掘金大讲堂
7月28日，“掘金大讲堂”分享主题：深圳调控后，投资大湾区，哪里最合适？
主讲嘉宾：志豪，智谷趋势总监，楼市黄大大市场研究员，8年房地产从业及楼市研究经历
以下文字为视频直播文字稿的节选内容。“掘金大讲堂”金牌栏目已成功举办200+期，每周二晚各界大咖嘉宾微信社群准时分享，话题囊括政策形势、区域经济、房产移民等投资指导性内容。
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◎海外掘金（ID：gold1849） |  志豪
“来了就是深圳人”这句话在7月15日早上后突然就不香了！
随之7.15深圳调控政策的出台，有人在去罗湖看房的路上突然失去了购房资格。
很刺激是不是，想想都激动。
我当时就在朋友圈晒了文章链接，配文：
住建局没有白来深圳，深圳也没有白去长沙。
给大家回顾下深圳的“休克式”调控政策，这个政策可谓是学到了长沙调控政策的精髓，限购、限贷、限售、税收四板斧全部招呼上。
1、限购升级：入户满三年，且社保满三年才有购房资格
（来了就是深圳人，但是没有深圳房，这一条基本堵死了外来投资客，落户买房这条路走不通了）
2、限婚票：夫妻离婚，购房资格倒追三年。
（以前深圳排队离婚，民政局出来喜笑颜开。这会儿为了买房离婚的，已经哭晕在厕所里）
3、信贷收紧+限打新：2套购买非普通住宅，首付8成，新房抽签无房者优先。
（提高改善型门槛，侧面照顾刚需，此条有人情味，希望政府出台细则，执行到位）
4、二手房限售：增值税2年免除变5年。
（限制流通，短炒锁死）
5、豪宅税重启：同时满足容积率小于1，建筑面积144平以下，总价750万以内方可免征豪宅税。
（限制交易，抑制做高评估价套现）
7.15休克式调控政策，深圳的真刚需该何去何从？
如果是真正刚需的，会部分外溢到东莞、惠州两个城市。
尽管东莞也在7.25号限购，但是建议看好东莞的，可以提早布局。
如果不是那么急需的，也可以观望一段时间踹口气，多赚点钱，将来有更多的选择余地。
那么，深圳高筑防火墙之后，哪些城市最受益？
首先最受益的肯定是珠三角的其他城市，投资深圳的这部分人，一定是冲着珠三角的发展大势，冲着粤港澳大湾区来的。深圳的大门关闭后，一定会在珠三角的其他城市寻找优质股。
我们后台有朋友留言问，深圳限购后会不会有利于武汉，我也不知道你怎么想的，两者有直接关系吗？完全不在一个维度。
我把几个比较热门的几个城市做个对比——广州、珠海、东莞、佛山、惠州、中山。
我从两个维度分析，第一个是本身价值，第二个是房票获得难易度。
我给他们排一个阶梯：
第一阶梯：广州、珠海
第二阶梯：东莞、佛山
第三阶梯：惠州、中山
先给大家讲第二三阶梯的城市。
东莞：
（哪里有火苗就扑哪里，深圳、东莞的楼市已经属于火灾晚期了）
如果不出7.25的东莞调控政策，东莞也许能挤进第一梯队，但是7.25政策，犹如一盆冷水，浇透了投资者们的心。
东莞今年的产业很受伤，但是房市可谓是如日中天。
东莞市场其实就算深圳购买力外溢的代表了，本身经济基础不错，作为世界的工厂，还有800多万的人口基数，除了居住环境差一点，貌似也没什么其他的硬伤。
但是我要强调的是，东莞本身是不具备特别大的投资价值的，未来东莞的产业转型还有很长的路，从居住属性来讲城市治理也有很长的路要走，真正具备投资价值的还是长安、虎门、松山湖、凤岗、塘厦等临深的镇区。
今年的松山湖暴涨，目前的价格已经4-5万一平了，我认为已经接近东莞房价的天花板了，就连凤岗、长安这些镇区价格也去到35000元左右。
所以如果你这个时候还在紧盯东莞，想寻找入手的机会，我个人觉得有点晚了。另外东莞的二手房价值是偏低的，原因是居住体验感太差，不利于后期转手，再加上7.25的调控政策，二手房的活跃度也降至冰点。
现在入手东莞，大概率也是高位站岗。
佛山：
我一直在推荐佛山，但把它放在第二梯队是有原因的。
佛山是一个默默无闻，悄悄拔尖的城市，目前佛山的GDP都已经破万亿，人口800多万，现在每年还在以20万的人口在增加，民营企业十分发达。
佛山的房价也是一个很健康的状态，从长期来看佛山是有价值的。
但是人往往就是喜欢高大上的概念性的东西，追求暴击的机会。但现在楼市暴击的机会很少了。
所以，深圳的热钱流向的第一选择，佛山不在备选行列。
惠州：
惠州特点：
一是库存量超级大，二是遍地概念遍地坑。
真正有价值的区域还是临深片区。
临深片区的价值逻辑其实跟东莞的长安、凤岗、塘厦的逻辑很类似，因为靠近深圳，深圳高房价挤压的购买力外溢到这些区域，本次的深圳调控政策我认为会挤压部分刚需群体外溢到惠州临深片区。
但我不认为这是第一选择，本质的问题还是几个问题：
库存、二手交易市场，产业，人口这些基本面。
中山：
同理，中山可能属于吊车尾的存在了，本身的经济基本面比较差，这几年的热炒早已透支本身的价值，再加上尴尬的产业转型，可以说未来几年之内中山楼市都很冷。
我重点讲下此次受益最大的两个城市——广州跟珠海。
广州：
深圳高筑墙后，广州无可争议地成为最具价值最具确定性的城市。本次因深圳限购政策改道的投资客，一定是不缺钱的一批人。
对于这类客户，确定性才是投资考虑的第一要素。
广州的价值我就不在赘述。
广州，一定会迎来一波暴涨，因为广州目前具备两个条件：
一是城市价值备受认可，二是上车的房票还比较易得。广州是目前四个一线城市当中限购最宽松的城市。
广州的行政区域很大，一个11个区，其中——
核心区4个：天河、越秀、海珠、荔湾
近郊区3个：白云、番禺、黄埔
远郊区4个，分别是花都、从化、增城、南沙
核心区聚集了广州最好的教育、医疗、金融资源，但由于开发土地受限，已经没有可供开发的新土地，导致广州发展向近郊区扩张。
番禺、白云、黄埔是近郊区扩张最受益的三个区域，其中黄埔区的受益最大。
广州目前的发展策略也是一路向东，恰好处在东边的黄埔，本身实力也很强。
环广州周边，目前也只有东面存在大量可开发用地。
此外，四个远郊区域之中，南沙很特别。
南沙作为整个粤港澳大湾区的几何中心，随着自贸区的成立，广东省政府倾斜了大量的政策及资源。
从远期投资预期来看，是非常有价值的。
如果在广州投资，在南沙跟黄埔之间，我更偏向于黄埔，黄埔的利好已全部兑现落地，腾飞在即。南沙是基于远期的投资价值，产业落地各人口导入都需要较长的时间周期。
目前的广州南沙、黄埔上车容易，具体操作方法可以咨询我们。
不过，上车要抓紧。因为接下来整个大湾区可能会出现一轮新的调控。
除了广州之外，珠海应该是本次受益最大的城市。
珠海一直就很热，上个月，珠海刚刚放松了限购条件，香洲区完全放开限购，横琴120平以下的不限购（未出红头文件，实际可以执行）。
此次，深圳限购，珠海再次成为焦点。
珠海的价值，在我看来，有两大独特的价值：
1、珠海作为港澳深的超级联系人，未来将是珠江西岸的发展龙头。
珠海是整个珠三角生态环境保护最好，最宜居最具幸福感的城市，在海南拉上限购大闸之后，珠海俨然成为了东北人的珠海。
珠海也因此还有大量的可开发用地，大有可为。
珠海也因此吸引力很多生物医药、电子科技、软件研发、人工智能、现代制造等中高端企业，为成为港澳深纽带打下了基础。
珠江西部的经济发展普遍不如东部，我想最大的一个原因是交通。
以前，从珠海开车到深圳，需要近4个小时才能到达。
现在，珠江口逐渐“缝上了”。
广东省说了，珠江口规划了12条跨江通道。
随着深中通道和未来的深珠通道，深圳到珠海，也就一个小时甚至半个小时。
另外，港珠澳大桥的开通将香港-澳门-珠海串联。珠海这个超级纽带肩负着超级中间人的角色，几大巨头的串联，珠海必将成为珠江西岸的领头羊。
横琴自贸区的设立，打破了很多常规的操作，租借99年给澳门建立澳门大学新校区，单车牌政策，澳门新街坊，研究规划澳交所……都是高大上的项目。
珠海可谓是左右逢源，西边有澳门这张王牌，东边有深圳这个明日之星。
目前珠海正在积极谋划建设深珠合作示范区，珠海可谓是诚意满满，甚至传言珠海拿出50%的GDP归深珠所有。
2、珠海兼具投资及旅居的双重属性。
珠海选择了一条跟深圳不一样的路，珠海虽然牺牲了GDP，但也因此成为整个珠三角生态环境保护最好，最宜居最具幸福感的城市。
这么一个好地方，全国人民都想来养老！     
双重的投资属性加持，目前又具备上车的条件，总价又不高，除横琴外，珠海金湾，唐家的价格基本在25000-27000元之间。
深圳限购之后，很大一部分人改道关注珠海，特别是珠海的唐家版块，因为深珠合作示范区大概率的落位会在唐家湾版块（产业基础好，深珠通道谋划建设）。
深珠合作示范区，深珠通道都在积极推进中。深珠通道若建设完成，原本需要4个小时完成的车程，30分钟即可抵达。
深珠合作示范区的建立，深珠通道的开通，将会使得珠海跟深圳实现真正意义上的产业融合，唐家湾的对岸，均价20万一平。
你是否愿意花八分之一的钱，去参与深珠的未来？
深珠的限购，大量的热钱将目光瞄向了这里，这里从某种意义上来说，他就是深圳的未来。
资本是聪明的，哪里有价值，哪里有确定性，它就会涌向何处。
精妙的税务制度设计如何帮助海南一举逆袭，成为世界超级自贸港？

低税率怎样落到实处，避免投机行为？普通人在海南投资生活又能获取哪些福利？
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