作者：张文达，郭于玮，鲁政委
我国当前大力推进以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要求要素效率进一步提升。在“以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”的背景下，城市大量低效存量工业用地的盘活无疑会成为重要内容。
当前地方工业用地更新政策主要针对工业用地更新范围以及不同工改项目下更新主体、更新方式、地价计算等进行了规定。整体来看，工业用地更新强调提高土地使用效率、促进产业结构升级，同时注重工改带来的土地增值收益的分配。
工改M1项目，由于土地增值空间较小，多鼓励原权属人自行开发。政策多以鼓励为主，对符合规划的改扩建往往不加收土地出让金；部分城市甚至出台政策放松工业厂房分割转让限制、实施财政奖补等。
工改M0项目，自身特点决定了其存在巨大的土地增值空间。因此，当前政策从建设用房自持比例要求、转让分割限制、准入退出评估监管等方面进行限制封堵漏洞，避免项目房地产化，也牺牲了盈利性和灵活性。
工改3.0项目，整体来看，对于增值空间较大的项目，多要求政府以政府收储加公开出让的方式运作；改扩建后变更土地性质的，往往要求补缴土地出让金；项目往往附带自持一定比例物业、配建一定比例公益设施等要求。
整体来看，“工改工”（即M0、M1）项目的土地增值空间相对较小，但是产业导向最强，限制相对宽松，推进难度也最小；工改M0项目由于政策持续收紧，当前盈利难度大、运营要求高，市场热情不足；工改3.0项目土地用途更为灵活，收益确定性相对较强，但是项目资源相对有限。
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