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南湾房价走势预测
进入2020下半年，世界形势变得更加复杂：加州疫情没有减缓的迹象，疫苗研发进入了冲刺阶段，中美摩擦加剧，总统竞选造势进入了白热化。
疫情也导致了看房没有以前容易了，周末的Open house没有了，现在看房必须要提前预约且证明自己没有感染新冠肺炎，还要带口罩手套等防护措施。但是，随着疫情的“常态化”，房地产市场也出现了明显的回暖迹象。
接下来，我想带大家从数据的角度上来看看最近房地产市场的变化。
注：由于篇幅限制，本篇文章集中分析了南湾代表性城市（Mountain View，Sunnyvale， Santa Clara和San Jose），如果对其他城市数据感兴趣，请联系微信ginnyleehomes。
 关键提示
  • 南湾房地产市场与去年同期相比更加火热
  • Townhouse和SFH近期出现不同行情
  • 南湾房价走势预测
近期南湾的房价走势如何？
用SFH和Townhouse的房屋均价走势图来展开说明：
从图上来看，今年年初的一二月份房价有较大的上升幅度，但是三月份的疫情导致了房地产市场交易停滞，房价开始出现了明显的回落。
伴随着疫情常态化的发展，五月份开始，SFH率先显现了反弹，Townhouse从六月份开始紧邻气候，也开启了房价反弹之旅。
最近一两个月，除Mountain View以外城市的SFH的房价普遍出现上升趋势，但是Sunnyvale和Santa Clara的Townhouse价格下滑明显。在下面的文章中，我会集中分析这种趋势变化的原因以及对未来趋势的预测。
近期南湾的房子火热程度如何？
一个重要的衡量指标是Days to Sell，就是房屋平均花费了多久被卖出去：
从图中可以看到，近期的Days to Sell在10-20天的区间震荡，也就意味着房子上市10-20天就可以被卖出去，这一数字明显高于去年同期的20-40天区间，也就意味着，现在市场上的房子要比去年同期更加“抢手”。
不过，从另外一个角度来看，由于疫情的原因，近期上市的房源并不是很多，这是房屋“抢手”的原因之一。
注：请忽略四五月份的数据，房地产协会由于疫情“禁足令”的原因更改了四五月份的Days to Sell的计算方式，所以该阶段数据不具有代表性。
大家都在买什么样的房子？
从上图可以看到，SFH卖最多的区域是Sunnyvale和Santa Clara，Townhouse的最高售出数量在Sunnyvale，而Condo在Santa Clara区域交易的最多。

从另一个角度来看，总体SFH的交易数量是Townhouse的2-3倍以上。
怎么看未来的房价走势？
接下来我用房屋Active和Sold数量对比图来分析房价过去和未来的走势
买方市场：Active数量远大于Sold数量，市场上会存留更多的房子-> 房屋降价可能性高
卖方市场：Active数量远小于Sold数量，一房难求 -> 房屋涨价概率比较高
我们先来看SFH的数据变化：
可以看出近两三个月出现了明显的“买方市场”迹象，房屋Sold的数量都非常接近甚至超越了Active的数量，由于房屋存量的显著减少，可以预见在接下来的一段时间内，SFH房屋市场会持续火热，价格上涨。

还有就是Sunnyvale的SFH市场在去年冬天就出现了Sold数目远大于Active数量的情况，这也对应了Sunnyvale在今年春天时候SFH价格的大幅上涨（相对于其他三个城市而言）。
我们再看看看Townhouse的数据：
相较于SFH，Townhouse的售卖情况看起来并不乐观，可以看到除了San Jose以外，在Mountain View，Sunnyvale和Santa Clara这三个城市都出现了很明显的“买方市场”迹象，Active数量要远大于Sold的数量，房子很大概率可能会出现积压以及降价的情况。
San Jose的情况相对其他三个城市要好很多。
总结一下，SFH在未来短时间内价格会继续上扬，Townhouse市场则会在Mountain View，Sunnyvale，Santa Clara等城市出现持平或者下降趋势，在San Jose则有可能继续上升。
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