文章来源：米宅海外（ID：mizhaihaiwai）

作者：图南
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美国总统首场辩论，被网友戏称为两个幼儿园小朋友吵架。
辩论结束之后，美国主要股指期货大幅下跌。显然投资界对这两位总统候选人都很不满，对这两位候选人上台之后的美国经济前景也感到悲观。
许多投资者开始在全球范围内寻求财富避风港，日本作为亚洲富人避风港备受青睐。日元资产市场可能成为疫情后一大“避风港”。
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避风港
日本一直都是亚洲富人的避风港之一。
投资避风港主要的目的是为了在全球经济动荡、本国货币不利好的情况下，通过跨区域、跨市场的资产配置，获取更加优质的资产，来规避单一市场的系统性风险，对冲汇率风险，并获取相对稳健的投资收入。
而日本长期以稳定的经济，国际接轨的金融体系和开放的投资环境，吸引大量境外投资者前来投资。
日本的房地产是很多国外投资者所青睐的投资方向。
日本房地产公司Mori Nishimura曾评价日本：“在亚洲，很少有其他地方能像日本一样，允许外国人一样购买自由保有土地。”
自由流转不动产，确实是一个成熟的财富避风港应有的条件。
所以，日本房地产吸引了大量前来投资的国际买家：日本房地产市场的大多数外国买家都来自新加坡、马来西亚、泰国，美国、澳大利亚和西欧的投资者对日本房地产的投资兴趣也在增长。
近些年，日本房地产需求上升的幕后主要推手就是外国投资者。投资房地产最害怕的就是房屋滞销，流转不出去。日本住房的销量在经历长期低迷之后，开始逐渐上升。
根据LIJ的数据，在东京，现有公寓销量在2018年下降了0.3%，但是到了2019年现有公寓的销售数量比去年同期增长了2.4%。在大阪，2019年现房公寓销售同比增长1.4%，现有独立屋销售增长1.7%。
住房销售上涨带动了土地销售。在大阪，土地销售强劲增长11.8%。2019年全日本城市住宅地价微涨0.6%。
一些国际投资者除了看上不断上涨的房价让自己的资产保值，并将其持有的资产分散到本国以外的国家减少风险以外，也有很多投资者买日本房子是为了寻求租金收益率。
根据全球房地产指南研究公司（Global property Guide research）的数据，在东京中心区，总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率稍高一些，最小的公寓的收益率是5.42%。
日本国土面积小，人口密度又很大，对于倾向租住公寓的青年人，租约相当稳定。
日本的房地产，特别是东京的房地产，确实起到了资产保值减少风险的“避风港”作用。
2
楼市复苏？
自安倍经济学出台以来，房地产价格强劲加速。安倍经济学通过增加公共基础设施支出、日元贬值和日本央行（BOJ）积极的量化宽松政策刺激经济。2012年，随着货币政策的出台，交易量开始回升，2013年迅速上升。
安倍经济学确实起到了一定作用
2012年至2019年，东京现有公寓价格上涨了43.2%，而新公寓价格上涨了33%。
今年以来，日本相对比较成功的控制了疫情，日本第二季度房地产市场再次活跃。
2020年第二季度，东京现有公寓的平均价格较上年同期微涨1.28%，较上年同期增长0.94%略有改善。同样，2020年第二季度，东京新建公寓的平均价格同比上涨5.34%。在东京都会区，在最近一个季度，现有公寓价格上涨了2.04%。
日本逐渐解封，外国对购物中心、购物和餐饮等领域的投资也有所增加，这有助于推动经济复苏。日本东证指数TOPX自8月以来上涨近9%。
经济复苏，房地产业也在苏醒。零售房地产销量开始上升。
三菱瑞银房地产公司（Mitsubishi Corp UBS Realty Inc.）的数据显示，日本房地产销售同比从6月份反弹了90%至120%。摩根士丹利资本国际（MSCI）的日本房地产投资信托基金（REITs）指数自5月以来已上涨11.6%。
日本的房地产行业投资确实也开始在复苏。
这对于要进行资产全球配置来抵御风险的人确实是个好消息。目前，美元依然是全球流动性最强的货币，在目前的市场经济下，多国货币贬值，日元兑美元的表现不俗，投资日元资产依然是抵御风险的一大举措。
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避风港能撑多久
不少人担心日本宏观经济不经济会影响其作为亚洲财富避风港的重要作用。
的确，随着新冠肺炎疫情的影响持续，日本经济陷入更深的衰退。
2020年第二季度经济环比下降7.8%，继2020年第一季度和2019年第四季度分别下降0.6%和1.9%之后。这个全球第三大经济体在2020年第二季度的年收缩率高达27.8%，创下进入二十一世纪以来最大降幅。
但是从2020年日本爆发疫情初期，日本政府就向旅游业和其他受病毒侵袭的行业的中小企业提供5000亿日元的低息贷款。
次月，日本政府通过了新的1万亿日元紧急经济刺激方案，以帮助遭受新冠状病毒疫情打击的企业。其中包括为中小型公司提供5000亿日元的零息贷款，为被迫放弃工作在家的人提供每天4100日元的补贴。
在这种拼命砸钱“续命”的操作下，日本市场确实还算坚挺，日经225指数日内高开高走，一度涨逾2%。
而在房地产这块，日本不动产更是受到追捧。日本全国平均地价在2012-2018上涨超过26%。
日本首相安倍晋三（Shinzo Abe）继续推出自2012年以来一直是“安倍经济学”特征的刺激措施。这些措施对日本房地产市场（为投资者带来适度良好的租金回报）是积极的。 
新首相已经表示会继续推行安倍时期的诸多既定政策，疫情后日本经济持续低落，因此投资界普遍猜测日本会在未来一段时间内推行一些刺激政策，这也将对房地产市场利好。
美国未来经济前景充满不确定性，许多国际投资者开始在全球范围内寻求财富避风港，日本作为亚洲财富避风港的地位将会在这次动荡当中被进一步凸显。
另外，还可以通过投资日本房产，获得日本经营管理签证，并进而获得日本永驻身份。
虽然日本没有直接的购房移民项目，但是可以通过注册公司，并以公司的名义购买日本房产作为民宿或酒店进行经营，从而获得日本经营管理签证。日本经营管理签证分为普通经营管理签证和高级经营管理签证，当下日本大力扶持高级经营管理签证。一旦获得日本高级经营管理签证，就可以在最快1年内获得日本的永驻身（相当于永居、绿卡）。
中国人对于买房置业情有独钟，除了自身的安家之外，毕竟房产是最稳定的投资方式之一。除了价格，位置是尤为重要的，日本距离中国很近，是亚洲为数不多的发达国家之一，又有着很强大的经济地位，差异不大的文化环境吸引着一些人想要投资日本房产。
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