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 口述 / 魏丹荑(微信公众号:吴晓波频道)
一套是主城区的老房子,面积比较小,但是离工作单位近。另一套是郊区的新楼盘,面积大很多,但是上班要花更多的时间,周边也比较荒。应该怎么选?
很多读者经常会向我咨询这类问题,基本都是郊区和市区的两难二选一。
刘德科老师,是德科地产频道的总编、吴晓波频道的首席房产专家,他把这类二选一问题总结为“买房时的三大经典矛盾”:小和大,远和近,老和新。
今天,我就来分享一下,这三组矛盾应该怎么选。
买房是买大一点儿的房子好还是买小一点儿的好?答案是小的比大的更有价值。
不是说越小越好,如果一套房子小到只有20平米,那肯定很难好起来。这里的“小”,指的是在同等房间数量的前提下,面积越小越有价值。
比如,同样是有三个房间,90平米的房子就要比120平米的房子更有价值;同样是有4个房间,120平米的房子也要比160平米的房子更有价值。因为面积越小,总价越低,这一点在寸土寸金的大城市是非常重要的。
很多年轻人要买房,预算有限,对他们来说,房屋的面积是可以牺牲的,最多家里拥挤一些;房屋的功能是不能牺牲的,这样的话,不论是想做个书房、客卧,还是想做个儿童房,都有余裕。因此,房间的数量要尽量多。
有人会说,买房的也不见得都是年轻人,年轻人也不见得都预算有限啊?
确实,有些买房人非常有钱,他已经住惯大房子了,90平方米的三房当然是不够他看的;还有一些买房人则是打定主意,要一步到位,往后二十年都住这一套房子,那当然不能委屈了自己,自然也不会买90平方米的三房。
但我们必须要知道,这样的人不是主流。
城市里买房的主流人群就是年轻人。他们通常预算有限,会选择先买一套小一点儿的房子,过个5-8年,收入增长了,生了二胎了,再换套大一点儿的。
国际上那些平均房价比较高的城市,比如东京和香港,房屋的主力户型都比较小,正是因为主流购房人群就只能承担得起这样的房子。
所以,为了在卖房子时更好脱手,那么在买的时候就要考虑未来主流购房群体的需求,90平米3房或120平米4房,会是比较不错的选择。200平米以上的大房子,当然也能卖出去,但肯定要比主流户型更难卖,因为潜在的买家群体小了很多。
第二组矛盾是远和近。
如果我们完全不考虑房产升值和置换的问题,一辈子就住一套房子,那当然是近的更好。如果我们在意房产的升值,那么就不要怕远,因为远的比近的更有成长空间。
之所以说“远”更有价值,有两个原因。
① 城市化进程远未停止
根据国家统计局2018年的数据,中国常住人口的城市化率是58.2%,户籍人口的城镇化率才42%,而欧、美、日等发达地区都在70%以上。近些年,我们的城市化率平均每年提升1%-1.5%,也就是说,要达到70%的水平,还要十多年时间。
② 新一轮的城镇化要素非常充沛
在未来,地铁、高铁、购物中心、新产业等城镇化要素,将会把城市和周边的城镇紧密地联系起来,让城市生活的疆域变得更宽广。原来市中心才有购物中心、星巴克,如今在越来越多的郊区和县城也会有。
所以,我们买房不要怕远,只要在城市版图中,哪怕目前是郊区,生活配套暂时没那么齐全,产业不够发达,都不用担心,在未来20年,这一切总会被填上。
当然,远不是说越远越好,远到离市中心80公里、100公里的荒郊野外,那也很难好起来;远也不是说所有的郊区都值得等待,城市发展总会有一些不如人意的地方。要怎么预判呢?刘德科老师提供了一个方法论。
我们可以画两个圈,一个叫权力之圈,代表的是政府的规划,主要参照物有四个:地铁的走向、政府大楼的选址、优质学区的分布,以及新区的规划。另一个叫市场之圈,主要参照物是购物中心的选址和生态型超级企业总部的选址。
果一个楼盘处在比较荒凉的地方,看上去什么都没有,但只要规划中有以上六点中的好几点,那么总有一天,这个地方的价值会显现出来。
最后一组矛盾是新和旧。
这个非常简单,新的房子一定比旧的房子更有价值。不论是住房产品的设计理念,还是政府的配套规划,新的都要比旧的强。
问题是,当这组矛盾跟前面两组纠结到一起时,该怎么办?
举个例子,有两套房子,其中一套面积是小的,地段是远的,但它比较老;还有一套面积是大的,地段是近的,但它比较新。这就各有千秋了,该怎么选呢?
刘德科老师提供了一个简单的模型:给小、新、远这三个指标打分,小得50分,新得30分,远得20分。
那么,从投资价值的角度看,最好的房子是“小新远”,100分;最差的是“大老近”,0分。一套市中心200平米的老房子,是很有居住价值的,但没有什么投资价值,因为它的周边已经“熟透”了,只有那些还没熟、将会熟的地段,才会有不错的收获。
总的来说,判断一套房子的投资价值,最重要的指标是“小”,即相同房间数的情况下,面积越小越好;次一点的指标是“新”,再次一点的指标是“远”。
我曾多次在专栏里说过,闭眼买房都能赚的时代已经过去了,如今买房不论是自住还是投资,都得懂一些专业的知识,来分辨房子的好坏。这也正是我们开设“买房3天集训营”的初衷——通过实操课程和干货知识分享,快速帮大家建立起一个正确的买房知识框架,助力决策。
新一期的买房集训营即将开营,主讲人仍然是我,如果大家想学习买房知识,或是对买房有什么疑问,就来参加吧。
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本期开营时间:
2020年9月21日—9月23日
买房集训营学习日程
课程嘉宾
DAY1: 判断时机三要素——刚需买房比投资更需要判断时机
主讲:魏丹荑 吴晓波频道总编
开课时间:9月21日 20:00
DAY2: 买卖房产,这样操作才能效益最大化
主讲:魏丹荑 吴晓波频道总编
开课时间:9月22日 20:00
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主讲:定远《我的房产计划》策划人
分享时间:9月23日 20:00
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