加入知识星球找老齐的读书圈,每天10分钟语音,
一年为您带来50本财经类书籍的精读和精讲
本书内容,只免费播出一集
听后续内容,请下载知识星球APP,找老齐的读书圈。
【两个群分别运营 不要走错了】
全球房地产1:香港楼市为何表现最差?
各位书友大家好,欢迎继续做客老齐的读书圈,老齐发现虽然很多人在老齐这里学投资,但是其实心底还是对买房子这个事念念不忘,今天我们就找来了一本书,是恒大研究院任泽平写的,就叫做全球房地产,我们一块来看看,全球房地产的发展。横向纵向比较一下,也在其中谈谈老齐的看法。读完这本书,你就对整个的楼市,又一个更高层次的认知了。当然我们也要声明一下,老齐读书从来都会讲自己的观点,我怎么想的就怎么说,不为任何利益代言,我读书也并不会完全按照书里的观点来做解释,有些我不认同的观点,还会明显批驳,所以事实可能一样,但观点未必跟原书相同。
这本书作者研究了中国香港,英国,美国,德国,新加坡,以及我们自己的住房制度,然后围绕着房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融的分析框架展开。
我们先来看中国香港,香港房价长期上涨,涨幅冠绝全球,80年到2017年,香港房价上涨15.8倍,第二名是英国,只上涨9.7倍,法国第三,上涨仅仅4倍,所以可见香港一骑绝尘,如果从相对房价来看,香港也很厉害,房价涨幅几乎是人均收入涨幅的2倍。那么香港的问题在哪呢?
首先就是土地制度,使用权批租的模式,说白了就是卖地,这导致土地供给长期不足。1984年香港回归的中英联合声明,要求香港回归之前,每年卖地不能超过50公顷,当时之所以做这样的要求,就是怕英国人把土地都卖完了,我们自己接回来之后就没的卖了,但是这个要求之下让香港的土地供给严重不足。从1985年到2017年,香港土地出让779万平米,住宅是556万平米,而同期香港人口增长198万,也就是说差不多合2.81平方米每人。
老齐补充一下,香港的模式就叫做超级地租,土地利益在几大地产商手中,所以他们也不愿意卖地太多,最后造成了短缺,房价大幅上涨,港岛,九龙,新界几乎年均涨幅都在10%左右。有人说香港土地供给有限,是因为本身就没地,但其实并非如此,是因为假装重视生态,76年的郊野公园条例规定,37%的郊野公园不让开发。这显然就有点扯淡了,76年香港还没回归,这样的法律,其实随时可以废止,那么为啥没有废止,大家可以自己想想。后来香港都去搞填海造地了,但这也有环保人士出来阻挠,这导致2003年以后供地大幅减少。这个主要是当时董建华的八万五造屋计划,一下就把房价打下来了, 然后就开始爆发各种社会矛盾,最后大家发现结果就是供地越来越少。
再说金融,香港的金融过于发达,资金杠杆过大,最低首付名义上是40%,但是通过一系列手段,可以做到5%,而且首付款还能够按揭,加按揭,转按揭,楼换楼按揭等等金融业务层出不穷。而利率方面,香港是联系汇率,利率也跟着美国走,所以美国极低利率,香港的利率也非常低,这也刺激了居民杠杆的不断增加。而且香港货币超发程度,也是世界居首。
税费方面,香港的交易税很重,持有税很便宜,首套房4.5%的从价印花税,二套房以上是15%,非港居民还要额外加15%的买家印花税,未满3年出售还要交10-20%的额外印花税。但是保有环节却只针对租金征税,5%的差饷和3%的土地租金。一般只占房价的0.2-0.5%。而欧美房产税差不多都是1-2%,所以香港的持有税,起不到什么震慑的作用。
至于保障房方面,公屋租金比市面上低6-8成,但是你得等着,平均等5年。而且面积非常小,平均每个人只有13平米。后来公屋也是越盖越少,2007年-2017年人均面积略有提高,但也只提高了1平米。
综合来看,香港长期人口增长,但土地供给增加明显不足,而且金融还极度宽松,所以三大因素联合作用,让香港房价成为了世界最大的畸形。
下面我们看英国房价,英国房价收入比大概是6.1倍,其实房价一点都不高,而伦敦的房价收入比是21倍,这个涨幅居全球第二,仅仅比香港低一点。100年来英国房价上涨888倍,年均涨幅是7%,CPI涨幅是48倍,年均涨幅4%,所以这么比较,英国的房价基本能抵御通胀,明显高于其他的发达国家。
2007年次贷危机,英国的房价也出现大跌,但是2017年10年过去了,英国房价涨回来了,比10年前涨了20%,但从这10年来看,英国房价其实很弱。几乎10年没涨。
英国的土地制度以自由保有为主,但是分配不均,有三分之一掌握在极少数贵族手中,而且也很重视环境,导致土地供给不足。住宅占比偏低,英格兰住宅用地占比仅仅1.1%。但是英国人少,所以人均使用面积很高,达到38平米,远比香港的13平米宽敞的多。所以英国虽然房价贵,但是房子肯定是够用了。
英国人向往田园生活,所以80%的住房分布于城郊和乡村,那些地方环境优美,配套完善,非常宜居。而且独门独户的住宅占比高达79%,包括联排,半独立,独栋和平房。老齐去过英国,绝大多数英国人的家里,都是个小别墅,有花园,只有中国人爱住在城市的公寓里。英国的房子都很老了,房龄超过50年的,就占了76%,超过70年的还有37%。好多房子都跟博物馆一样,一说就是一战的时候,被德军轰炸过。相对来说,郊区的房子还稍微新一点。
从国际对比来看,2017年,美日新加坡,以及我们和德国的套户比,分别是1.15,1.16,1.09,1.07,1.02,而英国是1.05,也就是说,如果英国和德国房子够用的话,我们比他们还富裕一些。那么为什么感受不同,就是因为空置率,英格兰空置率在2.5%,日本是13.5%,德国是3.2%,而我们可能已经过了20%,所以也就是说,我们在房子的使用效率上来说,要差的很多。英国的住房自有率在60%以上,但也要远低于我们的90%,所以,有人说这就是观念的问题,中国人喜欢买房子,自古我们就要有房子有地,不接受欧美人那样租房子住,但这基本就是扯淡了。起码从建国以后,到2000年之前,中国有几个人有自己的房子,大家还不是都在租房和分房中度过了50年。
英国高房价的地方,其实就是伦敦,95年到2018年,23年中,其实也才上涨5倍,年均涨幅8.4%,要明显高于全国的平均6.3%的水平。如果用北上广深算,最近10年我们就涨了5倍,15年更是涨了10倍,年均涨幅超过了16%。所以大家可以对比一下。
英格兰的租金回报率在3.5%,伦敦和利物浦稍微低一点在3.2%,所以总体来看,其实即便是伦敦的房价也还好。并没有明显高估。再结合,之前讲的一个指标就是房价收入比,英国在欧洲国家中最高,但也才6倍,也就是说一个普通三口之家不吃不喝6年就能买一套100平米的房子。英格兰高一点,这个比值达到9.1倍。但如果单算伦敦,是21倍。那么我们在多少,全国基本都得10几20倍,北上深基本40倍以上。所以即便我们的房价掉一半,在全世界也是数一数二的高房价地区。
英国的住房制度是全面市场化的, 80年代以前靠建房合作社提供贷款和建设房屋所需的资金,80年代以后,银行占据主导地位,81年开始存贷款利率市场化,银行们开始发展零售业务,而房贷和抵押贷款这块风险最小,性价比最高,所以银行明显加大了这块业务。银行在购房贷款中的市场份额也逐渐上升。建房合作社在竞争中则逐渐失去地位。
英国的首付通常20-30%,是比较低的,如果购房人资质很好,也愿意承担高利率,首付比例甚至可以调到5%,香港的很多金融贷款政策,其实都是跟英国学的。这就加大了资金杠杆。不过,绝大部分英国居民的首付比例还是在20%多,而且大家贷款期限都很长,通常都在25年以上。英国居民部门杠杆率比较高,2017年房贷余额占GDP的比重是42%,居民负债与GDP的比重是87%,高于发达国家的平均水平76%,老齐也认为,英国负债过高,杠杆过高,这是造成英国房价,特别是核心城市房价较高的重要原因。
另外,英国房价上涨,其实不如说是他的地价上涨,63年到2002年,住宅用地价格上涨是同期房价涨幅的112倍。换句话说,面粉涨价,面包也涨价但是显然面粉涨价的速度更快。面包不是不想涨价,而是涨不动了。明天我们再来说说,在英国持有房产,你需要交哪些税。
本内容节选自《全球房地产》本书已经知识星球播出
收听完整版+音频说书内容欢迎下载知识星球
欢迎来到扫描下方二维码知识星球找老齐的读书圈,
近期我们还播出了如下书籍
【两个群分别运营 不要走错了】
继续阅读