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◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华
在强手如林的粤港澳大湾区，如果论城市，当然是广州、深圳、香港三个核心。
但如果落到具体的区域，哪里才最能打？就未必是它们了。
近日，深圳40周年庆祝大会，高层透露了天机，信号非常明确地提到了三个区域，将加快规划和建设。
没有广州，也没有香港，而是非常特殊的三个区域。
它们的前途，不可估量。
深圳40周年大礼包，又双叒落空了。
其实，我们很早就讲过，深圳要直接扩容和直辖算大礼包，目前是很难实现的。如果期待这样的“大礼包”，铁定没有！
不过，高层的一句话，透露的天机，丝毫不亚于大礼包的释放。
对深圳以外的广东其他地区，甚至省会广州，高层都只字未提，却唯独提到了这三个区域：
要深化前海深港现代服务业合作区改革开放，规划建设好河套深港科技创新合作区，加快横琴粤澳深度合作区建设。
可见，前海、河套、横琴
是大湾区最受高层重视的区域，前途不可估量。

它们有何特殊，为什么高层要专门部署这三个区域的突进？
先说前海，如今已经是一个家喻户晓的名字。
十多年前，它的使命是深耕深港合作和现代服务业。高层还为此出台很多措施，大力支持。
早在2012年就提出，前海可以实行“比经济特区更加特殊的先行先试政策”。
“特区中的特区”这一称呼由此而来。
而对相关企业征收15%的所得税，算是先行先试政策里最重磅的一条。
要知道，只有香港、上海临港自贸区和未来的海南自贸港才会实行这么低的税率。这一比例，内地要达到25%，可见差距之大。
这一政策，也对企业产生极大吸引力。
这样的先行先试政策还有很多，逐渐形成以制度创新为核心的“前海模式”。
这也是深圳的缩影。40年来，深圳确实创造了从小渔村到国际化大都市的经济发展奇迹。但我认为，深圳最重要的贡献，还是制度创新。
此后，前海不断发展壮大，将金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业确立为四大主导产业，并继续与香港共建全球金融、物流、贸易、创新、创意中心，做中国的曼哈顿。
作为特区中的特区，特区的缩影，前海被高层提及成了必然。
当然，前海的房价，多年来也是顺势“涨声一片”。
2014年，前海的房价还不到4万，2015年成为广东自贸区后房价暴涨，当年涨幅高达40%。
如今，前海二手房均价已突破11万，高于所在的南山区均价。
前海及其周边片区二手房均价/来源：链家
虽然比不上拥有最贵豪宅——深圳湾一号的深圳湾片区，但和周边相比，前海的房价还是在很高的水平。
相比于前海，另一个深港合作区则要低调很多，就像上世纪隐藏在大漠深处的火箭研究基地。
不过，低调并不代表不重要。科创，可是高层赋予大湾区的首要使命。
当初，深港合作区有两个，分别是前海和落马洲河套地区，一个侧重金融，另一个注重科技。
河套地区，毫无疑问是科技担当。
在这次高层讲话以及《粤港澳大湾区发展规划纲要》里，这里的定位是深港共建的科技创新合作区。
港深的科创合作，太重要了。
此前，粤港两地的科创合作，往往需要突破重重关卡。昔日香港企业运几台设备到深圳园区，可能都要交不少关税。
而河套地区就显得很特别。之前属于深圳，之后划给香港，并由深圳、香港两地共同开发。
香港企业可以在这里设立园区，设备运输畅通无阻，也方便当地劳动力就业。
更关键的是，深圳的企业也可以进驻。香港负责科研，深圳企业负责产业链的搭建，相得益彰。
相对于设在深圳的深港合作园区，河套地区的位置更加特殊，与香港更近，才能获得高层的特别关注。
去年，香港创新及科技局局长杨伟雄甚至表示，河套地区这一平方公里土地，有望一年能创造500多亿港元GDP。
我们拿对抗美国的最牛街道对比。2018年，粤海街道创造了约2509亿元的GDP，相当于167.3亿元/平方公里。
看来，河套地区的目标，是每平方公里产值达到粤海街道的2.6倍！
可以预见的是，这里将有大量高科技企业进驻。
我之前说过，买房要跟着BAT等科技公司。在河套地区及其附近买房，将买到最大的确定性和房价涨幅。
前海、河套，都属于深圳，第三个区域横琴，却在珠江西岸的珠海。
可以说，横琴是这次高层讲话中，深圳以外最引人瞩目的元素。
一直以来，横琴受到的关注丝毫不亚于前两者，甚至说厚爱也不为过。要知道，高层10年来4次前往横琴，这在全国还是很罕见的。
如果说前海对接香港，那么横琴就是对接澳门。
建设横琴新区的初心，也是为澳门产业多元发展创造条件。
现在，横琴正全力吸引澳门企业落地，推动粤澳合作中医药科技产业园等重大创新载体建设，并优化人车通关手续，鼓励澳门人前来横琴工作，让澳门的创造力和生产力从逼仄的土地里释放出来，在横琴这片更广阔的土地里开花结果。
同时，横琴还建设“澳门新街坊”项目，运用澳门标准搭建医疗、服务等体系，希望更多的澳门人前来定居，努力把横琴变成“第二个澳门”。
新开通的横琴口岸，让珠澳两地，特别是横琴与澳门的通关变得更加便利。
此前，澳门特首贺一诚还提出，要把澳门轻轨修到横琴口岸，对接横琴的珠机城际，甚至连通内地的高铁网络。
横琴，也将成为内地与澳门的超级枢纽。
当然，除了澳门，横琴也肯定会和香港展开深度合作。几天前，香港行政长官林郑月娥透露，正向中央争取“港车北上”——即没有两地牌的车也可以进入珠海。
再加上港珠澳大桥，香港人未来可以更方便地进入珠海以及横琴，更能推动两地人流、物流、资金流的流通。
横琴，也将是一个港珠澳三地紧密合作的区域。当地的房产，也受到全国人民的追捧。
从地图上看，会有一个更有趣的发现，前海、河套地区、横琴，高层最关注的三个区域，其实相距并不远。
把它们连接起来，类似一个倒立的“L型”。
港珠澳大桥开通后，深珠通道也在加快谋划，珠江口两岸逐渐连为一体。
从楼市投资的角度来看，深圳715楼市调控后，史上最严的政策已经发挥威力。
想在深圳买房，要落户三年加连续社保三年，符合条件的人很少。
最好的机会，在横琴。
这个地位和前海同等重要的地方，不仅有前海一般的房产升值空间，限购政策也相对较宽。
我有一个朋友，去年底在横琴上了车，半年左右房子就涨了四五十万。
由于规划高端产业，横琴岛的空间有限，区域内的楼盘数量也很有限，房子卖一套少一套。
不排除后续会加强限购的可能。
因此，时间已经不多了。高层点名，绝不会无的放矢。
决定粤港澳大湾区未来高度的关键要素，很可能就在这三个区域聚集。
作为面向港澳，吐纳海内外的窗口，它们的未来，真的不可估量。
参考资料：
1.南方都市报：为什么是前海？
2.格隆汇楼市：下一个十年，只有它能超过前海
总书记厚爱，10年4次前往。为深圳庆生还不忘点名横琴。特殊重视背后，有何深厚的战略意义？
外地人想投资珠海，该怎么上车？现在还有机会复制以往的涨幅吗？
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