七宝的土拍，大家关注了么？
旭辉融信拿了闵行七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块，成交楼板价5.48万/㎡，溢价率40.55%
看来，溢价率不仅回归了上海楼市，还越回越高，我们统计了下，上海7月土地的平均溢价率，已经达到31.7%
单看这个数字，你可能没什么感觉，但如果把过去半年，每月的溢价率放在一起，你我的感觉可能就来了
近5个月，眼看着溢价率一步步走高
今年的土拍节奏，真的很“动次打次”
上海市土拍溢价率从0%，到10%+、20%+，再到30%+，我们眼看着它逐渐走高，最高的一块地，在临港，溢价率达到53.13%
要知道，溢价率这件事，在今年之前的上海土拍市场，几乎为零
上海去年土地市场共计出让了157幅地块，其中只有8块地，溢价率超过5%，其它都是零 溢 价
因为自2017年8月以来，上海提升了入围竞标房企的门槛，改用招标挂牌复合式出让之后，溢价率就眼见着趋向零，大量零溢价地块成交
但自从今年某房企“捡漏”拿了一块钻石级住宅地块之后，上海修改了土拍规则，之后从4月开始，上海土地市场又重新有了溢价率这个概念

而且，正如我们所见，溢价率不仅重回我们视线，而且越来越高，不过这个溢价率存在被高估的可能
有一说一，溢价率存在被高估的可能
溢价率虽然逐步走高，但是存在被高估的可能
因为，疫情前后的土拍中有一条的很重要的规则，发生了改变，以昨天新拍的那块地为例，溢价率虽然达到40.55%，但是无需自持
要知道一般土拍地块都有自持的要求，也就是说，同样的拿地价格，无需自持的地块，能利用的面积更多
大家可千万别小瞧“自持”，一般地块的自持需求，在15%-20%左右，有无自持的差别很大。还是以昨天旭辉融信拿的这块地为例：
也就是说，七宝这块地的真实的溢价率，应该比现有溢价率下滑20%左右，也就是32%左右
那今年真实的“动次打次”节奏应该是：

0%-0.2%-0.31%-9.98%-20.88%-16.67%-25.36%
总的来看，这个溢价率还是很高的，不过高就对了，今年的房地产市场，受疫情影响较大，不断走高的溢价率，就是眼下市场最好的强心针
那高溢价率，对于我们买房人来说意味着什么
溢价率跟房价什么关系？
说之前，我觉得有必要先补充下溢价率的概念：

溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%
简单的说，溢价率就是土地成交价格超出起始价的那部分所占的百分比
这个数据的背后，是房企对楼市未来的信心，溢价率越高，代表房企对于未来楼市越看好
所以，溢价率和房价的关系，是很微妙的，到底是房价拉高地价，还是地价推高房价，我们暂且不论
单从数据上来看，土地溢价率和房价增速的节奏，还是挺同步的，我们来看一张贝壳整理的“2006-2019每季度上海房价同比增长率和土地溢价率”表格
数据来源：贝壳研究院
也就是说，高溢价率，可能意味着房价增速的加快，也许真应了莱奥纳多那句：“当下的上海房价，或许是未来五年内最便宜的时刻”
地，都拍哪去了？
今年前7个月，上海共计出让了54块住宅用地，出让面积近345w平，出让金额超过1056亿元。那这些地在各个区的分布情况是怎样的呢？
我们可以看到今年1-7月里，杨浦、虹口、嘉定、浦东、青浦的土拍溢价率都在20%以上，其中比较有意思的是溢价率的第一、二名：杨浦、虹口
高溢价率，意味着开发商对这块地非常看好，而这两个区，从区位上来看，就在北外滩“身后”，高溢价率和北外滩有什么联系？
大家发现没有，从今年开始，虹口、杨浦的各类项目都在猛提“北外滩规划”
根据规划：北外滩核心区设置了480米、380米、300米三座新地标建筑物，将与陆家嘴“三件套”隔江呼应
而且北外滩的开发体量，是超规模的，达到840㎡，应该说，这是上海继陆家嘴建设开发之后，最大规模的一次城建规划了
前段时间，我们也写过一篇关于北外滩的稿件《这里会成为下一个陆家嘴吗？》，感兴趣的粉丝朋友可以看看~
毫无疑问，北上海正在崛起，而它努力的方向，就是上海下一个金融发力点，这对于周边区域和板块的利好，可想而知

而北外滩规划落地之后，这里就是上海下一个陆家嘴，均价至少在12w+/㎡
备受关注的是哪几块地？会亏损吗？
这些地中，比较受关注的有哪些：
➤ 7月31日，杨浦区江浦社区R-09地块，被金隅地产以69.2亿元的总价夺得，
溢价率38.3%、楼板价为8.57万/平
➤ 7月22日，嘉定区菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块，被路劲以约28.2亿元总价拿到，溢价44.8%、楼板价2.1万/平
➤ 7月21日，浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块，被华侨城以约50.01亿元总价夺得，溢价19%，楼板价44238.7元/㎡
这些高溢价率拿的地，会亏损吗？
虽然现在溢价率在涨，但是还在合理范围内
这个合理的意思是，面粉还没有高过面包的价格，比如7月杨浦的地
现在的楼板价8w+/㎡，未来杨浦的房价可能会涨到12w/㎡，以现在的溢价率来看，房企依然能盈利
附：关注土拍的小伙伴，可以收藏下这张表格，这里统计了过去7个月中，土地溢价率>0%的住宅地块（数据来源：搜狐焦点）
以上为正文，来自巧克丽丽
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