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成龙大哥,已经从我们的视野里,消失了很长时间。

如果不是绞尽脑汁地回想,我们已经记不起来他最新的影视作品是什么,只能从新闻版面的角落里,追寻他的蛛丝马迹。

原来,他2019年主演的电影《龙牌之谜》,投资了3亿多元,还拉来了美国的健美、影视巨星施瓦辛格,作为人气担当,最终却只有1823万元的票房,几乎都赔了个底掉。
为了迎合年轻人的玄幻情结,又主演了另一部贺岁片《神探蒲松龄》,评分低到不能忍,票房更是几乎被削了个光头。
成龙留给我们的形象,已经变成了在体制内场合,充满正能量地说教着大道理的大哥。
正当我们以为他的时代要结束时,一则法院判决书,揭开了他最近的行踪。

原来,即使没有上演电影,他围绕着2套豪宅的故事,起承转合、跌宕起伏,一点也不亚于大片。
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近日,北京市第二中级人民法院的一则公告,为公众揭开了成龙一家,位于北京的豪宅之所。

没想到的是,面纱一揭开,就面临被法院拍卖的结局。

9月28日将接受公众拍卖的2套豪宅,位于北京二环路内东直门大街的「NAGA上院」2号楼1001室、1002室。
明哥查询了法拍网站,上面写着:
「NAGA上院」99席,专为鼎级人士打造的高档住宅。
他们不用介绍,我们也能明白,位于东直门二环的寸土寸金,不仅是象征着财富,更是社会地位、影响力:
拥有内城天生的贵族血统,东贵皇气与生俱来;
于外城,有着3000年的核心吸引力,国贸、燕莎、丽都、使馆区四大商圈俯首直指;
尽占人杰地灵之时,更享国门商务区世纪宏图。
一句话总结:穷得只剩下钱的人,是买不到的。
99套房子,每套面积300-600平米。
成龙选中的2套,面积都超过了600平米,打通之后加起来,达到了1217.5平米,外加6个车位。占满了「NAGA上院」A座第一层整层,霸气侧露。
哪怕现在被法院拿出来拍卖了,标注的市场评估价也达到了:

1.2亿元。
要追溯起来,成龙和「NAGA上院」豪宅,是有缘分的。
开发商是「御嘉置地有限公司」,老板名叫:李建国。虽然在业内不太出名,但是操盘起地产项目起来,那是有一套的,至少是不拘一格、别出心裁。
他和成龙一样,长着一张端正的国字脸,看起来比大哥还充满了正气。
李老板毫不介意成龙的代言历史,因为他从来不信邪。

于是,李建国老板,邀请成龙,成为了「NAGA上院」的形象代言人和推广大使,代言费达到了2060万元。
他们给开盘仪式,取了个盛大的名字:
龙归大海盛典仪式。
在此之前的1998年,已经是国际功夫巨星的成龙,在美国好莱坞明星的聚居地:比弗利山庄,购置了一套3万平方尺的豪宅,外部俯瞰加州海岸,内部5个独立大套房、家庭娱乐室、按摩泳池、恒温酒窖,一应俱全,价值670万美元。
他不仅是拍电影牛,选择豪宅的眼光也很牛。

才参加完开盘的盛典仪式,成龙忽然自己有了购置2套的心思。因为,他在北京还没有一个拿得出手的豪宅府邸。

在此之前,港台明星们纷纷北上发展事业,筑巢引凤。梁家辉选择了东方银座,关之琳选择了金碧湖畔,任达华选择了太华公寓、刘嘉玲选择了银泰中心。
在成龙的宣传下,售价才3万多元,地处东直门二环内地段的「NAGA上院」,被越来越多的香港名人看好。
开盘现场,曾志伟、陈可辛、冯小刚、金城武、周迅、张学友、古巨基、杨千嬅、苏永康等数十位明星,及京城数百位名流莅临,镁光灯闪烁不停,海浪般的欢呼声、掌声不绝于耳。
吴彦祖、霍启刚、英皇集团创始人杨受成,就定下了「NAGA上院」。
对有着浓厚中国情结的成龙来说,舍弃郊区别墅、栖息皇城下城区,和其他名人一样,拥抱帝都历史感,再合适不过了。
成龙大哥、李建国老板,一拍即合。
本来,2套豪宅的总价是3360万元。
双方约定,尚未支付到账的代言费2060万元,用于抵扣,剩下的1300万元用现金缴纳房款。

也就是说:成龙只使用了1300万元现金,就购置了位于东直门二环之内,面积达到了1217.5平米的大平层豪宅。
每平米价格才1万元出头。
明哥忍不住幻想,虽然这辈子从来没有住过天子脚下的大平层豪宅,但是一想到自己曾经也买得起,做梦都会笑醒。
两个人都为天衣无缝的合作,喝酒庆祝。

只是当时的成龙想不到,当时的蜜糖,会成为日后的砒霜。
一颗地雷就此埋下。
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从2007年开始,成龙、妻子林凤娇、儿子房祖名,就住进了这栋豪宅里,过上了心满意足的生活。

7年之后,儿子房祖名,在「NAGA上院」现场,被警察现场查获大麻100多克,他交代已经有了8年的吸毒史,并且带领柯震东吸毒,也已经有2年的历史了。
此时,「NAGA上院」才第一次公开曝光在公众面前。
但是此时此刻,成龙的烦心事,不仅这一桩。
因为,和他同时在「NAGA上院」购置豪宅的明星业主们,纷纷去法院起诉了开发商「御嘉置地有限公司」,以及法人代表:李建国。
这是怎么回事呢?
原来,直到2013年,开发商「御嘉置地有限公司」才拿下来大产权证,为99户中的91户,办好了产权变更手续。
然后,2014年开始,李建国老板,就惹上事情了。剩下的8户,都办不了产权证。
他完成了「NAGA上院」项目后,就离开了地产圈,投身于娱乐圈,成为了歌手、演员和影视公司老板。
被港台明星众星捧月的李老板,总觉得自己声线独特、嗓音具有感染力。他请来著名的音乐人操刀,在两岸、三地取外景还不够,还要跑到新加坡去,最终推出了个人这辈子唯一一支MV:《月亮怎能代表我的心》。

这还不够,他马不停蹄地组建了影视公司,请来姜武、闫妮等大牌明星做自己的配角,请来部队文工团的歌唱家谭晶,跟自己一起合唱主题曲。
很快,「御嘉置地有限公司」的那点家底,完全禁不住这么折腾,因为欠钱太多,和一家来头神秘的国有开发商:天鸿控股,产生了债务纠纷,被人家告上了法庭。

「天鸿控股」,可不是善茬,人家可是「北京首都开发控股(集团)有限公司」的亲儿子。
于是,尚未完成过户的8户豪宅,由于登记的产权人,依然还是「御嘉置地有限公司」,一并被告上了法庭,要求法院强制执行,将产权划归给开发商的债主:「天鸿控股」。
并且,直到此时,大家才发现,「御嘉置地有限公司」的李老板,一直在偷税漏税,是欠税大户,无法为业主正常办理过户手续了。
这8户业主可真冤啊!

人在家中坐,锅从天上来。
于是有7户业主,选择了去法院起诉,他们认为是开发商的原因,导致业主无法过户,并非业主本身,或者交易流程有问题所导致的。

于是,7户业主经历了漫长的司法诉讼,终于办下来了产权证。
可奇怪的是,从2006年购入房产,直到2017年被北京市第二中级人民法院查封,成龙一直没有去主张办理产权证,也没发起司法诉讼去主张合法权益。
这真是一个大谜团啊!
4
后来,成龙在各种不同的场合,闪烁其词、语焉不详的解释,自己为何一步催促开发商,而不起诉开发商:

单价只有1万多,只有其他业主的1/3。

合同单价过低,不适合公开。
这似乎很好地回应了北京市第二中级人民法院的质疑,来为自己已经实质性完成了购房手续,只是没有形式化地完成过户,来辩护。

没想到的是,开发商的债主「天鸿控股」,继续上诉到北京市高级人民法院,因为他们抓住了这个天大的漏洞:
过户没完成,和开发商是否拖延办理、是否欠税,没有任何关系;
是业主没有主观意愿去办理过户。
于是,北京市高级人民法院,判决成龙一家盘踞的2套豪宅,应该依旧属于开发商的产权,被司法强制拍卖,偿还债主「天鸿控股」的债务。
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然而,你真的相信,仅仅是因为买房的价格,是其他业主的1/3,合同内容就不适合公开吗?

且不说,成龙付出的真实总价就是3360万元,和其他业主价格相差无几。
只是论商业社会中,买家和卖家,对价格都无异议,公平交易,本来就是正常的事情。

况且,「NAGA上院」中的业主,要么是成龙影视圈的铁杆朋友,要么是社会名流。

大哥的影响力在那里,朋友遍天下。
当初一手交钱,一手交货的买卖,怎么会因为这种流言蜚语,就放走了价值1.2亿元的豪宅呢?
明哥请教了个法律、税务的双料专家。专家对我微微一笑:
这里的水很深。
2006年,和开发商「御嘉置地有限公司」签订代言合同的,并不是成龙本人,而是他实际控制的经纪公司:JACKIE & WILLIE。
要和开发商签订房屋买卖合同的,也不是成龙本人,而是他实际控制的「中泰国际集团有限公司」。
2014年之前,不断补缴1300万元差额购房款的,并不是「中泰国际集团有限公司」这个法人业主,而是成龙本人。是的,自然人陈港生。
如果你没有经营过公司,也不懂《公司法》、税法,那么你可能认为,反正都是成龙一个自然人,或者他控制的不同公司实体,谁交钱都一样,挂在谁名下都一样。
如果这么想的话,我们国家的税务和法律,就完全乱套了。
我们假设一下,如果不采用这种形式,而是如下


第一,JACKIE & WILLIE 经纪公司,收到2060万元的代言收入。
缴纳增值税:2060×6%=123.6万元;
缴纳附加税:123.6×12%=14.832万元;

企业所得税:(2060-123.6-14.832)×25%=480.392万元;
股东分红税:(2060-123.6-14.832-480.392)×20%=288.2352万元。
所以,扣缴完了所有税收907.06万元后,到达成龙个人手上的,只有1152.94万元了。
第二,将1152.94万元,加上补充的2207.06万元差额款,构成3360万元总房款,以自然人名义,签订合同发起购买。
和原来通过「中泰国际集团有限公司」,只需要1300万元总价款相比,额外要缴纳的契税金额是为:
(3360-1300)×4%=82.4万元。
如果成龙通过经纪公司获取代言收入,再以企业名义购房,而不是登记在个人名下,就不需要从自己的腰包里,再出2207.06+82.4=2289.46万元。
现在只出了1300万元,整整少出了989.46万元。
然而,受益不仅如此。
使用「中泰国际集团有限公司」名义购房,这家公司就多出来了3360万元的名义费用,以及房产每年的固定折旧损失。未来有了收入之后,用来冲抵避税的费用空间,就多了3360万元,又可以避掉很多的税收了。
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成龙买房的时间是2006年。

此时离美国的金融危机还有2年,离我国释放4万亿元的经济刺激计划也只有2年。

2008年,北京的房价在触底之后大反转;
2015年,北京的房价又迎来了一轮波澜壮阔的主升浪。

2006年买房的人,全中国都都找不到第二个亏的,更加不要说天子脚下、首善之城的核心区域了。
没想到的是,成龙大哥,机关算尽,不仅错失了增值的1.2亿元,还把当年自掏腰包的1300万元给亏进去了。
明哥是看着成龙的电影长大的。说不敬仰大哥,是不可能的。
他做成了普天之下的男人,都没有达到过的成就。

在风光的那些年里,他拍过的电影,一部比一部火。
他接过的广告代言,广告主的下场,一个比一个惨。
最早代言的是「小霸王学习机」,小霸王消失了;
代言的「汾煌可乐」,老大和老二打架,老三消失了;
代言的「爱多VCD」,老板进了监狱,整个VCD产业倒闭了;
代言的「霸王洗发水」,涉致癌传闻,Duang地一下扑街了;
代言的「泰禾院子」,泰禾集团一度成为地王收割机,却没能熬过2019年;
最让人不可思议的是,担任禁毒大使,结果亲儿子吸毒、进牢房了。
这些都没有影响他在公众心目中的形象。
江湖不再是那个江湖,但是你大哥,永远是大哥。
在2009年,他以自己的代言历史,和家庭作风的示范,放出了豪言:
中国人是需要管一管的,否则便会为所欲为。
两岸三地的国人,都非常不理解这句话,义愤填膺,站出来抨击大哥。
当时担任香港行政会议召集人的梁振英也站出来驳斥,他认为国人需要更多的自由,才能够秩序井然。
11年前的我们,也不太理解成龙大哥这句话。
但是从今天的视角去回望,不得不折服于他的先见之明:

毕竟,某些明星富豪,精于避税,漠视法律,确实是需要管一管了。

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