500美元就能投资美国房地产？不得不知的REIT房产投资知识

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如果你在美国的大城市（比如纽约、旧金山、波士顿)学习生活过，你肯定会对这些大城市的高房租、高房价有所了解。工资十万美元，三万交了税，两万交了房租，剩下用来吃吃喝喝都不够花。每个留学生可能都会动过这么一个念想，要是能买得起房子就好了，每年的两万房租就可以省下来了。其实在美国大城市买房的成本也是挺高的，比如在纽约，律师费、贷款手续费、申请费、房产税、物业费、甚至是给门卫的年末小费，叠加在一起也是一笔不小的数字。身边也有朋友觉得买房会限制了自己的人身自由和职业选择自由，选择长期租房。但同时心痒痒地想要投资美国房市（受中国买房文化的影响😂），寻求资产长期保值甚至增值。

但房地产投资一般入门门槛很高，需要不菲的启动资金，不是所有人都有这种条件和资本。如果有人告诉你500美元就能投资美国房地产你会信吗？纽约生存清单今天来给大家科普下普通人也能玩得起的房地产投资：REIT，帮助我们的读者朋友中对投资理财感兴趣的小伙伴拓宽视野、增添新的投资渠道！

清单

1. REIT是什么

2. REIT是怎么运作的

3. REIT投资适不适合我

4. 如何投资REIT

5. REIT收益税收优化

6. 懒人指南

攻略

1. REIT是什么

REITs（Real Estate Investment Trusts）房地产投资信托基金，是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按高额比例分配给投资者的一种

信托基金

。REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金，当你还买不起房产时，可通过投资基金共享不动产成长的收益。

REITs作为兼具金融和不动产的属性，同现有的金融资产关联性较低。具有流动性好、独立性强、风险性低、分红收益高等特点。关于REITs的收益率，下面两个图可以充分说明它值得作为我们的投资组合里的一类资产。

过去25年有15年 FTSE Nareit Equity REITS Index 跑赢标普500指数，年化复合收益率10.9%，每年分红率为4.0%，一般投资顾问会推荐5%-15%持仓比例

*过去1-40年不同时间段内 FTSE Nareit Equity REITS Index 和Russell各类股市指数年化复合收益对比图*

2. REIT是怎么运作的

简单地讲就有一群散户凑钱组团开了个公司投资房地产，房产的租金或者最后卖掉时的增值收益大家按比例平分。具体到美国的REITs，税务局有以下规定：

REIT公司每年收入至少90%要通过分红形式还给投资者（这也是为什么REIT公司的分红率一般都高于High dividend stock）
公司总资产的至少75%需要投资于房地产或者现金
公司至少75%的收益必须来自投资房地产的收益，比如租金、房贷利息、房产销售收入
公司成立一年后至少要有100个股东
过去半年不能有少数股东（五个及以下）累积持股比例超过50% （和4类似，确保公司决策不被少数股东控制）

有人会问REITs公司限制这么多, 还不如注册成其他公司形式呢，比如LLC。REITs公司的最大优点就是不用交企业税（coorporate tax），这样公司的收入能无损地再投资到房地产领域，如果公司经营成功的话收入就滚雪球般增长。

3. REIT投资适不适合我

大部分刚接触REITs投资的读者都会有所迷茫，收益看起来挺好的，但假如我有一万美元，我该投资股市、债券还是REITs呢？如果读者觉得自己的理财之路刚起步，建议先参考清单：美国职场新手理财入门指南。如果你觉得自己在个人理财之路上已经有所心得，又有闲置的资金希望进一步分散化和长期投资，那么REITs是你作为一个聪明的投资者需要纳入个人portfolio的资产类别。

4. 如何投资REIT

对于我们这种普通投资者来说一般有三种方式：1）直接买某个REIT上市公司的股票 2）买REIT行业ETF 3）买REIT行业mutual fund。小编一般只推荐买ETF，因为更diversify，买入卖出方便快捷，而且管理费用比mutual fund低，缺点是你总会发现某个REIT公司的股票收益率远远好于你买的REIT ETF，心里患得患失，但这是所有ETF投资者需要克服的投资心理误区。

至于买哪个ETF，小编推荐关注该ETF的几个属性（按重要性排序）：

市值（market cap）越高流动性越好，1B是个门槛，以下的需要额外做研究
管理费（expense ratio)：两个追踪同一指数的ETF，管理费越低越好
成立时间：越久的fund说明比较成熟，经得起市场的考验
分红率（dividend yield)：两个追踪同一指数的ETF，分红率越高一般说明运营效率更好；REIT ETF一般分红率都在3%以下，有些甚至高达10% （风险也更高）
每份额价格：理论上对收益没有影响，但如果每份额价格，急需用钱时卖出比较方便和灵活
管理的公司：fund背后的管理公司名气越大自然是个加分，比如Vanguard、Fidelity、Schwab

如果你是Robinhood用户，可以参考Robinhood的REIT ETF List （需登录后才能看到）；还没注册的读者可以通过我们的邀请链接『go.qingdan.nyc/robinhood』开户(或扫描👇二维码)，可以随机获赠一只股票，最多价值$215！

Robinhood REIT ETF 集合，按市值排序

如果非要让小编推荐其中一个ETF，我推荐市值最大的Vanguard US REIT ETF(VNQ) , 市值29B，年管理费是同行里很低的0.12%，已经运营16年多，由业界最知名的资产管理公司Vanguard管理。更多介绍详见官网。

十年前一万美元资金买入VNQ的收益走势图，复合年化收益率8.49%

如果你偏爱管理费低的ETF，有一只和VNQ追踪相似指数而且管理费只有0.07%的ETF，即Schwab U.S. REIT ETF(SCHH)，但其他方面不如VNQ。

5. REIT收益税收优化

投资REITs有一个很重要的“陷阱”，懂得绕过这个陷阱的投资者长期可以获得年化2%左右的“超额回报”。根据税务局对于REITs的规定，投资者拿到的Dividend需要按Ordinary Income交税，而不是Qualified Dividend。以一个在纽约工作年收入10万美元的白领为例，按Ordinary Income税基交税，联邦+纽约州累计税率大约为35%；按Qualified Dividend税基交税大约为25%，整整差了10%。REITs又恰恰是分红率很高的资产类别，如果每年都要把35%的分红送给IRS，长期的投资收益也会大大受损。

绕过这个“陷阱”的办法很简单，就是不要在Taxable Investment Account里买REITs，而要在Tax-advantaged Account里买，比如401K、Traditional IRA和Roth IRA（更多细节详见清单：美国职场新手理财入门指南）。在Tax-advantaged Account买REITs每年拿到的Dividend不需要交税，可以红利再投（Dividend Reinvested），起到长期的财富积累作用。

VNQ ETF投资受税收影响的收益对比，10年复合年化差了2.2%

上图是VNQ年化收益率受税收影响的对比，10年复合年化差了2.2%，进一步说明了REITs最好是在Tax-advantaged Account购买。

6. 懒人指南

道理我都懂，但我就是懒，不想开很多账户，不想积极管理这些基金，怎么破？小编身边也有不少这类朋友，我给这些朋友的投资建议就是“一招鲜”——使用Wealthfront。在Weathfront开IRA账户，无论是Traditional IRA还是Roth IRA，它们的投资模型里默认就会持有一定比例的REITs ETF（VNQ和SCHH），它们的robo-advisor会自动帮你买入、调仓、红利再投，是非常适合懒人投资者的服务。缺点是它们需要每年收取0.25%的资产管理费，但是对于懒人投资者来说，用额外的0.25%管理费换来最佳的投资策略和服务，更重要的是更多的个人时间来做自己真正热爱的事，这账算下来不亏。通过我们的邀请链接『go.qingdan.nyc/wealthfront』开通Weathfront账户(或直接扫描👇二维码进行注册)，你可以获得$5000的终身免费管理额度。如果你还不确定但想尝试下，$5000的免费管理额度应该是绰绰有余的了。