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前段时间，我的一个在上海工作的闺蜜，悄咪咪地告诉我，她买房了。
我听到这个消息，全身如通了电一激灵：同龄人都能在上海买房了，真羡慕啊……
但这个感觉维持了不到2秒，因为下一秒她就澄清：不在上海，在浙江嘉兴嘉善县下的一个叫天凝镇的地方。而且她已经买了有小半年，只是一直没说。
作为一个世代都在中国最南边生活的人，我有时还分不太清嘉兴市是在江苏还是浙江，没想到闺蜜竟在它下面的一个叫天凝镇的镇里买了房。
问她花了多少钱，闺蜜回我：首付20万，总价大概67万。
我当时被她这一席话说得目瞪口呆，我是长期做海外房产投资配置的过来人，看到这样一个总价，都会想：用同样的价钱，买一个日本核心都市的房产，不是更好吗？
被困在县城楼市里的年轻人
近年来，越来越多有储蓄的中国人，为了让自己手上的钱能钱生钱，想到的投资办法就是到大城市周边的县城买房子。
北京周边、上海周边、川渝周边、武汉长沙周边……而让这些地方能火起来，中介们主要靠的是价值洼地、棚改、高铁和旅游的这些概念。
比如我这位闺蜜，买在天凝县的原因就是看中它便宜的首付，“首付20万，网签后还能退给我6万。”在上海看了很多房以后再看这些小县城的房子，实在是太便宜。
但是，买了大半年的她如今却非常后悔。暂不说疫情导致工程的工期延期，就她买的那一栋楼全是毛坯根本住不了人，而且从7月起就有超过一半的住户挂牌出售，但是她跟中介了解过，几乎没人去看房。
而她买的时候房价是67万，现在据说同栋楼一套相同户型的房子在外挂牌55万，也无人问津。
自己辛苦赚钱买来的房，不仅不能钱生钱，反而跟股市里被套牢的资金一样，被困在了县城的楼市里。
花同样多的房款，为何不选东京？
有些人看到这会提出一个疑惑：在国内你可以贷款买房，花十几万就能买一套，后面等涨价了就卖出，赚中间的差价。但你在东京，至少要花40万以上，而且是全款，才能买到一套投资房，这付出的比例不对等啊。
但是认真做一做经济账马上能明白，踮起脚咬咬牙买一套东京投资房，绝对比你在中国十八线县城几万、十几万首付买一套毛坯房来得更值得。
先来看看方才提到的县城投资逻辑：低价首付买房，过一两年房价上涨再出售，赚取其中的差价。
首先，低价首付买房不假，但房价会不会涨却很难说。
在2017年棚改之后，县城的房价确实上涨了不少，还有的县城为了吸引资金，大肆宣传新规划的旅游小镇，来年游客一来房价马上涨。有人看到噱头红了眼，马上拿着钱杀了进去。
可后面的剧情我们也都看到，大部分棚改小县城的房价只是昙花一现，因为没有足够优质的资源，比如好的学校、旅游相关的基础配置不足，徒有一个高铁通车，人口怎会那么轻易流入？
住在县城里这些商品房是怎样的体验？之前在一篇文章中读到，着实让人心里一紧。
32岁的吴承波是少数选择住在县城房子里的人，他每天在北京的公司和保定的家之间穿梭。他就是俗称的“高铁上班族”。
然而在河北保定的涿州生活着实不易。他所在的小区孤零零地矗立在一片树林里，想买瓶矿泉水要骑10分钟电动车去买。外卖也叫不到，因为这里是没有骑手覆盖的区域，APP里最近的一个商家也在10公里开外。
除了生活所需不方便，最让人头疼的是，停水停电在这几乎是标配。因为整个小区入住率太低，电梯房都变成楼梯房，楼道间也经常不开灯。去物业质问，结果物业快倒闭了……
没有人住的“鬼楼”才是最可怕的投资大坑。
其次，投资一套毛坯房，简装还要花10万，租不出去却要还贷，实打实的负债。
我们一直强调，买房一定要买资产而不要负债。怎么理解这句话？简单来说，这个房如果每天都能给你产生“睡后收入”，它就是资产；如果每天还要把你的工资赔进去，那就是负债。
十八线小县城的房子，可能有一些噱头，却很容易成为负债。比如旅游噱头很足，又有高铁通车的地方：海南省三亚旁的陵水县，或者北京旁的承德县，又或者是云南的腾冲……中国大大小小有旅游噱头的小县城实在太多了，但是，在这些县城投资，你能每天都拿到收益吗？显然很困难。
相反，当你贷款买下这套房以后，每个月还要还贷3000好几，一年下来就去掉了3.6万~4万，还款5年下来，基本上也能在东京首都圈买一套房了。
而在日本买来的房，至少是有装修、靠车站近、有人气、有需求的二手房，经常还附带了租约，买下就会有收入，赚的还是日元，妥妥的多元货币配置！
所以，同样的价钱，为何不选真正有投资基础的东京？
日本房产投资
是全球资产配置的第一站
我们经常说，在日本的东京、大阪买房，你的预算可以低至40万人民币。这放眼全球，与任何一个制度健全、法律有保障的发达国家对比，都是凤毛棱角。
与此同时，日元还是世界公认的避险资产，往近了看，2018年中美贸易战和2019年的美股股灾，日元都上涨了。只要全球经历危机，日元基本会呈现逆势上升的趋势。
所以说，低门槛又保险的日元资产，当之无愧地成为咱们出海配置的入门级优质资产。
（一套位于涩谷区的优质投资房）
而且，回到资产和负债的对比当中，东京50万RMB的投资房产是资产，而国内十八线小县城的新毛坯房妥妥是负债。
首先是人口：东京圈还是全世界人口最多的都市圈，除了疫情时期，东京已经经历了50年的人口增长，每年流入人口数接近10万，比北京、上海还多。所以，人口能拉动需求，东京稳定的住房需求是跑不掉的。
另外，东京的GDP能排到全球第二，仅次于纽约。再加上日本全国的金融政策都非常宽松，在日本，买房比租房还更划算。
需求在这，房价自然不容易跌。截至2020年，东京的二手房价已经连涨七年，新房房价连涨八年，与其去买只有噱头没有好数据的十八线县城，同样的房价你可以买到世界一流城市的优质房产。
其次，当你买下一个东京、大阪的房产，它就不断地在给你赚取日元。这些投资房到手的收益能在4%-6%之间。最近工商银行的4.1%理财产品暴雷的新闻传遍全网，这个时候拿这钱去投一个东京房产，可能还更香。
再来简单谈谈十八线城市的旅游地产投资。如果你在国内十八线县城买了一套旅游地产，想着自己每年几天固定会去住，比如云南腾冲，看起来十分美好万分舒适，但当自己要旅游时，不仅目的地被限制在了这里，还得自掏腰包打点一切开销，花费是房贷+消费。
不过如果你在日本买了套投资房，当了日本人的房东，等于你每年去日本游玩时的花费就是这位租客给你出。赚来的几万块RMB租金，可以去日本各地体验各色优质服务和美食，不想旅游还能拿出来购物，或者存款买下一套房。
所以，论投资产出比，花同样的价钱，在日本买一套投资房出租，绝对比十八线县城的资产要优质得多得多。
对海外投资蠢蠢欲动，却因为种种不确定性，迟迟不敢下手？
“乱世”中，日本无疑是海外投资的第一选择。作为全球投资的保险箱，日本房产不仅门槛低，而且人人都能买。
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