李嘉诚在伦敦东南部囤地造香港城的事情，大家都知道了。
2020年7月10日，李嘉诚在伦敦二区Lewisham囤积超大型地块15年后，终于开始动工建造价值10亿英镑的地产项目Convoys Wharf。
从规划来看，李嘉诚地块一期将新建3座40层高楼，提供3,500套公寓，整个项目将供应上万套公寓。
和李嘉诚一样，还有一家中国公司也悄悄在伦敦造城，而且位置更中心，野心更大。
从地图来看，这个中国公司在伦敦一区逐步圈下了相邻的多幅地块，并将其打通融合，企图再造一个“珠江新城”。
是的，这个公司就是广州珠江新城的缔造者——富力。
从进入伦敦到收购地皮再到盖楼，富力只用了三年时间，这个速度在英国已经是非常快了。
从现场照片来看，对比下图图左的效果图，图右已经盖到快一半了（摄于2020年10月）。
今天的文章，我们就来重点看看，富力在伦敦野心勃勃的造城运动，到底进展的怎么样了？
为了更深入地了解这个项目，我们也采访了富力英国项目的负责人，问了问他们自己的选址和开发逻辑，包括为什么要选在伦敦一区，中间遇到过什么问题，后来的中国公司可以怎样借鉴？
1
前世今生
富力伦敦造城的起源，还要追溯到三年前的春季。
2017年4月5日，广州开发商富力斥资1.57亿英镑，从英国上市房地产公司CLS Holding手中买下了占地3.4英亩，位于伦敦Nine Elms的地块Vauxhall Square。
在富力接手之前，CLS Holding已经在2013年拿到了这个地块的规划许可，预计总建筑面积高达150万平方英尺（约合13.92万平方米）。

拿下第一个超大地块后，富力仍不满足。
2017年8月22日，万达宣布放弃收购价值4.7亿英镑的Nine Elms Square大型开发地块。
该地块占地10.2英亩（约合4万平方米），将供应1900套住宅公寓。
消息一出，富力立刻联手中渝置地吃下了与自己地块相邻的Nine Elms Square地块。
2018年1月17日，也就是不到半年时间后，富力又接手了万达此前持有的另一相邻地块 — “伦敦ONE”（One Nine Elms）。
短短一年时间，富力在伦敦上演“帽子戏法”，连续将三幅隶属于伦敦一区的大型地块收入囊中，并将其连成一片，表示要做中国开发商在伦敦最大的地产项目。
来过伦敦的朋友会知道，由于伦敦城市规模早已形成，因此市中心几乎已经没有大型地块。
但在国内尝到规模效应甜头的富力，希望伦敦复制这一模式。
富力起家于广州，在广州成功开发了超过70个项目，特别在珠江新城拥有超过20个地标高楼，涵盖五星级酒店、超甲级写字楼等，总建筑面积近260万平方米。
珠江新城也因此被业界称为“富力新城”。
除了广州珠江新城，北京富力城也因为房价十年间从6000一平涨至超10万一平，创造了多个千万富豪。
现在，富力想在伦敦再造一座城。

2
伦敦富力城
在伦敦打通多个地块后，富力已将这一巨型地块更名为伦敦富力城，并计划在泰晤士河畔打造集齐甲级写字楼、五星级酒店、高端住宅的城市综合体。
伦敦富力城由全球顶尖的建筑事务所SOM、设计事务所HBA、景观专家Gillespies共同参与打造。
SOM曾操刀多个世界知名项目，包括纽约哈德逊广场、北京国贸三期和迪拜哈利法塔。
从规划来看，伦敦富力城一共有12栋地标级建筑，落成后将成为继金融城、金丝雀码头之后，伦敦第三大摩天建筑群，整体建筑面积高达50万平方米。
由于伦敦市中心鲜有大型造城项目，富力城已经是伦敦近年来新建的最大型的高楼群，也是近10年来规模最大的综合体。
富力表示希望借此重塑伦敦天际线。
富力还表示，其在泰晤士河畔打造的城市综合体，不仅是以建筑群为基础的“城中之城”，也是更高效的区域发展引擎。
在伦敦市政府发布的2010年发展核心战略中，伦敦富力城所处的地区就被定位成了一区的
高密度中心
（High density local centre）。

随着伦敦城市发展逐渐变得“人口高密度化”和“建筑高层化”，原有的单一城市结构布局已经无法满足不断发展的需求。
与此同时，千城一面的住宅开发模式缺少内核，普适性的规划与设计让城市区域失去了灵魂。
富力认为其城市综合体模式，将会让该地区更具标识性，并塑造出独一无二的伦敦城市形象。
另外从商业角度来讲，富力以高端住宅为驱动，通过高端商业、办公和酒店的融合，还能够最大化地挖掘超大地块的规模效应，从而提高项目的整体价值。
伦敦方面曾表示，伦敦富力城之于伦敦，就犹如哈德逊广场（Hudson Yards）之于纽约。
除了城市综合体所带来的价值，景观也是伦敦富力城的另一大亮点。
这里我们可以通过一个视频感受一下：
作为伦敦富力城的设计师，建筑事务所SOM设计总监Kent Jackson表示：

“在建筑设计上，伦敦富力城致力于将每座建筑朝向泰晤士河的景观视角最大化。”
“同时，塔楼的建筑高度也会随着靠近河畔而逐步递减，从而让每个楼层的景观最大化。”
从景观来看，富力城塔楼对岸即是威斯敏斯特、切尔西等西伦敦传统富人区。
向东眺望，还能看到繁华的金融城与金丝雀码头。
在北边，则是代表英国权力中心的议会大厦和白金汉宫。
值得一提是的，富力在设计中还特别以水景为中心，打造出了17000平方米具有东方元素的中式园林，让楼宇与环境相互融合在一起。
对此，设计总监Kent Jackson表示：
“伦敦富力城的总体规划设计，是在坐拥伦敦城市景观的同时，还融入了宁静优美的河流与生机盎然的线性公园。”
独具匠心的线性公园郁郁葱葱，东方的小桥流水在西方大都市中别具一格。
私密的景观空间，也为居民在繁华的伦敦市区中营造出了闹中取静的宜人之地。
除了相应的商场和办公等配套设施，伦敦富力城还将联手凯悦集团，引入旗下五星级的柏悦酒店以及四星级的凯悦尚萃酒店。
这不仅是伦敦第一家，也是全英首家柏悦酒店。
目前，酒店正在加紧建设中，主体结构已经完成，内部装修将在近期即将进场。
预计英国首家柏悦酒店将于2022年开业，届时将会有203套满足最高标准的豪华客房。
通勤方面，从伦敦富力城出发到沃克斯豪地铁站（Vauxhall）步行仅需4分钟。
得益于该地区四通八达的交通网络，搭乘地铁15分钟之内即可抵达牛津街、国王十字和金融城等各大地标。
相较于周边地区，伦敦富力城的公共交通可达性水平（PTAL）很高。
如下图所示，颜色越深红，代表该地区的公共交通越便利。
到明年，伦敦交通局还会在伦敦富力城附近启用两个新地铁站，分别是——九榆树（Nine Elms）站和巴特西（Battersea）站，使其通勤变得更加方便。
3
选址逻辑
接下来我们来仔细看看伦敦富力城的地段，即富力的选址逻辑。

从地理位置上看，富力城所在地块位于伦敦泰晤士河畔，对岸就是伦敦最顶级的富人区—— 切尔西和Pimlico。
该区域作为伦敦一区内仅剩的未完全开发的大规模地区，一直是伦敦政府重点关注的潜力发展区。
自19世纪起，伦敦南岸由于毗邻泰晤士河，曾是英国最繁荣的工业中心之一。
不过随着英国制造业的衰落，这里也变成了废弃的旧工业区。
地块过去
这一情况，直到时任伦敦市长、现任英国首相鲍里斯·约翰逊上任后才被打破。

当时，鲍里斯将此地规划为伦敦最大规模的城市更新项目之一，并注入来自私营和公共部门的100亿英镑资金进行改造，开发项目一度多达53个。
鲍里斯有意将在此打造伦敦市中心新一代地标性区域。
地块未来
大家都知道，“旧城改造”对开发商来说就是最大的机遇。
如下面的房价热力度所示，虽然与对岸的切尔西富人区仅一河之隔，但伦敦富力城所在地区的房价却便宜了一大半。这一点也是富力在此拿地的最重要原因之一。
除了富力，美国人也看中了这片区域。
2008年，美国驻英大使馆宣布与英国本土开发商Ballymore达成协议，在泰晤士河南岸
兴建新大使馆
。

在此之前，旧美国驻英大使馆曾驻扎于梅菲尔的格罗夫纳广场长达半个世纪。

但由于美国大使馆只有该地区的租赁权，因此美国政府在向英国索取永久产权被拒绝后，便决定将该旧址卖给卡塔尔财团。
目前，造价超12亿美元的新美国大使馆已在2017年竣工。
新使馆高12层，面积超过4.5万平方米，可容纳1000多名员工。

由于大楼玻璃立方的设计新颖独特，已经成为泰晤士南岸的新地标。

在美国大使馆不远处，还有因皇室成员入学而走红全英的托马斯·巴特西小学（Thomas's Battersea）。
威廉和凯特的孩子——乔治小王子和夏洛特小公主就在这里读书。
该学校曾培养过多名英国首相以及诺贝尔奖得主。
另外，富力还特别提到该地段的学区，指出这里有20多所中小学被Ofsted评级为良好/优秀。
大学方面，从富力城出发，步行可达皇家艺术学院和伦艺切尔西艺术学院等高校。

如果搭乘地铁的话，还可在15分钟内抵达帝国理工、伦敦政经、伦敦大学学院。

自然环境方面，富力城地块附近还有著名的巴特西公园（Battersea Park），绿地面积高达200英亩。
巴特西公园不仅有一个动物园，还大片草地，不少英国家庭喜欢在周末来此野餐和郊游。
4
富力造城
说完地块位置，接下来我们看一看伦敦富力城到底造到什么程度了。
为了让大家更好了解实际情况，富力方面也给我们提供了一段近期拍摄的建筑工地视频。

可以看到，伦敦富力城塔楼已经拔地而起，数十台起重机也正在紧锣密鼓地工作。
富力表示在疫情期间，各个项目工程仍在有条不紊地进行中。
“而且，所有员工都是在符合政府要求的安全准则下进行工作。”
为了让工人们避免搭乘公共交通，好使他们能安全抵达工地，富力还暂时将Vauxhall Square地块改为停车场，并将自行车停放处扩大了近一倍的容量。
截止发稿，伦敦富力城一期标志性的N8塔楼已修建到45层，N9塔楼已修建到33层，二期柏悦酒店及服务式公寓塔楼也已修建到31层，项目地标欧洲最高公寓已修建到15层。
富力方面还特别提到了一个有趣的现象。
在英国3月封锁全国后，很多人因为被禁足而无法外出，而当许多市民于7月解禁回到市中心时，他们发现泰晤士河畔已经大变样。

好几栋隶属于富力城的高楼已拔地而起。
但要说到疫情对项目的影响，富力英国首席执行官兼副董事长夏宁也坦然承认：
“疫情期间，甚至在疫情之前，我们确实经历过一些挑战，但困难终究会过去，因为我们的商业计划是一个长期战略。”
原来，自从美国大使馆正式投入运营后，当地对商业空间的需求越来越高，包括需要更多的酒店、商场等配套空间。
在了解到市场发生变化后，富力也采取了更加灵活多变的策略，比如正计划在第二阶段开发中，将原本一部分住宅转变成写字楼。
此外，疫情也让开发商重新根据新需求修改项目设计方案。
英国富力开发总监Stephen O'Driscoll表示：
“疫情过后，住户会希望有更多的自然环境空间，以及更多的配套设施，包括自行车停放空间、私人花园、阳台，甚至是一个运动跑道。”

“这些额外的住宅配套设施，都会被加入到伦敦富力城里。”
值得注意的是，富力还特别提到尽管自己作为中国开发商，但整个团队本土化水平极高。
“规划团队几乎清一色本土英国人，都是我们花重金从其它英国开发商那里挖来的。”
本土化的团队，也使得富力在项目开发过程中完美解决了此前遗留的水渠问题，也在遇到疫情时能够保证工期不延误。
除了英国本土化的规划团队，富力还特别聘请了顶尖设计工作室HBA负责室内设计。
HBA曾为丽思卡尔顿、香格里拉、金沙等上千家五星级酒店设计内部，并将专门为伦敦富力城定制专属的内部风格。
为了体现更多伦敦元素，富力也将伦敦富力城一期英文定为One Thames City，直译为泰晤士河1号。
目前，泰晤士河1号中楼高52层的No.8大厦已经开始预售，包括一居室到五居室大平层（Sky Collection）。
从设计图来看，所有住宅公寓均采用大落地窗设计，室内采光良好，同时能够保证住户随时欣赏伦敦天际线。
从窗户望去，伦敦景观尽收眼底。
室内配置方面，项目选用顶级室内装标品牌，保证完美的设计、品质和使用体验。
除此以外，伦敦富力城还配备了面积高达4000平方米私人会所。
不仅有高端大气的私宴厅和商务中心。
还有私人影院。健身房以及伦敦最大的室内恒温泳池。
5
英伦投资客写在最后
如果说李嘉诚只是在伦敦东南部造香港城的话，那富力就是在伦敦最核心的市中心打造摩天新城。
这样野心勃勃的造城运动，不仅帮伦敦完成了城市更新，还成功将中国高端房产品牌输出到了全球富豪云集的伦敦。
富力也表示：“我们打造的不仅仅是伦敦近年来最大的建筑群和城市综合体，更是中国品牌的自信和实力。”
不管结果怎么样，还是要给我们中国公司一个大大的respect。
*最后感谢富力接受英伦投资客采访，为本文提供内部资料和数据。
*有对上文提及的伦敦富力城项目感兴趣的读者，可长按下方二维码添加微信（ID：londonke123）咨询。
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