虽然去过上海的很多地方，但时有候抬头望，还是会好奇这是哪里
这里不是徐家汇，也不是新天地，却有着同样的城市创意，甚至是更大胆的超现实主义建筑作品，看着这里的城市界面，像外滩又不是外滩，这到底是哪？
你，听说过北外滩吗，上图就是上海北外滩板块的滨江地带的一部分，和陆家嘴、外滩隔江相望，这儿有34栋滨江独栋国家甲级总部办公楼，总建面有150万㎡
这是迄今为止亚洲规模最大的绿色商办建筑群，入驻的企业都是中国航运、金融界大鳄，像国开投、中建投、工商银行、上海航运交易所等等
数据显示，这里的存在，直接让它所在区当年的财政收入同比增长了18.09%，很多人说这里会是上海下一个陆家嘴，坐好小板凳，今天我们就来好好扒一扒
捋一捋北外滩、北外滩滨江，星外滩
北外滩，其实是上海市虹口区临近黄浦江的一个板块。不过，我们通常意义中的北外滩是指，北外滩板块中和陆家嘴对望的滨江地带
而我们今天要说的“北外滩”，是这个滨江地带中最大的，也是自成体系的一个建筑群，金茂北外滩，又称星外滩，这里是国际金融航运集聚区
可以看到，虽然都是沿江，但这里和陆家嘴却有着完全不同的城市面貌和建筑运营体系，这背后更大的不同是城市项目的开发模式，概括起来就是“产城联动”
其实金茂北外滩，分为3期：一期，上海港国际客运中心；二期，上海国际航运服务中心；三期，星港国际中心
和别的板块，或者别的滨江地带最大的不同是，这里不仅仅是建筑，还是一个精妙的运作体系
以黄浦江为坐标中心，横向延伸，我们可以看到从滨江到内陆，分别形成：滨江带+港池/绿化带/人行连廊+建筑群3种业态
纵向来看，又分别形成：建筑群+绿化带/港池/人行连廊+地下部分
横纵延展开来，我们会发现，这是一个完美利用周边自然环境而生成的CBD，34栋滨江建筑，各自独立，却又形成一个建筑体系
是什么给了这个“北外滩”这种特殊的气质？
是绿色黑科技
说了太多的绿色黑科技，但是真用到实处的时候，我们会发现很多所谓的绿色建筑，可能只是换了更加节能的空调，或者使用了环保材质
但是相信我，这里的绿色黑科技，你绝对是第一次看到
我们先看一个叫“港池”的东西，在卫星地图上，它“长”这样：
大家第一次听到这个名词，可能还有点陌生，其实，它是巧妙地借用黄浦江在北外滩这里形成的一个弯，把江水引进来，设计出了两个内嵌式的港池
它将江水引入滨江内陆，然后再通过内、外闸口调节水位，完成过往游艇放行
这一方面形成商业办公建筑群内的水景，另一方面也通过港池水域的蒸发散热，营造出了一个舒适的微气候环境
可以说这样的水景环境，以及建筑物分布比例，是只有在北外滩才能见到的
港池能起到小范围气候微调节的作用，但对于室内来说，需要用到别的绿色科技了：江水源热泵，它的原理其实就是一个热量搬运工的概念
北外滩建筑群的地下管道部分，从黄浦江水里取水，在其地下能源中心进行冷/热交换，再将冷/暖气通过管道输送到各建筑体内
有些人可能不理解了，黄浦江的水怎么能进行热交换呢
其实在长江游过泳的人都知道，除了水深流急之外，在长江游泳的危险性还在于，江面和江面之下的温差较大，人腿容易抽筋
比如，江面还在25-30度，但江面之下3-4m可能只有18-20度，而且水温还会随着深度递减
而江水源热泵要做的就是，利用江水和外界环境的温差，来进行热量交换。比如，22度的水进去，变成18度出来，就会起到制冷作用；20度的水进去以后，变成22~23度排出，然后通过供水管可以为办公楼供暖
这个技术，从总体效率来看，比原本的制冷机器冷却塔要高很多，能将制冷机的能效比提高15%左右，但是能耗却降低了
用更节省的方式，得到了更大工作效率，这种绿色黑科技真的让人觉得很赞
而且就人体体感而言，跟空调带给人冷、凉的感受不同，这种江水温差带来的制冷效果，是清凉，就像盛夏古宅里的穿堂风
如果有粉丝想体验一下，可以去金茂北外滩绿化带附近找这种江水取水泵玻璃房，吹吹这附近的“江风”
绿化带中的江水取水泵房
最想说的还是这个绿色设计
了解下来，这里的黑科技，还有很多，比如：冰蓄冷技术、高性能保温隔热系统、地下车库一氧化碳控制系统、楼宇DDC自控系统、智能照明系统等数十样
但是，我最想跟大家介绍的还是这个，双幕墙
整个金茂北外滩分为3期开发，双幕墙技术，是在二期开发的“国客”项目中的引进的
双幕墙，有很好的热学性能，他们在双层幕墙间的顶部设置了可开闭电动窗
在夏季打开电动窗，利用热空气上升冷空气下沉的自然物理现象，加强自然通风，以减少建筑内得热；同样，在冬季，关闭顶部的电动窗，保持双层幕墙间不产生空气对流，起到了保温作用，以减少失热
而想到采用这项技术的原因就是因为2003年非典，密闭空间对于病毒传播的恐惧，让通风成为一个很重要的建筑物需求
这其中透露了两个关键点给我们：1 开发商很能根据当下的情况对其建筑物进行改造升级；2 这些竟然是将近20年前的科技
是的，金茂北外滩，这个项目从规划到施工完成，已经将近20年，很难想象在那么多年前，金茂就已经具备构建这种建筑类型的能力
类似于这样的绿色黑科技，或者说绿色设计，这里还有很多，比如：建筑会利用雨水、中水、港池水进行综合收集、处理和回用
项目的年用水量大约在29,6298m³，而生活废水、雨水、港池水的年利用量可超过11,8519m³，非传统水源的利用率高于40%
而且，建筑群还可以根据不同用途设置各类用水计量水表，比如说灌溉采用滴灌或微喷灌等，再结合节水器具的使用，可以说在节水和水循环利用方面，这里值得上海所有的建筑学习
而且，从这些节能方法的运行逻辑中，我们可以看到很厉害的一点，这个项目的开发者很会利用自然、善待自然，而不是对抗自然
这是一个普通项目和一个产城联动项目的区别，这样的开发理念和实践能力，在目前这种高周转节奏下，显得很珍贵
这里跟陆家嘴不同在于...
站在北外滩滨江，对面就是陆家嘴金融中心，虽然同为金融中心，但是两边的城市面貌很不相同
陆家嘴的建筑密集程度要比北外滩高很多，给人的感觉更像是每栋楼宇都在争奇斗艳，互不相让
但是北外滩这块，从规划来看，是比较讲究和谐的，第一排建筑一定是为第二排退让的，从而为第二排留出一个非常好的观景空间和视角
再把交通疏散、大商业大人流的东西放在后排，跟第一排形成一个错位，同时也互不影响，整个空间的使用功能足够丰富，空间业态也比较完善
具体到我们的亲身体验就是，陆家嘴那边，餐厅和停车位都很难找，吃饭要等位，到每一个公共交通点的距离也都非常远，或者上面有一些硕大的天桥，大家可以散步走一走的地方非常少
而北外滩这块，居住、办公环境毫不夸张的说，非 常 舒 适，为什么？室内是自然物理作用的空调效应，走出去负1/2层是商业
地面或者地面之上，架起了人行环廊，这个东西走向的人行环廊，将整个金茂北外滩串联起来，上面可以散步、跑步、骑自行车，下面是渡口、或者停车库入口
再远点，是8万㎡的绿化带
，穿过超宽的绿化带就是黄浦江滨江景色。这里是对所有人开放的，所以路上随处可见很多附近居民和观光客

但是尴尬的问题来了，既然金茂北外滩这么好，那为什么大家提到CBD，首先想到的还是陆家嘴或者外滩呢？我们可以大胆揣测一下
1 金茂北外滩总占地面积约为30万㎡，陆家嘴金融区规划开发的区域为680万㎡，这种量级差别还是很大的，期望通过30w方的改变达到陆家嘴689w方的效果，显然很难
2 当然，这还只是占地面积上的粗暴比较，陆家嘴背后是国家级规划，这里是1990年开发开放浦东后，在上海浦东设立的中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区
3 不得不提的一点事，金茂北外滩是独栋出售，也就是说一栋楼就是一家企业，34栋办公建筑，34家企业，这跟陆家嘴企业在企业数量存在差距，很难形成规模效应
另外，不能称其为一点，但是同样会对项目产生影响的因素——同样是滨江，外滩、陆家嘴的“身后”分别是黄浦区、浦东区，而北外滩是稍弱一些的虹口区，这背后的经济基本面以及人口的支撑稍弱于前两位

但是以后呢？
这里会成为下一个陆家嘴吗？
虹口北外滩，是上世纪著名的货运码头，但随着水运的衰弱，北外滩的码头功能也逐渐退化，到上世纪末90年代初，北外滩出现在政府批文里的定位是这样的：

国务院关于上海市两个中⼼建设的批⽂中中明确：“发展北外滩、陆家嘴、临港等航运服务集聚区”。上海市明确了北外滩重点发展的六⼤功能，⽀持北外滩“发展航运交易、航运⾦融、航运咨询、⼝岸服务、航运仲裁、国际客运等航运服务业”
于是，北外滩的码头功能被调整，改造提上日程，而学习的对象正是伦敦同为城市老码头的“金丝雀码头”
这里曾经也是“不夜码头”，到上世纪60年代，海运事业的萎缩，80年代，金丝雀码头彻底被废弃，但很快就迎来了“第二春”
一家加拿大开发公司包下这块地盘，18个月内建成7.5座高楼，并且凭借着很棒的开发运营功力，成功吸引像汇丰、花旗、渣打、英格兰等银行入驻，变身新兴CBD
许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行进驻金丝雀，没想到原本被废弃的港区，变成了新兴
那同样的命运会不会也落在北外滩头上呢？这里有两个理由可以参考下：
1 规划，国家十分重视对于北外滩、东外滩的开发，并且有很大期许
近期，虹口区区长胡广杰也表示：目前北外滩已是上海全球资产管理中心和金融科技中心的核心承载区之一，未来北外滩将重点发展商务办公、公共文化、商业服务三大核心功能

同时，北外滩也率先布局了新一代信息基础设施，5G基站覆盖密度为全市第一，成为全球网速最快的地区之一
胡广杰说：“未来的北外滩，金融、航运、科技等产业蓬勃发展，总部经济、涉外经济以及苏州河以北的商业商贸中心熠熠生辉，构成一幅新时代虹口版的‘清明上河图’”
2 虹口区，目前我们已经看到虹口区的拆迁动作正在加快
像瑞虹新城项目，以前都是几年推出一期，现在的节奏是上半年推一期，下半年推一期
另外，虹口区的土拍市场也很火热，这意味着未来虹口区的人口会越来越多，而人口的到来，为板块发展带来的就是最深入、最持久的动力
说在最后，
北外滩可能成为下一个陆家嘴，但是陆家嘴永远成不了北外滩，这背后的一个根本原因就是我们前文提到的四个字：产城联动
“产城联动”开发模式，意味着土地不是被一块块散卖出去的，而是在很大的一块区域内，进行整体开发
也就是说，不仅仅建造办公楼，还根据地形、水文等自然地理条件，构建滨江景观带、绿化带、人行回廊等等，更重要的是，还要引进产业，这对于一个区域整体发展而言是有长远利好的
而且随着“金茂北外滩”的出现，其所在虹口北外滩板块，也被整体盘活了，各类商业和住宅用地正在不断被划出，待启动
那为什么像金茂北外滩这样的“产城联动”规划越来越少？又为什么是金茂做了“产城联动”这件事呢？
第一个问题，跟3点因素有关，其一，金茂北外滩这个规划离现在已经很久远了，很多城市规划规则都发生了改变
其二，寸土寸金的上海，土地供不应求，更不用说内环内的滨江地带，土地资源已经进入绝版倒计时，
像北外滩滨江的低密开发强度，很难再有

其三，也可以回答了第二个问题，能做“产城联动”的开发商，少之又少，在房企高负债率的时代，各家不得不追逐高周转，能静下来用心开发一个项目，乃至一个“小城”的开发商太稀缺了
而金茂当时能拿下北外滩滨江这个地块，也是因为它对城市开发的匠心精神以及超强的商业运营能力
比如说，金茂北外滩这些绿色建筑群，其中所有的绿建投入都增加了项目成本，而带来的回报是给到实际使用人的，他们未来的投入会非常低
总而言之，现在上海的北外滩，正在不断加速崛起，而北外滩滨江因为“产城联动”，它的商业价值、城市价值，正在逐渐超出我们的预期
以上为正文，来自巧克丽丽
大家都在看
▼
近期热门新盘：
虹庐湾瑞安蟠龙天地静安天御映虹桥
中核锦悦府鑫耀中城保利锦上旭辉江山都会
好房人气楼盘：
亲水湾风华同济晶萃虹桥金茂悦海玥金茂悦
海和园首创繁花里西康路989玖玺
好房楼盘榜单:
上海楼盘榜单丨嘉善楼盘榜单丨珠海楼盘榜单
南京楼盘榜单丨南通楼盘榜单丨昆山楼盘榜单
感谢阅读，人肉踩盘不易，顺手点个“在看”吧
继续阅读
阅读原文