我们经常能听到开发商说还没取证。其实这里面除了真的无法取证的情形之外，还有一种情况是，开发商不愿意取证。
近期和记黄埔成都分公司的事，就属于这种。
2004年，和记黄埔以21.35亿元拍下两块地，楼面价1030元/㎡。这个项目卖了16年，还剩6000多套，上一次开盘还是2016年9月，目前项目仍在建设中。
而这里的均价，也从上一次开盘的1.2w+，涨到了2.3w+，粗算一下，和记黄埔赚了大概38亿。
这还不算“额外收入”，因为当时这块地被拿下后，又被和记黄埔抵押给银行，因此，和记黄埔从银行获得26.21亿的抵押贷款，继续滚动开发...
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其实，像和记黄埔这种情况并不少见，尤其是对于港资开发商来说。
有的港资房企，它在内地的项目，平均开发周期都在10年左右，最长的要属一个北京的叫“誉天下”的项目，开发了25年。

开发长达25年的北京誉天下项目效果图
有人也许会问，开发商囤地不是有法律管着吗？
相关法律的确有规定，“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”
但在开发商眼里，简直小儿科，规避手段很多。
比如，两年内我挖个坑，打完地基后就停工，这样，项目就算是“建设中”了，不能算囤地。
还有的开发商会在开工日期前，改规划，这招的背景是，得先跟大家说下，规划部门的工作流程。
一般开发商提出修改意见申请之后，必须经过最少30天公示，向社会征求意见。
所以这时候提出一个看似合理，实则存在很大通过风险的选项，都会成为开发商延期的理由。
还有种捂盘的节奏，是化有形于无形，比如开发商拍下一块地之后，原本分2-3期就能开发完成的地块，会被分成若干期多批次开发。
然后随着周边房价起来，越往后的开发批次，价格自然水涨船高。
更骚的操作还有，为了延期开工的开发商会鼓动拆迁户闹事，或者鼓励钉子户别搬走，不能完成拆迁，这块地就只能待着。
有点像开发商们的奥斯卡。
更恐怖的是，捂地之后交付的项目。因为拍地的时候，关于项目的设计和规划都已经确定了，捂上个几年甚至十几年后，这房子的外观、户型等等设计，已严重过气，逐渐被市场淘汰。
市场不接受是一回事，但开发商却不能淘汰它，因为开发商拿地的时候，申报的就是这种设计。
也就是说，捂地模式很难交付给用户好的产品，而且捂地模式对局部城市更新发展，也是阻碍。
开发商承诺的住宅、商业、写字楼等配套没有如期开发建设，这肯定会影响到原本的区域板块规划。换句话说，这种模式只有开发商得利，但对于一个板块来说，可能意味着永远错过黄金发展期。
虽然囤地的借口很多，但是也有被处罚的。比如一个项目的一期业主需要跟二期一起交房，但是二期迟迟不能出来之后，开发商就会面临一期业主交房时间的整体违约。
但这跟土地增值的利润相比，不值一提。
比如，2006年，香港某地产的全资子公司用5.1亿拿下北京工体北路4号地块。
虽然按照出让合同规定，这个地块上盖项目的开竣工日期是：2006.9.20-2008.3.31。但是直到2009年，项目一直没有竣工。之后直接以9.2亿的价格卖给了另一家港资开发商，前者净赚4.1亿。
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这样的情况并不仅仅是港商或者某一家房企。
2018年，国土资源部公布了一个数据，全国111个城市、50000多宗住宅用地中，自从2013年1月1日以来出让的住宅用地52285宗、面积170404.7公顷，合同正常履约比例为81.8%。
也就是说，违约率达到近20%。

前面说过，如果一个开发商拿地两年内未动工的，国家就有权收回使用权，那为什么这条治不了囤地呢？
因为开发商“一直在开发”，只是开发的比较慢，少则7、8年，多则十几二十年。也就是说，一直在建设，但一直未完工。
这说明很多土地出让合同，是有漏洞的：一块地，只要2年内有动土开工，就不算违法，那我只要2年内动工，就不能算囤地啊。
而且，一般土地出让合同只规定了开工和竣工日期，但这段时间内是如何进展的，没有法律条文可以规定。
何况，即便被判违约，这赔付的违约金，可能也抵不过地价上涨的利润。
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低买高卖，符合资本原始属性。但这对于一个城市，或者板块发展来说，几乎是致命的。
就算后期重新开发建设，这时候的地价带来高企不下的开发成本，让开发企业很难再有什么大胆的创新开发举动。
大概率而言，开发商拿地之后，稳妥起见，都会将地分割成小面积一点点开发，很难有成规模的整体规划。
而开发商捂地带来的收益，也变成了房价的一部分，影响着社会关系的方方面面，包括无数人每个月辛辛苦苦的还贷。
所以，囤地问题亟需得到解决，而比较彻底的办法是，制定相关的法律条文，把法网织密编牢，做到有法可依。
最后总结一下开发商囤地捂盘的套路：
两年内挖个坑，打完地基后就停工，这样一直处于“建设中”；开工日期前，改规划，或者“建设中”，改规划，包括改名字、改设计方案、改控规改土地用途；切割若干期多批次开发；为了延期开工，鼓动拆迁户闹事，或者鼓励钉子户别搬走......
你还见过其他套路，欢迎留言区补充。比对以上囤地套路，黄埔有这样的项目吗？（来源：黄埔观察）
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