最近，有传言表示监管部门出台了新规以控制房企有息债务的增长，传闻内容非常详细，其中的重点包括“三道红线”。具体是：
红线 1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%； 
红线 2：净负债率大于 100%； 
红线 3：现金短债比小于 1 倍。
规则根据“三道红线”触线情况不同，把房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果： 
三条线均超出阈值，这类公司为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加； 
两条线超出阈值，这类公司为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%； 
一条线超出阈值，这类公司为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%； 
三条线都没有超出阈值，这类公司为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。
如果这个传闻是真，影响会很大，因为触及融资红线的房企有很多，其中不乏我们非常熟悉的一些龙头房企，而且他们在个别指标上超出的幅度还很大。根据统计，全市场有 224家房企公布了2019年的发债数据，这224家房企中有51家均超过这三项预警线、45家超过了其中的两项、60家超过了其中的一项，68家三项指标均没有超过。
截至2019年底，50家头部房企负债指标一览
换句话说，大多数房企都已经触线并将受到融资增速的严格限制（根据触线数量限制在+0%、+5%或+10%），而就算没有触线，融资增速也将被限制在15%以内。那我们要问：这个增速够用吗？
我们从过往数据来看寻找答案，结论是不够，远远不够。
这里有一个很有代表性的数据，2019年上半年房企的有息负债规模达到6.61万亿元，与2018年末相比上涨10.45%。注意这个增幅是半年内的数字，年化增速是这个数字的两倍，即20.9%，这个数字可以理解为所有房企负债增速的平均值。也就是说，即使所有房企目前的负债水平都不触线，那15%的增速限制也比过去的平均增速有了大幅减少。所以如果传闻是真的，那么受到影响的房企不只是一两家，而是绝大多数。
2019年中，部分房企对比2018年底的有息负债增速
以融创为例，2019年他们只用了半年时间（上半年）就让公司的有息负债规模增加了34.39%，而根据融创现在的情况，他们属于三条红线都超标，即有息负债规模以公司2019年6月底为上限，超出上限的部分可能还要减。如果传闻属实，这意味着公司不能继续像过去那样融资了，负债的扩张速度从年化增长超过50%一下子降到零增长，要怎样适应呢？
骑单车的房企
时过境迁，不要觉得房地产开发商都是摇钱树，事实上，这些年来虽然房价坚挺，但房企的日子却是越来越难过，这传闻中的三道融资红线只不过是比较显眼比较头疼的事情之一而已。

对大多数房企来说，利润率早已经被高地价蚕食到只够活下去，剩下的提升空间就只能依靠自身业务的高杠杆和高周转来实现。这个现象不是现在才有，起码在五年前就存在，最好的例子是融创、恒大、万科的故事。当时的融创和恒大距离万科的销售规模还有相当一段距离，大概只算得上是中国头部房企中的二线位置，但他们胆子比万科更大，看准了机会猛加杠杆、全力扩张，万科则相对保守，后来发生的事情我们就很熟悉了，2015-2018年全国上演了一轮轰轰烈烈的房地产大牛市，融创和恒大成功地吃到了这一整轮周期的红利，于是这两家房企后来居上，成为和万科不相上下的房企，万科在此过程中则因为保守而踏空，使得公司战略被一些人笑话。
这些年来我们也经常看到一个现象，那就是很多地方土地竞拍，结果卖出来的楼面价和周边二手房价格相当甚至比二手房还贵，这就是典型的面粉价格高过面包。这个现象一旦出现，往往被大多数人视为拿地房企看好所在地未来价值，认定未来房价要大涨，而且一定会涨很多，否则房企何必要以这么高的成本拿地呢？
可是真实的情况不是这样，各地越来越多往期地王变成亏本项目的事实也证明了这一点。那为什么他们要买比面包价格还贵的面粉？
原因很简单，房企的高杠杆、高流转决定了他们不能停下来，如果不继续拿地，就拿不到贷款做不了项目，现金流可能就此断裂，多活一段时间总比现在就挂了要好吧？所以不管怎么样都要继续拿地、继续开发新项目。
这就像我们骑单车，你要是速度带不上来，立刻就会倒地。现在的情况是路面状况很糟糕，而且一旦倒下就会坠入刀山火海，所以硬着头皮也要骑下去啊！
在各大城市限购、限售、限贷、限价等各种限制措施之下，中国楼市的市场化程度已经退去了一半，房企在这样的环境中既要保证利润存活下去，又要配合房住不炒让渡大量经营自主权和利益，现在连负债增速也要按照计划进行，所以房企们现在的生存是难上加难。
这两三年以来，A股和香港内房股的走势输给大盘，尽管房地产板块估值已经是历史低位，但没有最低只有更低，房地产板块的低迷说明资本市场早已明白房地产行业在市场和计划之间有多么纠结、多么困难。
高房价的背锅侠
房企的困难还不只体现在经营的难度上，他们的名誉也时刻受到威胁，成为了房价上涨的背锅侠。我们自己看一看，
中国大多数上市房企在自己的名称上都尽力避开房地产属性，就好像房地产这三个字有原罪一样。
比如万科，在A股名字是“万科A”、在香港是“万科企业”、恒大是“中国恒大”，融创是“融创中国”、绿地是“绿地控股”。为什么不大大方方面对自己的房地产属性呢？真实的原因是：房地产公司自己没有原罪，但被很多人认为有原罪。毕竟房价事关民生，虽然房价的上涨不能怪房企，但房企每一分钱的利润确实也来自于房价（的一小部分）。虽然只是一小部分，但大多数不动脑子的小白喜欢把对高房价的怨气发泄到房企头上。
我们上面提到，红线管理如果为真，那么对绝大多数房企都会带来不可小视的冲击。那么，大家期盼已久的房价下跌是不是就会来了呢？
答案是不会。
重点要从供给侧看，房企融资受限，短期可能逼得一部分财务状况紧张的公司加速卖房回款，但长期来看，融资无法增长的情况只会减少这些房企未来新建住房的规模，供给都减少了还怎么让房价降低呢？只有需求降低才能让房价下跌，所以老龄化加深和城市化放缓才是房价最大的利空，抑制房企融资对打压房价没什么作用，甚至是反作用。
另外，城市间的马太效应越来越强，未来无数缺少人口和产业的城市毫无悬念都是走鹤岗模式，而人口和产业基本面较好的热点城市又不怎么依赖房企，比如一线城市大多数的房产成交都来自于二手房市场，存量市场才是最大的供给提供者。但现在的措施实质上是抑制了存量房的供给，比如限购限售降低房产流转起到锁盘的作用，又比如零持有成本让空置房产没有任何流转出来的动力。
我们要承认一个事实，那就是即使是热点城市，也有无数的空置房产被囤积和冻结，它们既不出租也不出售，而是囤货居奇，不信就看看最近赖小民的涉案财物，一线城市这样的大户多得是。总之，和新房供给密切相关的房企正在失去热点城市（尤其是一线城市）楼市的定价权，房价到底怎么走，市场上的存量房产如何盘活才是关键。
稳房价不容易
说到盘活存量，这和稳房价其实是矛盾的，
但要实现房住不炒，又不能让房价下跌引发金融风险
，就只有“稳”这个办法是最好的了。

日趋严格的房企融资管理也是“稳房价”措施的重要一。我们曾经深度分析过，现在稳房价最重要的手段就是越来越严的限购和限售，这个措施让买房的和卖房的人数都变少，让一个资产的换手率大幅下降，价格自然也就稳定住了。这个做法在二手房市场挺管用的，因为不卖房就吃不饱饭的业主是极少数，而房价的稳定对于大多数存量房业主来说也是好事，大多数业主本来就没打算卖房，每天上个链家看看自己家房子值多少钱就会感到心满意足。但这种压低流转的做法会对房企带来很大的冲击，毕竟普通二手房卖家少卖一套房只是会影响换房速度，但房企要是卖不出房子就是生死存亡的问题了。
让房企的风险降低到可控的范围，就可以在成交减少的背景下避免这些房企出现大范围撑不住的情况，房企一旦撑不住肯定会大降价大甩卖，一两家甩卖还好，如果成规模就麻烦了。你想想看，假设原本市场上所有房子都稳在原来的价格上，结果来了几家房企一次性就是几千套上万套价格打八折的全新房源，这房价可就稳不住了...从这个角度看，在房企们的风险还没有积累到不可收拾的时候踩一脚刹车，对稳房价确实有很大意义。
有关稳房价，多说一点。“稳”这个字其实蛮有内涵的，如今全国各地都以“稳”为主基调，但在不同地方意义不同，有些地方房价要跌，稳就代表托住；有些地方房价要涨，稳就代表打压。但无论在哪里，“稳”的底线反而成为炒房客和投机者心里最大的支持者，对他们来说，看准了你要的是稳、料定了你不敢让房价跌、也不敢让风险出清，那我的房子就风险就可控，没什么好担心的了。
无论是房企融资管理还是限购限售，这些稳房价措施在短期或许有些作用，但长期来看我们还是应该相信市场的力量。建立一个尊重市场、盘活存量的房地产长效机制，对房价不压也不保，房价自然会回归理性，这对房企和购房者来说都是好事。
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