中国房地产,迎来新变局。
据第一财经报道,近日,深圳市住建局有关负责人表示,新加坡是深圳学习榜样,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房,为此将加大住房供应,推进大规模住房建设。
这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”,在经济特区成立40周年的重要时间窗口,这一说法充满想象空间。
学习新加坡,究竟学什么?是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?
01
香港、新加坡、深圳,房价有多高?
根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》,全球住宅价格排名前十的城市分别为:香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京(城区)、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。

香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一;新加坡位居全球第三,套均价格91.5万美元;上海、深圳、北京位居4-6位,套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。
以2019年人民币平均汇率6.89元计算,香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元。
从套均总价来看,香港遥遥领先,新加坡与北京持平,略高于深圳、上海。
值得注意的是,由于不同城市人均居住面积存在明显差异,相比套均总价,均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。
从均价来看,香港超过14万元/平,在寸土寸金的港岛,则接近20万元/平。与香港对比,新加坡均价为9万/平,深圳均价约为6.5万/平。
值得注意的是,新加坡这一价格是就私人住宅而言的,而私人住宅在当地占比不到2成。新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中,组屋的价格不到私人住宅价格的一半。
此外,虽说在绝对值上,深圳远低于新加坡和香港,但发展水平不同、收入水平不一,在房价收入比上并不弱于这些城市
可见,作为内地房价最高城市,深圳的确到了十字路口。下一步,学香港还是新加坡,还是再开一条新路?
02
学香港还是学新加坡,这是一个问题。
中国内地房地产市场化始于1980年代,随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期,迄今已有20多年的上行历史。
在房地产发展初期,内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验,但方向可谓大相径庭。
土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政,可谓香港楼市的特色。早在1950年代,香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式,这一模式在1990年代被内地引入,进而在内地城市遍地开花。
这些发明,奠定了香港房价一飞冲天的历史。即便过去几十年,香港多次遭遇危机冲击,房价一度腰斩,但借助这一模式,楼市总能从最低谷一跃而起,不断创出新高。

高房价,已然成为香港社会面临的重大问题之一。面对高房价,香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划”,但都不理想。
由于土地供给不足,公屋数量远远无法满足需求,如今只覆盖了不到50%的家庭;至于“八万五建房计划”,早在2000年代初,就由于有房一族抗议最终夭折,香港房价从此走上不归路。(参阅《香港,再无地产大佬》)
与香港相比,新加坡房地产在经济中的地位并不重要。
新加坡楼市,有两项制度最受关注:一是中央公积金制度,二是组屋制度。
中央公积金制度,在1990年代被内地引进,这就是我们今天熟知的住房公积金制度。虽然如今公积金存废之争再起,但不可否认,公积金制度对于房地产的特殊意义。
与公积金制度相比,新加坡的组屋制度更为出名。几十年前,新加坡也曾为住房短缺所困,不过从1960年代开始,新加坡开启“居住有其屋”计划,开始兴建组屋。
如今,这个仅有500多万人口的城市,近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里,约20%的人选择私人住宅。
组屋是典型的保障性住房,价格相对低廉。在全球住宅价格排行中,新加坡位居第三,这是就20%左右的私人住宅而言的。
就组屋而言,新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间,相当于中国内地二线城市水平。
组屋价格之所以如此之低,原因有二:
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。新加坡地小人多,接近 90%的土地掌握在政府手中,这些土地以低价转让用于大规模建设组屋,从而保障了组屋的廉价优势。
二是组屋供应相对充足,不存在人为制造的短缺。迄今为止新加坡建设了110多万套组屋,超过当地房屋总量的7成,覆盖超过80%的人口。新加坡住房自有率高达91%,位居全球第二位,遥遥领先于其他发达城市。
因为这几点,新加坡楼市与香港走向了不同的方向。
03
深圳学新加坡,究竟学什么?
香港、深圳、新加坡,这三个城市有一定相似性。三城的GDP总量接近,同样面临“人多地少”的困境,土地资源相对紧缺,成为制约楼市发展的关键因素。
不同之处在于,香港走向了高房价之路,新加坡走向了保障房之路,深圳过去更多效仿香港,如今则面临新的选择。
不可否认,在住房商品化初期,香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等,对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺,起到了不容低估的作用。
然而,当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际,高房价已经不再是无关紧要的民生问题时,是时候对房地产做出更多探索。
来源:易居研究院

新加坡模式,有什么值得借鉴之处?
一言以蔽之,新加坡模式,说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务,通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式,保障民众住房需求。
在新加坡,组屋占比高达80%,私人住宅20%。组屋由政府兴建,优先保障中低收入群体的购房需求,因此得以严控售价,让房价收入比始终维持在5-6的合理水平
同时,政府严控组屋转售,一个家庭只能拥有一套组屋,一生只有两次购买组屋的机会(一次服务基本自住,一次改善),只有住满一定时间方能转售,且只能转售给符合条件的人。
通过这一系列组合拳,新加坡得以将房价控制在合理水平,让保障的归保障,让市场的归市场,以最大的保障来消解市场价格带来的压力。
当然,由于新加坡是城市经济体,且相对发达,住房问题更容易解决,这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家,值得探索。
04
深圳学新加坡,发出了再明显不过的变局信号。
作为中国内地房价最高的城市,深圳面临的问题不只是房价超出一般居民承受水平,更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可逆的挤出效应,来了都是东莞人、惠州人的调侃背后,隐藏着真实的社会问题。
前不久,深圳刚出台了“史上最严楼市调控”。“落户三年方能购房”+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧,这一系列组合拳让当地楼市迅速从火热回归正常。
不过,无论多严的楼市调控,都只是堵漏之举,可以在短期遏制炒房冲动,于长期而言,还需要更为完善的长效机制。
在许多人看来,深圳之所以房价高企,核心原因在于土地紧缺。这没错,但新加坡的城市面积(724平方公里)不到深圳(1997平方公里)的4成,土地紧缺可能并非高房价的唯一原因。
比土地紧缺更为现实的问题是,深圳将有限的土地更多给了商业工业,居住用地供应严重不足。
长期以来,深圳居住用地占比常年不到20%,而全国平均是33%,国际上一般是40%以上,东京、首尔等城市则超过50%。
同时,深圳住房存量严重不足。深圳实际管理人口高达2000万,但据透露,深圳仅有1068万套住房,其中商品住宅+保障房不到3成,超过一半都是城中村的房子,深圳还有70%多的人居住在城中村

所以,深圳要想解决高房价问题,必须在土地供应、公共住房供给上做更多文章。
这方面,深圳已经做出探索。一方面,深圳加大住宅用地供应,同时停止审批商务公寓用地。据有关负责人透露,住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%,甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。(参阅《深圳出手,这类房子再遭致命一击!》)
另一方面,在深圳2035住房规划中,未来18年深圳将提供170万住房,其中商品房占4成,人才房、公租房、安居房合计占6成,这就是让6成居民住在公共住房这一说法的由来。
问题在于,深圳住宅建设过去的历史欠账太多,仅仅在新增住宅里配比6成的公共住房,或许能解决新增人口的住房需求,但对于已经在深圳的1000多万人口,可能仍旧杯水车薪。
相比新加坡8成以上的组屋比例,深圳这一目标仍有提升空间。
05
相比香港模式,新加坡模式并不是那么容易学。
新加坡的低价组屋,背后是政府主动让利,不依赖土地财政,不依赖房地产刺激经济,从而得以供应大量的低价土地,让组屋价格维持在合理水平。
同时,新加坡目前有8成人口住在组屋里,这是几十年兴建持之以恒推进的结果。这不仅需要魄力,还需要源源不断的投入。
显然,对于许多城市来说,香港模式既有土地财政之效,又能借房地产拉动经济,而新加坡模式则需要更多的付出,而很难有GDP或财政上的得益。
然而,无论是否学新加坡,香港模式可能都到了改变之时。无论是土地财政,还是预售制、公摊面积,都到了非变不可之际。
深圳迈出第一步,楼市变局刚刚开启。
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如今,碎片化的互联网世界,预言往往让人不以为然,除非这些预言正加速成为现实。2019年,大家说这是10年来最坏的一年,但也是未来10年最好的一年。谁曾想到,这一年的全球经济发展轨迹,居然被一篇2016年的文章,用2万字看透一切?
这篇文章逻辑严密,洞察深刻,只可惜,文章作者不知何故,至今深藏不露,难以知晓。由于文章内容细节诸多,且思维缜密,为了避免误导大家,这里就不对文章做一一概括。大家可直接扫描下方二维码,关注财富第一周刊(ID:cfdyzk888),回复高手,即可查看。
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