最近严肃买房的会员问我,为什么她的房子放盘了很久,都卖不出去。
我分析了一下,原因可能有三点。
比如,房子定价脱离了市场的水平,急售的房子没有放到一个足够吸引的价格,房子的展示或者保养,跟它的价格并不匹配。
或者,房子放盘的渠道不够多。给了某个中介独家房源,他并没有很上心去帮你推,看房的客户不够多,你就一直在那里耗着。
甚至,说起来很残忍,你这个房子,从一开始买的时候,就不是将来买家会喜欢的房子。
我们买房时,无论是想投资还是想自住,都是希望自己能够买到涨幅最高的房子。
但是,在卖房的时候,发现事情往往不是这样子的。
所以说,买房时要有卖家思维,卖房时要有买家思维。
1
接盘侠只相信自己眼睛看到的东西
买房的时候,为了少给些成本,或者追求更高的涨幅,往往都会在一个区域还未成熟的时候就出手,试图买在低位。

但是三五年后出手时,你的买家(下面称为接盘侠)粉墨登场,没有人会在一个未成熟的区域买二手楼。
接盘侠只相信自己的眼睛。他一定要看到路通,地铁,有学校,有商铺。
确实,接盘侠跟你买的房子,本来就是同个空间,不同的时空。
经常有会员问我们,这个区域,这个房子能持有多久啊。其实就是看这个房子所在的区域,什么时候配套会变得成熟且完善。
这个难道可以预判吗?其实是有方法可循的。
比如说,关注政策方面。区域的发展会如何?是不是吸引大产业进来,是不是吸引更多的人进来?经济是不是能够一直向好,甚至购房政策会不会放开?
另外,要会看规划。有没有重要的干线,有没有地铁?到中心城区核心地段的链接,是否会变得更加便捷?
而且,不要买单独发展的小区,周边一定要连片发展。试想一下,若干年后,你的接盘侠在前来看楼的路上,累了渴了,连农夫山泉都买不到,他还会觉得这里是宜居之地吗?
这里透露一个诀窍,快速清晰地预判一个区域的涨幅时间,那就是,赶紧找到项目周边最重要的路网规划。
比如,广州番禺万博,在等南大路。比如,广州南沙,在等18号线。比如,中山翠亨新区,在等深中通道。
所有的规划,在官网都有预计完成时间,不要相信房产销售的说辞,自己动手百度一下,眼见为实。
一般来说,在重要路网开通后的一年左右,是最佳售卖时机。涨幅通常让人满意。
接盘侠只相信自己的眼睛,所以你一定要养盘,才能把房子卖在高点。
2
接盘侠喜欢在区域里挑高个子
能快速找到买家的房子,还有第二个特点,就是品质感。

说起来可能会觉得很抽象,什么叫楼盘品质感很好?这种事情,没有比较就没有伤害。
如果,你的接盘侠已经选好了一个地铁站,觉得那条线路无论上班出行都非常方便,全家适用。
这时候,地铁站附近有两个楼盘,长得跟下图一样。
这还真的是同个地铁站盘,相邻的两个小区。
即使是二手楼,接盘侠肯定希望能买到比较新的楼盘,除非右边的楼盘,价格实在太高,或者有明显的硬伤,才会退而求其次,去关注左边那个看上去比较旧的楼盘。
所以,你的接盘侠在选好板块之后,接下来其实就是在板块里面挑高个子。
而所谓素质好的楼盘有以下几个要点,要记住。
第一,楼盘必须不大也不小。
因为公共配套都是固定的,如果楼盘过大的话,其实会分散人均资源。如果楼盘过小的话,那连这些资源都不配拥有。
一般来说,比较合适的小区规模是1000~2000人。
但有一些郊区的楼盘肯定不止这个户数,没问题,如果是超过这个规模的楼盘,有分组团管理,这也是可以接受的。
这就是我要说的第二点,好素质的楼盘,物业管理比你想象中,重要很多。
其实大家多去看一些豪宅就知道了,二手豪宅几乎可以做到十年如一,就好像很有钱的女人,你是看不出她的年龄一样。
豪宅的保值率非常高,很重要的一点就取决于它的保养。
为什么有些楼盘8岁看上去像3岁,有些楼盘3岁看上去像8岁。其实都是因为保养。
所以,我们奉劝大家要买大发展商的楼盘,物业管理相对来说会比较有保障。
在买房面前,大家都是外貌协会。有年轻貌美的二手楼可选,肯定都一窝蜂而上,这时候稍微卖贵一些也是可以接受的。
还有一个要点。一个楼盘有好几个户型,一定要选爆款。
严肃买房经常说,能够买三房不要买两房,能够买两房不要买一房。因为中国人的需求,真的是房间越来越多。
中国进入二胎时代,刚需改善的接盘侠会越来越多,一步到位又总价适宜的房子,会更多有受众,更容易出手。
虽然这是一个普遍规律,但不是一个绝对原则。有时候也要把区域因素考虑进去。
比如,如果你买的是豪宅,最受欢迎的不一定是爆款产品,有可能是入门级别产品,甚至是最高端产品。
爆款虽好,不上不下,在二手市场反而尴尬。
因为最顶端的产品绝对是稀缺的,买一套少一套,甚至有时候都不放盘。
而最低的入门槛的永远有人接手,谁还没有点上海名媛拼单的心态。
3
接盘侠喜欢有加分项的房子
买房要有卖家思维的第3个考虑点就是,房子有没有加分项。
所谓的加分项,其实就是公共配套。
大家都知道学校医院,商场这种公共配套不可能是属于自家楼盘,但如果你家小区刚好是最接近这些配套的时候,虽然它不是你家的,但绝对是你使用频率最高。
这就是加分项。配套的远近,在二手盘里非常凸显。
此外还有一种可遇不可求的景观资源,也是二手盘中的加分项,但不是必备项。
这个感受,大家问一下天天对着深圳湾海景的S叔就知道了。
最后,我们再来说一下。买房要有卖家思维,卖房要有买家思维。
买房的时候,其实你就是在帮接盘侠看房子。
你要把他想象成你的儿子,甚至你的孙子,你一定要选他会喜欢的房子。
同时呢,你在买房子的时候,你就要想好你的儿子和孙子们在哪里,现在还过得好不好,工资高不高,什么时候才过来接手继承家业。
因为他们是怎么样的人,有多少的预算,这就是你将来创收的天花板了。
所以,你在买房的时候,就要开始留意,附近是否有便利的交通,会把核心区域的人流导入过来。这就是板块轮动的道理。
人,有时候不一定往高处走,生活所迫时,会往房价低的地方走。
一段话总结完:
可以买新区,要守到成熟时,路通后一年放手多数能是高位。买高品质的房子,最好有加分项。要能预见接盘侠的来路。
买房一定要有超前眼光,起码要超前5年。
我们大多数人这辈子最大的一笔财务投资,就是买房了,甚至加上了三倍杠杆(首付30%),却容易买错房子,投资失败。
如今中国房产投资的黄金时代已经过去,现在是靠专业去淘白银的机会了,却发现这么大一笔财务,这么大一笔投资,居然市面上没有一套系统的课程。
所以,我们严肃买房,站在房产投资者这边,切实帮助想买房的会员朋友们。
严肃买房俱乐部,目前已经进入第三期,有通过课程和专家教育下,成功避坑的朋友,也有通过严肃买房买到一个半月就涨了40万的房子。
我们会量身定制每个人专属的买房逻辑体系,还会有各城市的房产专家讲解全国热门地区的房产市场。
提升房产投资格局,真切地帮大家买到涨幅好、有投资价值的房子,远离买房道路上的“雷区”。
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