以你可以问问身边朋友或者你合作的agent 去获取loan agent的信息。
第三步，锁定区域和房型。agent会根据你的预算和你实际的需求，再结合现在的市场帮你规划和选择房子的位置、户型。之后我会再写一篇“买房应有的大局观”。
问题二：什么时候做pre approval letter合适？我不想被pull credit。
这个取决于你对买房时间的规划，如果你觉得各方面准备已经妥当（主要是心理状态和房款），那你可以开始做pre approval letter甚至同步准备underwritting letter（这个在买房时更有力度）。通常会有3-4个月的有效期，如果这期间你没有买到房子， renew一下也很方便。
如果你还没有ready，只是处于初期阶段，可以先看看房子再说。这个时候可能会遇到的问题是万一你看上了房子，因为时间仓促可能来不及购买。因为到目前为止，大部分湾区无硬伤的好房子一般7天就售出了。你做pre approval letter 可能需要1-3天时间。
问题三：买房的流程是什么？需要多长时间？
我们分二手房和新房两种来谈：
二手房：
通常来说，买二手房的时间长度从2-6个月不等，有的人可能需要1年以上，这个时间长短取决于准备工作是否充分和市场的变化以及个人的选择。
第一步，和贷款银行取得
Pre approval letter
或者
Underwritting letter
。
第二步，根据自己的预算和现在的市场情况，和agent一起确定好目标区域及户型，再选房、看房。
第三步，看上房子后，和agent一起review房屋的各项disclosures，了解这个房子的各个方面，评估维修成本。
第四步，agent 帮你做合同，下offer。现在通常进合同后第二天交3%定金到title company。
第五步，Transaction（通常是25-30天），意思是从你签合同的第二天开始到最后close，是25或者30天（具体天数取决于合同怎么写的）。这个期间，你的主要工作是配合银行完成loan的程序，以及各种文件的签字。
第六步，Final Walk Through，这个通常在close前一周去做，主要是去看看房子和之前买的时候有什么不一样，这个并不是房屋检查。因为我们买的时候，通常合同上默认是as-is，意思是seller不负责维修（除非有另行约定）。
第七步，签字和交首付尾款。按照Title Company的文件准备首付的尾款，里面会有一部分预估的，在close之后，Title会退还多余的钱。一般是去Title Company签字或者约Notary签字。这些文件是之前已经收到review过的，所以签字过程没有什么费脑子的，但是记得要带有效证件（护照或者驾照）。
第八步，Close。Close的意思是说Title Company去政府把这个房子登记到你们的名下。登记后，Title会通知你的agent，这时候就可以拿钥匙啦！
新房：
对于第一次买房的新手来说，非常建议带着agent一起看房。一是 agent一般对各个新盘的销售情况都比较熟悉；二是agent在户型和位置选择上能够给你提供很多有用的建议；第三，有时候agent还可以帮你砍价或者拿到更好的条件。
第一步，选新盘，选好后和新盘的
prefer lender
拿到你的
pre approval letter
。新盘和二手房不一样，一般他们都会有自己的
prefer lender
，只是需要你和他们拿到
pre approval letter
，但是不代表你后面必须和这个
lender
合作。不过，通常新盘的
lender
会给你比较多的
credit for closing cost
。
第二步，交定金（通常是
3%
），签合同。大部分新盘会给你
14
天的
loan contingency
，这个是给你和
lender
去合作拿到
underwritting letter
的时间。
第三步，去建商的design center挑选房屋的upgrade，这个建议最好是agent陪同，因为他们对装修材料极其成本比较熟悉，可以给你比较好的建议。
第四步，等到新房sales通知你已经确认了交房日期（一般会提前40天左右通知），你可以开始选择lender，开始loan的流程。
所以，如果你买的房子是半年后交房，你现在只需要交3%的首付，其余尾款是等到交房时再交。
第五步，在交房前，builder会安排walk through，就是你去房子做一次房屋检查，通常builder会安排人带你们一起做，详细讲解一下房屋，并检查哪些地方需要维修（例如地板划痕啊、橱柜门是否晃动等）。这些需要修补的地方 builder会做记录并在close之前完成维修。
第六步，签字和验收房屋。这两个有时候先后顺序会颠倒。这个验收房屋指的是去房子看看之前指出的需要维修的部分是否已经维修完成。但是通常不用太担心，因为建商有1年的warranty，你住进去之后有什么问题也可以要求他们来维修。
第七步，Close。和二手房一样，Title去政府登记你的名字在房产上，登记完成后Sales会通知你去拿钥匙。
Tips：二手房的closing cost和新房的通常不太一样。二手房根据城市的不同，有些费用是seller付，有些是buyer付；但是新房几乎都是buyer付。
下一篇预告：湾区买房你必须要有的大局观
关于Wen Zhao

Wen毕业于北京大学光华管理学院，2019年是美国最大的房产公司KellerWilliams Cupertino的Individual TOP 1房产经纪，全美TOP 1%房产经纪。2020年初加入美国增速最快的房产公司Compass，入选America's Best Realtor。
Wen在北大学习期间，曾被送往美国WashingtonUniversity和Emory University 商学院交换学习。在Emory读书期间，Wen拿到了谈判（Negotiation）课程的最高分，并为UPS全球跨境业务完成了市场战略分析，熟悉各个国家的文化及消费者行为。
Wen26岁成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，曾主管三个部门，负责所有凤凰主持人和大型活动的媒体合作。2003年Wen参与创办蜂鸟网（FENGNIAO.COM）——已被美国公司CNET收购，2008年创办男装品牌（HANY.CN），现在HANY是年销售上亿（人民币）的在线服装公司。
Wen 2014年来到硅谷定居，来到美国安顿下来的首要任务就是买房。在买房的过程中，走了很多弯路，也浪费了很多时间，关键是我想最后我们确实是用比别人高很多的钱砸出了一套房子。这段经历让我开始琢磨，其实有很多人像我们一样，这时候，如果能遇到一位可以信任，专业靠谱的agent会非常幸运，将会解决所有难题。再加上本身我就对建筑设计有着浓厚的兴趣，看房对于我来说是乐此不疲的事情，所以决定进入这个行业，以客户所想为自己所想，以客户所需为自己所需，提供湾区最好的房屋买卖服务。
在进入这个行业初始，听到了一些成为超级销售的“经验”。我不敢苟同，我从来不认为我们是销售行业，有些客户已经感觉到了，也这么跟我说，“你不是销售，你是房地产专家”。是的，我们要懂房子的方方面面：地基、白蚁、室内设计、投资收益……，要为客户挑选出最适合他们的房子，而不是单纯推销房子。
在Wen看来，营销的本质是产品，听起来很简单，但是其实是最难的。对于Agent来说，这个优质的产品就是房子和服务。每一个帮客户买的房子就是我们拿出来的产品，当你能拿出最棒的产品，你就是最优秀的Realtor。每一个客户都是独一无二的，适合他们的产品和服务也是独一无二的。其它所有的市场分析、购买经验、谈判技巧都是为这个独一无二服务。这也是Wen可以迅速跻身于全美Top1% Agent的与众不同之处。
听听Wen的客户怎么说？
客户说：Wen最厉害的地方就是能在你预算内帮你买到最好的房子。
Realtor这份工作在我心里，是一份热爱的事业，所以我的目标也是能够帮客户买到他们最喜欢的房子。这不仅需要了解市场，了解房子，还需要足够的耐心、高超的谈判技巧，才能等到Dream House并一举拿下。
客户说：Wen帮我们买的房子价格拉低了整个地区的房价。
我在26岁时成为凤凰卫视史上最年轻的副总监，主管三个部门，负责所有主持人和大型活动的媒体合作。商业谈判是我的天赋，也早已浸入我的血液中。永远把客户利益放在第一位，帮客户节约每一分钱是我内心的驱动力。
客户说：你是世界上最好的agent，遇到你是我们最大的幸运。无论遇到什么难题你都能帮我们解决。
我在北京有过两次成功的创业经历，每次都是从零做起，经历过很多难以想象的人生起伏。正因为这些丰富的职业经历，所以我能不惧困难，并冷静的分析解决各种困难——请记住，方法总比困难多。
客户说：买房一年后，各种问题还找Wen，她还陪我们挑选装修材料，服务实在是太好了。
在我心里，并没有把这些看做是服务，因为服务是要求回报的，我并不求任何回报。做这些事情就像帮助朋友一样，因为很多客户在我心里早已是朋友了。
Wen深知对于大多数人而言，房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅承载了居住与投资的功能，还承载了“家”的情感因素，是一个充满幸福回忆的地方。所以，Wen用心去帮每一位客户找到他们的Dream House，就像是为Wen自己挑选房子一样。
感兴趣的小伙伴可以登录Wen的个人网站，那里有Wen的客户的真实评价。
如果您有意向在硅谷置业投资，我将为您提供专业的房产咨询服务，个人微信号“wenzhaoca”，邮箱“[email protected]”。
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