一个读者这么说。
他说这封信近期在当地传得非常火热,而且有非常多的支持者,但自己看到这封信后却很生气,跟朋友理论,差点儿打一架,所以特来求助,到底该如何分辨其中内容的真实性。
这封信的名字叫做《凭什么让长沙市民承担高房价地区的输入性通胀?》,是一位长沙市民通过网络信箱写给市长的,具体内容如下:
尊敬的市长:
一、房价不涨物价涨:房价高的地区银行放出的资金可以自由流动,引发物价接连上涨,长沙市民却没有房价上涨作为对冲,实质利益受损,这幸福吗?
二、北上广深包括武汉郑州合肥市民看似承担着高房价,却能欣喜的看到房价上涨带来的收益,对物价上涨也没有那么抵触,他们才是幸福的。
三、土地卖不起价,靠什么经营城市?没有钱光凭理想和信念吗?别的城市卖一块地,长沙要卖几块,导致越来越拥挤,越来越压抑,规则越来越没档次,市长先生您不觉得吗?北上广深人口几千万,您去那里的时候感觉有长沙这么压抑吗?
四、低房价看似利于引进人,但留人呢?如果人才始终享受不到城市发展的红利(房产就是城市的股票),他还会留在长沙吗?就算自己不走了也会鼓励后代走出去,因为享受不到城市发展的红利。高房价地区的市民,享受着城市发展的红利,难道会鼓励子女逃离?一线城市房价再高,也没有多少人逃离的,都是咬着牙为下一代坚守的。逃离的例子绝大部分是没有购入当地房产的。
五、长沙房价涨起来了,市民才有底气去投资,去消费,金融也会活,还可以抬着头在临近城市市民中说话。
信读完,我的第一感受是,这位市民的话看起来还挺有道理的。但逐字逐句解析下来,发现逻辑混乱甚至有些荒诞。
而且这封信的背后,所折现出的现实意义,对大家建立房地产思维非常有价值。接下来细说。

1

哪来的输入
首先我们来看第一条内容:
“低房价导致输入性通胀,长沙市民因此利益受损。”
什么叫做输入性通胀?这个关键词有必要枯燥的解释一下。
输入性通货膨胀一般指输入型通货膨胀(Imported Inflation)。
其特点是非本国内部因素导致的价格水平快速上升,一般有两种:一种是重要进口原材料价格上涨,通过价格传导机制,导致物价普遍上升;另一种是资本流动造成的。
大白话讲就是,一个是从国外进货,原材料价格涨,导致本国物价跟着上涨;另一个是国外大量资本涌入,钱多了没去处,就只能兜兜转转跑到物价身上。
一直以来,我国房价与货币的关系,跟“输入性“无关,主要都是由央行长期放水,货币超发造成的。当局一直用房地产做蓄水池,才能对冲200多万亿的货币大水,让物价水平保持在一个合理的区位。
所以严格来讲,这位市民用输入性通胀解释房价现象欠妥。但如果把长沙比作一个国家,放水比作外来资金,也能勉强说得过去。
这位市民想要表达的意思是,央行放水,别的地方都把水引进了房地产人们买房,稀释了大水对物价的冲击。
然而长沙却一直压着房价,导致大水毫无去处,只能跑到物价上面作乱,市民不幸福。
但是事实如此吗?长沙的物价真的是非理性的吗?
为了找到答案,我特地托关系调研了10位分别来自于武汉、长沙、南昌的都市小白领,工作时间在1-3年之间。
结论是,长沙和武汉的物价差不多,稍高南昌一点。
笔者每年也会去长沙考察几次,有一次直接从内蒙古呼和浩特飞到长沙,结果发现两地的物价甚至是一个水平。
再对比收入和房价的关系,你就知道在长沙生活,现在的物价其实是很幸福的。
根据《中国劳动统计年鉴2019》数据显示,长沙人均月收入为7579元,略低于武汉126元,高于郑州、合肥、南昌等其他中原城市。
但长沙二手房房价,始终被压制在1万/平米左右的位置。和其他中原省会城市格格不入。
武汉二手房房价地图
郑州二手房房价地图
合肥最新二手房房价地图
长沙最新二手房房价地图
所以这位市民,勉强靠着经济学理论在应证一个不合理的现实。

2

谁的蛋糕
“北上广深包括武汉郑州合肥市民看似承担着高房价,却能欣喜的看到房价上涨带来的收益,对物价上涨也没有那么抵触,他们才是幸福的。”
这部分就很容易理解了。北上广深以及中原省会城市看似承担高房价,但房价上涨,大家并非都很欣喜。
房价上涨,谁幸福呢?是有房子的市民,尤其是炒房客。财富的增值,可以促进他们的消费,物价再怎么涨也是不痛不痒。
但是对于没有房子的市民,高房价就是灾难,如果收入增速赶不上房价涨幅,更是折磨,因为这是对自己未来劳动力的透支。
所以,把有房子一族和无房一族混为一谈,有些以偏概全了。

3

地价便宜有错吗
“土地卖不起价,靠什么经营城市?导致越来越拥挤,越来越压抑,规则越来越没档次。”
的确,我们都要承认房地产对经济发展的作用,中国成为当下世界第二大经济体,房地产功不可没。而且对于城市发展来讲,也能起到快速推动的作用。
当年深圳举大旗从香港引进土地出让金制度,就借卖地皮的钱完成原始资本积累,这才有钱发展基建,大规模招商,创造了经济奇迹,同样北京、上海等地亦是如此。
但需要明白的一点是,卖地皮虽然赚钱,但它只属于政府财政收入的其中一项,发育成熟的城市已经渐渐剥离了对它的依赖。
其实长沙并不是不卖地,而是不“炒地”。
《30个典型城市土地财政依赖度研究分析》
根据克而瑞数据统计,长沙2019年土地财政依赖度达88%,排名全国第16位,土地财政给政府源源不断提供资金,长沙的市政建设和公共基础配套一直都在,快速轮动。
这位市民说,“卖地卖得便宜,导致城市越来越拥挤,越来越压抑”。
这句话很迷惑,我仔细揣摩了好几遍,大概推导出2种他可能要表达的意思。
1、地卖得钱少,导致政府没钱发展基建交通。(已被否定)
2、地卖得钱少,地价低,房价起不来,年轻人都涌入长沙,导致长沙非常拥挤。
但是年轻人涌入不应该是好事儿吗?别的城市求之不得!这有些主观臆断了。

4

一部分的利益
“低房价看似利于引进人,但留不住人。”
房产是城市的股票,投资房产享受城市发展红利,这些话我曾经一些文章里的主要观点,这个必须要承认,而且放在现在以及未来依旧适用。
但这里要考虑一点,留人靠的是城市发展红利,而城市发展红利并不只是房价的上涨,还可以是产业发展带来工作机会的增多,工资收入的提升,或者是创业市场的繁荣。
譬如在北上广深四大一线城市,房价虽然富了一大批人,但是靠新兴产业崛起,也富了一大批人。而且相对于前一种躺着赚钱的投资思路,通过创新和努力达到的成就,显然对整个城市的发展更有益处。
所以房价上涨就能留住人吗?
不,房价上涨只能留住有房的人,但同样遏制了外来人口的流入,是一把双刃剑。要知道,对于城市发展红利来讲,更重要的是人,而不是房。
至于最后一条,“长沙房价涨起来了,市民才有底气去投资,去消费,金融也会活,还可以抬着头在临近城市市民中说话。”
同样,有底气的是有房一族。而一个城市的人口结构组成永远是无房刚需群体大于有房一族,也只有这样,这个城市才有发展动力。

5

背后的价值
其实解析这份信,最重要的是其背后所折现出的价值。首先为什么那么多人支持这封信的内容。
答案只有两个:
1、对经济学一知半解
2、炒房客或有房的人
我们都知道,长沙一直都在严打房价。这些年在长沙投机的炒房客基本都被套死,2020年,大多数高杠杆炒房客,由于持续的债务亏损,已经进入了刀山火海的临界点。
不排除,这封信的作者就是其中一名炒房客。
其实,在过去几波楼市大潮中,市民要求市长涨房价的案例,非常之多。因为大家站的立场不同,没有对错。
我曾经做过两项调查,一是有房的人对高房价的看法。采访的100个人中,其中74个愿意让房价继续涨,18个认为房价涨不涨无所谓,只有8个人反对房价上涨,认为会制约城市的发展。
这就解释了,为什么很多三四线城市,虽然房子有价无市,二手房无人问津,但新房房价依然蹭蹭往上涨。
因为「房价上涨」拥有着庞大的舆论基础和支持者,有房一族即使无法兑现房产价值,也都希望纸面财富增值。

6

城市的希望
我们再回头看长沙这个城市。
可以说,它是中国即重庆之后,对房价控制最好的一个城市。当地政府能抵得住土地财富的诱惑,深谙调控玄学,借用四大限法以及超大规模住房供应,硬是把房价掐死在摇篮里。
同样它也是中国为数不多,不靠房地产发家的城市。打破人们认为“没有房地产,就无法推动城市发展”的固有思维。
2020年8月,长沙再次成为人们关注的焦点。上半年经济运行数据显示,在17个万亿GDP城市的GDP总量和增速排行榜中,长沙增速为2.2%,一举超过北京、广州、重庆、成都等城市。
“高GDP、低房价”的城市,在中国成为现实。
世界上没有什么事情,比「希望」更能振奋人心。
长沙就是这样能给予全国刚需希望的城市。以我一直认为:
长沙不一定是一个最值得投资房产的城市,但一定是年轻人最值得投资“青春”的城市。
其实这位市民的这封信,背后是炒房客、政府、刚需之间的博弈。当下调控政策持续加强,房价横盘,漫漫无期,炒房客也在想办法,以至于出此下策,给市长写信。
然而信中满是对当下调控政策的不满,以及对刚需财富的贪婪。可惜在长沙,再大的欲望都显得苍白无力。
但这种借用市民大义,来达到自己的利益诉求的做法,略显卑劣。

市长信箱也回复了这位市民:
您好,您的来信已收悉。我市将在后续考虑施行差别化供地政策。在现有政策的基础上,建设高品质、改善型住宅。避免城市简单重复低层次建设。
意思是,你要是嫌房价低,那我建豪宅给你住,你买吧,房价肯定高……

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