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花街辣妈团是一群在华尔街工作的已婚已育妇女同志们所创立的公众号，目标是不端不装地解说金融投资财税知识，篇篇精华，有干货，有思考，不跟风，敬请关注。
作为投资者，不可避免地会成为房东，不可避免地要跟租客打交道。对于租赁法明显偏向租客的麻州，房东们不好好练功就很可能吃亏。选对租客，基本上可以跟大多数的烦恼说再见。
自从COVID19以来，房东们面临的挑战不小，各行各业关门，很多房客们没有工作，收房租成为了技术活。雪上加霜的是，政府还出台政策：法院暂时不受理Eviction.  让碰到坏房客的房东，基本上束手无策，只好忍气吞声。这种非常时期，正确选择房客变得极为重要。最近空出来的房子很多，因为好多公司没有恢复正常办公，好多学校没有恢复上课，好多租客退租，但是，作为房东，我们要切记不要病急乱投医，不要抓到碗里就是菜。
尤其最近，打击房东的坏消息一个接一个：年底前波士顿法院都不受理逼迁案；最近又在出台议案让租客可以一年不付租；波士顿各大媒体都在造势说黑人和政府补助租房（Section 8）的租客受到严重歧视。七月一号，各大媒体一起报道了由Suffolk University 法学院公布的一项实验报告（见下图）：
实验机构通过派出假装租房的“Tester”去联系目前市面上正在出租房子的房东和经纪人，实锤证实了歧视问题不光存在，而且十分严重。实验具体设计如下：
实验主持方派了200名假租客，选了波士顿周边9个城市，以及波士顿内11个社区。这两百名中有不同人种、有持低收入Section8文件的、有正常收入的，让他们顶着有明显种族暗示的假名字（比如有的名字一听就是黑人），然后随机选了50个租房广告，把这些Tester派了出去，实验方就静悄悄地坐等抓现行。实验结果：
1
）黑人确实受歧视，比例为
71%
之高；
2
）
Section8
租客则无论人种，都受到了歧视，比例为
86%
（这怪谁？？房东惹不起，还躲不起了？）
这几天我住的Newton也凑了这波热闹，最新一期的地方小报NewtonTab也在头版说“HousingPrejudice at ‘high levels’: study reveals rental discrimination in Newton,Greater Boston”。。。这种政治风向房东们一定要小心，虽说房子是你的，但租客的事情很多由不得你。关于歧视，有个专门的法律，叫作FairHousing Law, 就是专门用来监督房东挑租客的，大家对这个法律可不能不以为然啊，因为万一被投诉，如果调查属实的话，罚款很严厉。目前最新行情是：
  • 第一次最高可罚$21,039，
  • 如果五年之内已经有过一次记录，最高可罚$52,596，
  • 如果七年之内有过两次或者以上的记录，最高可罚$105,194。
所以，找租客绝对是个技术活，到处是坑。作为房东，看到这么恶劣的生存环境，是不是冷汗淋漓？别怕哦，俗话说，艺高人胆大，让我们赶紧来学学到底怎样的雷不能踩，怎样的人受保护：
  • Race   人种
  • Color   颜色
  • National Origin   原生地
  • Religion   宗教信仰
  • Sex   性别
  • Familial Status (i.e. children)    家庭情况，比如有无孩子
  • Disability   残疾
  • Source of Income (e.g. a Section 8 voucher)    是否政府补贴
  • Sexual Orientation   性取向
  • Gender Identity    自认性别
  • Age   年龄
  • Marital Status   婚姻状况
  • Veteran or Active Military Status   老兵或者军人
  • Genetic Information   基因信息
看见没有？作为房东，对于FairHousing 法律给我们挖的这么多坑，大家要万分小心，千万不要说错话，做错事，如果被抓到把柄，尤其面对防不胜防的那么多租客维权组织所派出的Tester,我们该怎么办才能既不掉坑，又能找到好的房客呢？话说天无绝人之路，有几条标准并不会踩到Fair Housing的地雷:
1) 租客的个人信用分：信用分说到底，就是一个人是否能一如既往地按时付账单的历史记录。信用分高的人，通常相对来说不会拖欠房租。而且，在实际接触中，我也注意到，信用分好的人一般更守时、更诚实、说话更靠谱，也就是说，人品更好。所以这一条可以作为选租客的硬性标准，房东最好坚守住。关于信用分标准，请看下图，我一般要求720分以上。
2）租客的收入和工作的稳定性：通常来说，有高等教育背景、从事专业工作的人，更珍惜自己的信用，不想因为拖欠房租而搞砸。而且他们的工作相对比较稳定，收入也比较高，这样的租客，没有闲情会想着要占房东的小便宜。通常来说，最好房客的收入是房租的三倍或者以上。
所以，每次有租客向我打听房子时，我在同意给他们看房前，都会先问筛选题：
1
）您的信用分好吗？
2
）您的工作和收入是否稳定？
这两个基本问题可以快速甑选出符合基本标准的房客。如果对两个问题都是Yes的租客，我就继续发问：请您跟我介绍一下你的个人情况以及具体干什么工作，并且预约看房时间。这样就不会把时间浪费在不合格的租客身上了。
下面我总结一下选择租客的策略：为了避免踩到Fair Housing Law的坑，最需要坚守的程序是要对所有问询的人一视同仁。重要的话再说一遍：程序上必须对所有人一视同仁。最好把这些程序写在纸上，对每个申请人都问同样的问题，都用同样的标准去筛选，千万不要凭自己感觉去分别对待。如果用我上面分享的两个问题作为起始筛选问题，会起到事半功倍的作用，让后面的事情变得简单，房东可以掌握主动权。
不过，光这两点还是不够的。当租客看过房后表示有兴趣申请时，房东还需要做几件重要的事：
1
）问租客要身份证件的
copy, 
确认是本人
2
）问租客要最近两个月的工资单。如果是刚搬来麻州工作的
,
可以用
Offer Letter 
代替工资单。
3
）获取租客的信用报告，并且到
masscourts.org
网站做法院记录搜寻，不光是查几个
Housing court, 
还要搜租客地址所在的
District Court, 
主要是看租客是否之前有被驱赶记录，不过有时也会搜到其他记录，比如离婚之类
这儿我要讲个实例。房东在做背景调查时，一定要仔细，并且要给自己充分的时间，不要为了想把房子早点租出去就马马虎虎。前一阵有个年轻的租客，各方面资料都看着还行，工作尚可，还有存款，信用对于年轻人来说，也算不错。法院记录也没有查到任何问题，本来我差点答应了，但在考量他之前房东信息时，他跟我讲这是他第一次出来自己租房子，之前是住在母亲一起。我注意到他的地址是Boston Housing Authority的楼（也就是政府低保楼），就觉得有点不对，用他母亲的名字一查法院记录，看到多次因为欠房租被驱赶的记录。我把这些记录打印后发给他，跟他讲我无法冒这个险。虽然他说母亲的错不该算到他头上，但我还是以租赁记录空白为理由拒绝了他。也许这是个好孩子，但我们作为房东，并不是救世主。我们解决不了别人的问题，而我们绝对需要做到的是保证自己不会在麻州变态的租赁法规中被伤害。
最后，愿大家都找到省心的好租客！
本文作者：Lisa Li, Licensed Broker, 波士顿风水地产创办者。 
手机：617-335-4829.  微信：lisa_fengli00
电邮：[email protected]
Lisa 早年毕业于上海同济大学建筑系，后赴美深造，获景观建筑硕士学位。进入地产行业16年，曾就业于高档地产巨头Coldwell Banker Residential Brokerage多年，经验丰富，资源广泛，个人于2014年进入Boston Top 20 顶尖经纪人排名，团队精通地产买卖谈判和过户的每个关键程序，与贷款经纪、专业律师、房检师、会计师等精诚合作，保证每个客户的最大利益。Lisa本人也是一名兴趣广泛的地产投资者，在物业管理方面对于麻州复杂的租赁法有深刻理解和很多实战经验，公司设有专业物业管理部门，帮助客户经营所购投资物业，以免后顾之忧。 
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