根据搬家公司United Van Lines向彭博社提供的数据,疫情期间涌向佛蒙特州、爱达荷州、俄勒冈州和南卡罗来纳州的人数比离开的人数要多。
另一方面,纽约和新泽西的情况则相反,3月至7月间很多纽约客选择搬到佛罗里达州、德克萨斯州和其他位于太阳带的州。
根据米勒‧塞缪尔(Miller Samuel)和房地产巨头道格拉斯‧埃利曼(Douglas Elliman)的最新报告,在寸土寸金的曼哈顿,有超过一万三千套公寓处于空置状态。
米勒‧塞缪尔的首席执行官米勒(Jonathan Miller)表示,房屋空置和房源数量刷新14年的记录,租金下行带来的压力还将持续一段时间。

在曼哈顿和布碌崙,新签租赁数量均下降近25%;在皇后区西北部,这一数据接近60%。在租金价格下降的同时,空置房屋数量飞速增长,皇后区西北部和布碌崙分别增长了70%和85%。
业界预测这可能促使房屋租赁市场重新洗牌,“未来几年,纽约将成为负担得起的居住城市。”
这一趋势也反应在搬家公司的业务增长以及客户前往的目的地上。
搬家公司FlatRate Moving的数据显示,迁往外州的纽约人多选择加州和佛罗里达州,而留在该地区的搬家者会选择去新泽西州、康州或纽约上州居住。
随着8月底的到来,有迹象表明美国人口流动性发生了急剧变化。根据布鲁金斯学会(Brookings Institution)的追踪,搬迁在2019年达到了历史最低点。
“我们看到各州之间的流动性有所增加,这是由于对住在人口稠密地区的担心,以及意识到通勤到城市办公室的'旧常态'仍然是遥不可及的,并且意识到远程工作可以“是一个有效的长期选择。”牛津经济研究院美国首席经济学家格雷戈里·达科表示。
皮尤研究中心(Pew Research Center)7月6日发布的调查显示,大约有五分之一的美国人或者自己搬到其他州,或者有认识的人搬到了其他州。
United Van Lines的数据显示,佛罗里达州、德克萨斯州、加利福尼亚州和北卡罗来纳州的城市约占纽约客搬迁目的地的不到一半。
喜剧演员杰里·塞恩菲尔德(Jerry Seinfeld)在8月24日的《纽约时报》评论中对此趋势表示遗憾。
“即使是最好的光纤线路,也无法使活力、态度和个性’远程化‘。”他写道。
U-Haul发言人杰夫·洛克里奇说,租用卡车和货车自己搬家“在整个夏季期间一直显著增加”,他拒绝透露确切数字。
在6月下旬接受调查的大约2000家房地产中介中,约有四分之一表示,由于Covid-19疫情,一些购房者改变了他们打算购买的地点。那些人现在把目光投向了郊区和较小的城镇,越来越少的人把目光投向中心城市。
在新泽西州和纽约州,因疫情逃离的现象尤为严重,United Van Lines有三分之二的业务都是从这两个州搬出。
United Van Lines母公司UniGroup的发言人艾莉·卡明斯表示,在疫情期间希望从纽约市搬走的人数比一年前增加了近一倍,而离开旧金山湾地区的人数也跃升了31%。
伊利诺伊州、康涅狄格州和加利福尼亚州,这三个城市人口众多的州,也都在疫情中流失了不少人口。
而赢家则是人口稀少的地区:佛蒙特州在UniGroup的榜单上名列前茅。爱达荷州、俄勒冈州和南卡罗来纳州也吸引了更多希望搬迁的人。
彭博社报导指出,从3月疫情高峰以来,纽约人一直在逃离曼哈顿,转往郊区生活。随着越来越多企业宣布延长在家办公的时间,纽约人将因此离开更久,或是长期在外地居住。
米勒‧塞缪尔公司总裁乔纳森‧米勒(Jonathan Miller) 表示,曼哈顿的租赁市场正经历着来自市内其它区和郊区的激烈竞争,“高空置率表明,曼哈顿正在输掉这场战争。”
报告显示,总体而言布碌崙区表现较好,上个月该区的租金比去年同期仅下滑了0.5%,中位数为2,902美元,这是因为大流行期间逃往郊区的人口比例远远低于曼哈顿。
靠近曼哈顿中城的皇后区西北部地区,新租约数量下降了60%,租金中位数下降了15%,为2,424美元。
Compass房产公司经纪人戈德曼(Jared Goldman)对NY1电视台表示,目前房屋租赁市场的形势转向对房客有利,
“现在存在着大量空置房屋,去年也许是房东一方处于优势,而现在则是房客占优势,因为他们可以货比三家。”
米勒‧塞缪尔首席执行官米勒表示,迄今为止还没有看到八月份全市房租价格稳定的任何迹象。他认为市场的复苏取决于病毒疫苗的开发,这意味着业主会继续过一段紧日子,而租客则可以期待多省下一些房租。
根据彭博社对U-Haul定价的分析,从纽约市搬到佛蒙特州的价格为773元,而从佛蒙特州搬到纽约市的价格为236元。这种价格差异是由众多变量引起的,其中一个原因是,搬出纽约市的人数多于搬入的人数。
许多企业都安排员工在家中工作,并通过可在任何地方进行操作的Zoom等应用程序来召开会议。
布鲁克林斯学会高级研究员,人口统计学家威廉·弗雷同意塞恩菲尔德的看法,认为纽约这样的城市随着时间的流逝将会恢复到之前的状态。
“这些最近的人口转移,如果是真实的话,将是短暂的,随着大流行的消退而改变。”他说。就像2007年至2009年经济衰退后,千禧一代被吸引到各大城市中一样,“年轻的Z世代会发现城市具有吸引力”。

逃离纽约市持续

停车场失月租客

曼哈顿停车场的运营商表示,由于新冠病毒大流行期间许多居民搬离纽约市,令他们失去了成千上万的月租客户。
《华尔街日报》报道,大都会停车协会会长洛皮兹说,不少租客由于迁出纽约市而取消月租车位。他指出,协会成员本身合共约有8万2000个月租客户,但至8月中只余下3万3000个。
传统证,8月的月度业务通常微跌5%,但今年8月则大跌六成。
新冠大流行袭击纽约后,许多车主也举家搬离纽约市。现在,由于许多学校家长也选择全遥距学习,而雇主也延长在家工作的安排,令不少人也完全无意重返纽约市。
科技企业家维蒂埃洛过去每月要支付750元的曼哈顿上东城停车场,但现在已经跟家人举家搬到上州达切斯县(Dutchess),每月只回到纽约市2次,因此已经没有继续月租车位的理由。
此外,上东城居民史密斯则表示,市府从4月开始取消换边泊车规则,因此也取消了原本575元的月租车位而改为泊街。
纽约的人口净流出只是美国人口迁移大背景下的一个缩影。近年来,除了纽约之外,芝加哥、匹兹堡、克利夫兰等处于“铁锈地带”的城市都呈现出了类似的人口下降趋势。
有统计显示,在1985年至2016年30年的时间里,纽约州有大约175万居民迁移到了低税州,伊利诺伊州有近73万名居民离开,新泽西州有54万名。
与之相对的,近年来,美国西部和南部的德克萨斯州、亚利桑那州、佛罗里达州由于其不断发展的工商业和城市基础设施,较低的生活成本和税收政策,已经成为美国人国内迁移的首选地。
从税负水平来看,德克萨斯州的税负为8.15%,排在全美33位,佛罗里达州税负仅为6.64%,约为纽约的一半,排在全美第47位,吸引了无数外地美国人前往投资生活。
加之温暖宜人的气候条件,西部和南部各州成为了许多东北部大城市退休老人的“养老天堂”。以佛罗里达州迈阿密为例,这里阳光明媚、气候温暖,而纽约等北方各州的城市冬天严寒又漫长。
打个比方,这就像是三亚之于中国东北。目前,佛州已经建立起了完备的老人看护、康养、看病等服务体系。
人口迁移不是朝夕之间就发生的。上述城市的人口下降和增长趋势反映的正是美国多年以来人口从东北部“铁锈地带”往西南部“阳光地带”迁移的大趋势。


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