若干年后，在某大学的新生见面会上，老师问班上同学都来自哪儿的时候，10个人里或许有7个人回答：大湾区。
如果有时光穿梭机，我们这代人还可以穿越过去，在那亲身经历过的历史通道中，向未来的他们吹牛逼，讲讲那过去的故事。
话里行间骄傲地透露我们有幸见证了这世界第四大顶级湾区的诞生，也见证了中国城市发展的最高阶形态。
我们当中的有些人还沾沾自喜，因为他们已经抓住了这种城市发展中的风口，进行了最精准的资产配置。
可未来大湾区有多牛逼只能交给时间来验证，这里也不列举粤港澳大湾区的规划1234，大家听得也云里雾里，当下还是基于现状来谈谈实在的东西。
大湾区牛逼是肯定的，但也要小心概念的过度炒作。
湾区概念在飞，泡沫也在追，韭菜也可能一茬茬在被割。
要警惕湾区概念之下，某些城市在假嗨，尤其是一些城市的某些片区在假嗨。

都想靠环深概念起飞？
粤港澳大湾区虽然有11城，但在我看来，现在似乎只有两个城市，一个深圳，一个环深（临深）。

除了港澳，内地9城基本都想蹭深圳概念，似乎蹭到就能鸡犬升天了。
当下湾区城市中，港澳地位虽然不变，但存在感降低，香港就不说了，澳门产业又单一，而深圳前有经济特区后有社会主义先行示范区的头衔，
地位瞬间被拔高。

深圳40年的高速发展，经济总量由1980年的2亿多暴增到2019年的近2.7万亿，上升1万多倍，已经成为整个湾区的头牌经济中心，在整个湾区的城市地位和经济地位中，深圳无疑是最高的。
所以积极往核心城市上靠，是其他城市的生存法则之一。
但怎么蹭热点，还得有技巧。
一个靠地理优势，一个靠技术手段。
但地理位置上能做到真正临深的，只有东莞和惠州，还只是部分片区而已。

其他城市最多是通过“技术手段”来连接，比如桥、比如地铁、比如城际，交通先行是融合的第一步，这没问题，但湾区之下，要搞清楚湾区概念究竟是什么，才能帮助你进一步筛选有价值的城市。
湾区，顾名思义，由一个海湾或相连的若干个海湾、港湾、邻近岛屿共同组成的区域。
世界三大顶级湾区基本按照这种模式发展起来。

旧金山湾区：环绕美国西海岸旧金山海湾一带的地域；
东京湾区：由东京到横滨，宽五六公里、长60余公里的带状海湾地区；
 纽约湾区：依靠纽约海港，跨洲建设的大都市区。
大家发现没有，共性就是发展初期都是依赖海湾和港口。

历史经验已经替我们验证港口最容易汇聚人流、物流和资金流，所以粤港澳大湾区的价值板块在哪？
关键就在“湾”。

围绕珠江入海口“一江两岸”的新城规划，就是最能“蹭”得了湾区概念的片区。
结合上面我提及的地理位置上的环深，加上这种倒U字型的“湾”区片区，基本排除了三个蹭概念的城市：江门、肇庆、佛山。
江门和肇庆，存在感太低，虽然也是大湾区城市，但更多是打酱油的角色，湾区规划的交通利好之下，人口反倒可能被其他能级更高的城市所虹吸，有点尴尬。
佛山本身主打的是环广概念而不是环深，楼市表现像极了老大哥，低调又沉稳，当下傍不上深圳的大腿，只能跟涨广州。
广州能涨，佛山才能接着涨，最有价值的也就是靠着广州最近的板块，比如：桂城、陈村、北滘、大沥、禅城。
所以这几个打湾区鸡血的城市，要警惕，可能是假嗨。
第二也要警惕蹭湾区概念的片区，哪怕是一江两岸边的湾区城市，也不是所有片区都有足够的价值。
比如广州的花都、从化，东莞的谢岗、望牛墩、惠州的博罗、珠海的斗门，这些城市中比较弱的片区，想搭湾区这股风来发展也有点难。

都靠深圳产业外溢，哪来那么多产业
每次去湾区城市考察，销售拿着激光笔在规划上一顿展望未来，核心不离：我们距离深圳多近，未来这里能承接深圳产业外溢和深圳人口外溢等等。
但我真想发问：深圳哪来的那么多产业外溢？
深圳的产业哪怕外溢，要么真的紧挨着深圳，占据地利优势，要么是气质和深圳匹配，产业确实对口。
比如东莞，华为搬去松山湖，连带着上下游的十几个供应商都过去了，而东莞政府也抓住这个机遇，大力发展松山湖高新区，两地一拍即合，而滨海新区本身就有步步高集团，凭借着制造业的成熟，昔日世界工厂的成本优势，也能承接深圳的制造业外溢。
惠州的临深片区，本就不是惠州主打产业的片区，说承接产业就有点弱了，但惠湾片区的功能定位很清晰，它要做的就是做好一个睡城的角色，只要交通落地、差价持续存在，这里就能给深圳人提供一个低廉的安家成本。
而惠州的其他区，比如博罗、仲恺，想打深圳产业外溢的概念，稍微弱了点。
广州南沙则是比较特殊的区域，离广州主城区远，但离深圳近，又有自贸区的地位，这次想靠在湾区规划下的临深概念翻身，南沙在广州手里发展了那么多年没起来，说不定换个大腿傍着倒真的可以起飞。
毕竟南沙的产业基础不弱，去年南沙就成为全广州GDP唯一保持两位数以上增长的行政区，第三产业占比首次超过一半，在自贸区的利好释放下，金融业、批发业、商务服务业都在快速发展，AI产业也成为了南沙产业的新亮点，小马智行、蓝胖子机器人等180多家人工智能企业已经入驻。

当下的南沙确实未来可期，而且2万多的价格确实也够吸引力。
一江两岸下的另一个城市中山，炒作有点过，一条深中通道炒了2年之后，房价高峰期直接突破2万+，比东区房价还贵，泡沫堆起来的房价肯定会破，翠亨这两年的房价阴跌了一段时间，最近又开始蹭着深中通道和临深概念开始热闹起来。
但翠亨新区的产业定位是绿色装备制造、智能电子产业、健康医药产业、高端都市产业，好像怎么看，和深圳的高新产业调性都不太匹配。
产业定位不清晰、产业转型升级之路不明朗是当下中山的痛点，一条深中通道到底有多神奇，还得等时间验证。
但另一个珠海唐家湾，最近利好不断，深珠合作区、深珠通道、TOD小镇等等，都让唐家光环加持，最重要的是，唐家有和深圳一脉相承的产业，也是高新产业，并且已经落地，魅族、ABB全球机器人四大家族之一、小米、佳能、360等企业都在此办公，并且已经有高新产业集聚了。

这样的片区，在深珠通道下，才能说凭借交通优势承接外溢。所以一江两岸的湾区核心板块，我们非常看好唐家湾的未来，本身自己有不错的高新产业支撑，而且未来深住通道连接的还是深圳的前海，所谓的湾区宇宙中心，两边8万+的房价落差，暴击只是时间问题。
真正的湾区城市，交通规划是辅助，同时也要关注自身产业定位和产业能力，毕竟深圳产业外溢这件事，锦上添花容易，雪中送炭太难。
一个班的学生，谁能拿到好成绩？
在大湾区规划之下，“9+2”的这11个城市未来会更像是一个超大城市。
但大家虽然是同班同学，也会有成绩高低之分，大家可以一起学习探讨，取长补短，但也要够主动够积极，否则有些学生落后可能是常态，而中等生可能凭借后天努力和帮助，在期末取得一个好成绩。
湾区之下的狂欢大幕已经拉起，但要警惕部分城市、片区在蹭概念假嗨，沦为图纸上的自我狂欢。
我们要关注的，是那些自己有一定的能量，同时和深圳又能产生真正联系的，不管是当下还是未来。提醒一点，你还真别小看，深圳对周边城市的带动力量，就一句话：一定是全国最强。

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