近期的各种数据似乎预示着大温地产市场正从Covid-19疫情流行后的停工中快速恢复。房地产部门的最新报告中房屋销售量和价格也双双上涨。市场真的会如投资人所愿平稳度过此次危机吗?
业内有些人士却有不同看法,强调需要从细节中找出答案,发现问题。
据报道,温哥华资深房地产经纪人萨雷茨基就认为目前的市场并不是一个简单的反弹市场。市场表现也不像2016年那样几乎所有的指标数据所有的地区都在上涨。最近的市场数字有细微差别,市场细分也十分明显。不少经纪人都有同感。
房市大热,公寓市场跌宕
通常了解趋势的最好方法之一就是检查所谓的库存月数。这是挂盘数量除以每月销售的数量。目前,在大温哥华的200万加元以下独立住宅市场中,有接近2.8个月的待售周期,对卖方有利。由于出售时间缩短,买家竞投活跃,有利卖家坚守心目中的价格。
大温的公寓市场则是另外一个景象
目前有大约4个月的待售周期。如此长的待售周期对买家十分有利。


(来源:Lucy-Claire on Unsplash)


人们更需要关注大温哥华房地产委员会的头条新闻,该报告强调了8月份的房屋销售达到3047套,虽然略低于7月份售出的3128套房屋却比8月份的十年平均水平高出近20%

虽然8月份的地产局报告中指出本那比、高贵林、枫树岭、新西敏,北温,皮特草原、高贵林港、穆迪港、列治文、南三角洲、斯阔米什、阳光海岸、温哥华和西温哥华所有房屋的基准价格上涨了5.3%,比去年同期略高并高于7月,但是当深入研究某些特定区域例如温哥华市中心的公寓时,则有迹象表明情况正相反
自2014年5月以来在温哥华市中心首次看到超过1000个活跃挂牌待售(公寓)房源。将其与2017年8月时公寓市场火热时的382个房源相比,价格在60万加元至70万加元之间的公寓当时销售迅速,每月有将近47%的待售房源被售出。而今天,有1,085套市中心公寓挂牌上市,但每月却仅售出15%。足足下降了68%。警钟敲响!

近期是由于五笔大型交易支撑了温哥华市中心公寓的八月销售价格。上个月上市的公寓不仅增加了12%至1,085个,而且自2019年8月以来已经增加了54%。


(来源:Lee Robinson on Unsplash)


市中心公寓市场上的挂牌量已达到6个月的库存量。由于目前已进入9月开学季,而即将来临的冬季销售通常会比较平静,库存因此可能会增加到8个月

Covid-19疫苗的不确定性也使得跨境人员和资金流通受阻,市中心预售楼盘大不如从前,不少投资人转让楼花离场的意愿也十分强烈,特别是不久前市中心著名的标志性建筑物业特朗普大厦的破产,也给不少公寓投资者带来心里压力和阴影,从而进一步冲击了现有待售的非新建公寓市场。

此外据《环球邮报》报导,加拿大地产协会(CREA)最新数据显示,8月全国房屋交易量环比上升6.25%,其中多伦多和温哥华销量最强劲,卑诗菲沙谷和安省尼亚加拉两地表现也不俗。CREA上月调整房价指数创63万元新高,环比涨1.75%,同比涨9.4%。
上月全国房屋销量有史以来单月第2高,房价指数也创新高。尤其是多伦多、温哥华和渥太华等大城市卖家,都开始争先恐后挂牌售房,全国挂牌量比7月份上升10.6%。
专家认为,3、4月疫情高峰期间,政府全面封锁政策导致需求被抑制,5月份随着各地方政府陆续重启经济,此前被抑制的强劲需求一下子得到喷发再加上超低利率拉低借贷成本,大量房屋挂牌出售,都从不同方面导致房市火爆。
多伦多、蒙特利尔和渥太华等大城市地产,病毒肺炎疫情爆发前本身就超常火爆,疫情爆发后,无论是城区,还是尼亚加拉、汉密尔顿和伯灵顿等周边城市,拥有前庭后院的独立屋,需求更上一层楼。
相比之下,温哥华、多伦多等大城市二手共管公寓市场,因大量单元挂牌,需求萎缩,行情不复往日火爆。
这些大城市上月房价指数环比上涨至少2%,同比涨幅中,渥太华同比涨20%,蒙特利尔涨16%,尼亚加拉和汉密尔顿分别涨15%和14%。
专家普遍认为,随着政府疫情救助政策结束,银行按揭临时断供优惠到期,市场有可能面临放缓风险。截至目前,各大银行都透露,多数客户在临时断供优惠到期后都恢复正常供款。
置业信心上涨
因为经济复苏和就业人数回升带动消费者的置业信心。加拿大专业按揭协会(MPC)最新的调查发现,“无房一族”对买房态度出现转变,由去年底认为不适宜置业,转变为相信目前是置业好时机。

报告指出,98%业主对买屋的决定感到满意,只有2%有悔意。不过新冠疫情令不少业主遇到财政压力。21%业主对依时缴付房屋贷款感到略为吃力,6%称非常困难。
疫情对置业也有一定影响,19%业主承认因疫情推迟置业计划,但有7%反而打算加快买屋,75%已经买屋的业主则不受疫情影响。现时租屋者中,有16%计划赶快买屋,42%要延后。

目前,加拿大房价以爱华德王子岛P.E.I.表现最疯狂,年涨超过三成
安省排在第二位,年涨23.5%。

魁省年涨两成排在第三位。

温哥华所在的卑诗省房价涨幅虽然低于平均值,但也录得超过1成涨幅。
在看回疫情以来的市场,还是有捡漏的机会可以把握。

捡漏机会出现
最近,我们新创作了一个油管视频“大溫房市走勢:看漲?看跌?疫情下成交量崩盤!誰會賣房?撿漏機會出現!”。视频中罗列了二方面的观点。
一 看涨派的观点
01
利率低 
加拿大央行3月三次紧急降息,分别在3月4日和3月14日,3月27日,隔夜利率下调至0.25%的历史低点。 
02
物价飞涨 
渥太华已经为48个直接援助计划和措施批准了至少$1473亿元的支出。这相当于建造32座Samuel-De Champlain大桥的费用。
 今年加拿大联邦政府赤字将达到$2520亿元,占加拿大GDP的12.7%,这是自从1985年以来的最高数字。总债务将近$1万亿元。
03
银行预测  
根据TD预测分析,加拿大的房地产市场会受疫情大幅下降,但下降的只是销售量。
而疫情结束后,加国的房市预计在下半年将迅速反弹。加拿大房屋销售量将平均下降26.1%,但房价预计将平均上涨6.1% 其中,BC省预计平均下降22.9%,价格平均上涨8%;大温房屋销售下降16.1%,价格平均上涨5% 
只是对于那些炒房、经营airbnb短租房等业主来说,恐怕将面临被迫出售、低价抛售房产的局面。
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Downtown公寓短期真的还能涨吗?仁者见仁智者见智,也许是买家的好时机!
此外,对于普遍的卖家来说也是一个好时机。
(此文仅供参考,不作为投资建议。投资有风险,入市请谨慎!
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