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南湾房价走势预测
进入2020下半年,世界形势变得更加复杂:加州疫情没有减缓的迹象,疫苗研发进入了冲刺阶段,中美摩擦加剧,总统竞选造势进入了白热化。
疫情也导致了看房没有以前容易了,周末的Open house没有了,现在看房必须要提前预约且证明自己没有感染新冠肺炎,还要带口罩手套等防护措施。但是,随着疫情的“常态化”,房地产市场也出现了明显的回暖迹象。
接下来,我想带大家从数据的角度上来看看最近房地产市场的变化。
注:由于篇幅限制,本篇文章集中分析了南湾代表性城市(Mountain View,Sunnyvale, Santa Clara和San Jose),如果对其他城市数据感兴趣,请联系微信ginnyleehomes。
 关键提示
  • 南湾房地产市场与去年同期相比更加火热
  • Townhouse和SFH近期出现不同行情
  • 南湾房价走势预测
近期南湾的房价走势如何?
用SFH和Townhouse的房屋均价走势图来展开说明:
从图上来看,今年年初的一二月份房价有较大的上升幅度,但是三月份的疫情导致了房地产市场交易停滞,房价开始出现了明显的回落。
伴随着疫情常态化的发展,五月份开始,SFH率先显现了反弹,Townhouse从六月份开始紧邻气候,也开启了房价反弹之旅。
最近一两个月,除Mountain View以外城市的SFH的房价普遍出现上升趋势,但是Sunnyvale和Santa Clara的Townhouse价格下滑明显。在下面的文章中,我会集中分析这种趋势变化的原因以及对未来趋势的预测。
近期南湾的房子火热程度如何?
一个重要的衡量指标是Days to Sell,就是房屋平均花费了多久被卖出去:
从图中可以看到,近期的Days to Sell在10-20天的区间震荡,也就意味着房子上市10-20天就可以被卖出去,这一数字明显高于去年同期的20-40天区间,也就意味着,现在市场上的房子要比去年同期更加“抢手”。
不过,从另外一个角度来看,由于疫情的原因,近期上市的房源并不是很多,这是房屋“抢手”的原因之一。
注:请忽略四五月份的数据,房地产协会由于疫情“禁足令”的原因更改了四五月份的Days to Sell的计算方式,所以该阶段数据不具有代表性。
大家都在买什么样的房子?
从上图可以看到,SFH卖最多的区域是Sunnyvale和Santa Clara,Townhouse的最高售出数量在Sunnyvale,而Condo在Santa Clara区域交易的最多。

从另一个角度来看,总体SFH的交易数量是Townhouse的2-3倍以上。
怎么看未来的房价走势?
接下来我用房屋Active和Sold数量对比图来分析房价过去和未来的走势
买方市场:Active数量远大于Sold数量,市场上会存留更多的房子-> 房屋降价可能性高
卖方市场:Active数量远小于Sold数量,一房难求 -> 房屋涨价概率比较高
我们先来看SFH的数据变化:
可以看出近两三个月出现了明显的“买方市场”迹象,房屋Sold的数量都非常接近甚至超越了Active的数量,由于房屋存量的显著减少,可以预见在接下来的一段时间内,SFH房屋市场会持续火热,价格上涨。

还有就是Sunnyvale的SFH市场在去年冬天就出现了Sold数目远大于Active数量的情况,这也对应了Sunnyvale在今年春天时候SFH价格的大幅上涨(相对于其他三个城市而言)。
我们再看看看Townhouse的数据:
相较于SFH,Townhouse的售卖情况看起来并不乐观,可以看到除了San Jose以外,在Mountain View,Sunnyvale和Santa Clara这三个城市都出现了很明显的“买方市场”迹象,Active数量要远大于Sold的数量,房子很大概率可能会出现积压以及降价的情况。
San Jose的情况相对其他三个城市要好很多。
总结一下,SFH在未来短时间内价格会继续上扬,Townhouse市场则会在Mountain View,Sunnyvale,Santa Clara等城市出现持平或者下降趋势,在San Jose则有可能继续上升。
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