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本文经授权转载自：显微镜故事

微信ID：xianweigushi
作者 | Aaron
中国申请人一直是希腊黄金签证的大客户。据希腊官方2020年7月公布的数据，中国申请人占项目总申请人的85%，占绝对霸主地位。
移民真的那么简单？

本期故事的讲述者为参与“黄金签证”交易的开发商、购房者和房产中介，从三方角度阐述了“黄金签证”的交易内幕。
然而，为这场利益角逐买单的最终还是消费者。
01
在希腊设“皮包公司”
8万欧元房子翻3倍卖出
程成  国内某房产公司老板
2006年，我辞掉了北京某房产中介业务员的工作，加上一年攒的钱，也干起了房地产销售的工作。
当时正好赶上了房地产业最好的那几年，我小赚了一笔，还在北京买了两套房，添了一辆几十万的车。
但最近几年，房地产市场下滑。除了北京的房子，我还开始卖北京周边河北的房子、山东、海南的海景房，但都经营惨淡，入不敷出。
2018年，希腊购房移民项目在国内相当火，身边有同行开始转型卖海外的房子，其中有一个人据说一年赚了一亿，由此得了个“一亿”的外号。
是不是真赚了一亿我不知道，但赚了很多钱绝对是真的。 
于是，我也跃跃欲试。
同一年夏天，我就跟朋友去雅典考察，花8万欧元买了一套三室一厅。房子离市中心很近，简单装修一下就可以入住。 
买房的时候，我就有申请“永居”的想法，准备把全家人都办过去。按照希腊政府的规定，购房金额必须达到25万欧元以上，才有资格申请“绿卡”。
那么，怎样才能让8万欧元变成25万欧元呢？
办法有两个：
1、请房主帮忙，把购房合同上的交易价格改成25万，过户之后再让他把多余的钱退回来。
但这么做风险很大。如果不是特别值得信赖的人，多付的钱很有可能打水漂。 
2、进行二次交易：先以原始价格把房子买下来，再以符合“绿卡”申请条件的金额进行二次买卖。
以我为例，朋友先以他的名义，花8万欧元从房主那里把我看上的房子买下，然后再以25万欧元的价格卖给我。
当然，这25万欧元只是合同上的价格，我实际付给朋友的只有8万欧元。除此之外，我只需多交一次房产税即可。
当时，北京做这个业务的公司多如牛毛，包括一些有知名度的大企业。
虽然“觉悟”得有点晚，但我还是搭上了这趟末班车。
2018年年底，我注册了新公司，大量招聘销售人员，准备拓展希腊市场。
找渠道是前期工作的重点。
业内普遍的做法是，和移民公司合作，请他们提供客源，如果有客户成交，则给他们20%的分成。
这个20%是实际房产交易价格的20%，比如一套以25万欧元成交的房子，我们给渠道的分成是：25万欧元×20%=5万欧元。 
除了移民公司，基金、理财、保险等行业也有合作的可能，因为它们有很多高净值客户资源。
我也充分调动自己的人脉关系，和高尔夫俱乐部、游艇俱乐部等“联姻”，利用他们的场地做宣传，或是直接请他们提供客源，客户成交后，分成和移民公司一样，也是给他们20%。 
我自己能赚多少呢？
一般而言，一套一百平方米以下的房子，实价是七八万欧元左右，地段好、装修好、面积大些的可能要十几万欧元，但我们报给客户的价格，一般比原价高50%左右。 
举个例子，一般9至15万欧元的房子，我们对客户的报价基本都在25万欧元左右（25万欧元是办理永居的门槛），房屋成本越低，我们的毛利润越高。一般成本9万欧元的房子，我们最多可以从中赚16万欧元。 
还有一些底价特别低（单套在3万至4万）的房子，但房屋品质不佳，我们就会组合2-3套以25万欧元售出，然后打出“25万欧元在雅典买两三套房”的口号。 
我还让助理在网上下载全国所有主要城市移民公司、地产公司、理财公司、基金公司的电话，按区域分任务给业务员，让他们每天打电话找渠道。
打电话也是需要技巧的，我们对外统一的口径是：我们是希腊的房地产开发商，总部在雅典，手中有大量的一手房、二手房资源，准备找国内这边有相关业务的公司合作。
很少有人质疑我们的真实性，移民公司每天不知道要接到多少类似的电话，对于整套业务的运作方式，他们可能比我这个新入行的还清楚。
不管是不是真的开发商，我们在移民公司的口里被统一称为“项目方”。 
雅典卫城 （图片由作者提供）
不过，华人移民在希腊是不能开公司的，必须找一个本地“持牌人”，也就是我们所说的“法人”。
找这样的人也不难，只要给钱就行。 
就这样，我们的雅典“总部”成立了。平时办公室没人，有客户“考察”的话，我们才带人过去。
营业执照什么的也可以提供给他们看，但都是希腊语的，看也看不懂，不过那张纸的确能在某种程度上打消客户的顾虑。
说白了，这就是一个“空手套白狼”的游戏。
如果国内有人去看房，我们就提前跟希腊当地的合作方打招呼，请他们做好接待准备。
客户如果订房，订金必须交到我这儿，然后我会以公司的名义把房子买下来，再转手到客户名下。看房也是有“套路”的，每天看什么样的房子都是“预谋”好的，目的是成交。
虽然有“套路”，但我还是守法的。客户从订房到最后拿“身份”，我全程负责到底。
这个圈子，有太多收了钱跑路的了。
02
担心我们被半路“截胡”
中介跟着我们吃喝拉撒
董女士  在希腊购房的中国消费者
我人生中第一次出国就是去希腊，还不是为了旅游，而是移民。 
我是一个全职主妇，两个孩子的妈妈。
从22岁结婚，我从未上过班，也没出过远门。我先生是一家私营企业的项目经理，家里经济条件不错，看到有朋友在希腊买房他也蠢蠢欲动。
架不住先生每天在耳边“吹风”，我同意和他去雅典看看。
他找了北京的一家中介，交了五天四晚的“看房费”，包括往返机票及雅典的食宿，每人8000元，孩子半价。
中介派了两个人协同我们办签证，一个负责陪我们在窗口递材料，一个陪我们一家三口聊天——小儿子浩浩还不到三岁，我去哪儿都得带着。 
每次出去，中介都会有一个人“陪”着。那时我还不知道，他们是怕被同行“截胡”。
在希腊大使馆的签证中心，每天都有不同中介的人“潜伏”。
那天就有个小伙子想“抢”我们，结果就被我们中介的人拦住了。
据说，那小伙子是另一家中介的，每天在那儿“蹲点儿”。
出国事宜办理完，中介又找了另一个叫王虹的女人陪我们上飞机后。当时我们对她印象很好，王虹很热情，还准备了很多儿童食品和玩具，一路都帮我照看孩子。
我们到雅典时，已经是晚上九点。在机场等候入境的时候，我发现一个巨大的中文广告牌，上面写着“25万欧元移民希腊”。
再后来在雅典市区，我也看到过好几次类似的广告牌，包括公交车体广告——全是中文的。
雅典街道 （由作者提供）
按计划，我们第二天早上就要去看房子。不巧的是，赶上了周末，希腊人都休息了，看不了房子。
王虹就建议带我们去市区转转，我以“坐了十几个小时的飞机很累”推脱，但她坚持说好不容易来趟雅典，怎么也得转转，我们只好同意（后来才知道，这是为了避免我们“自由”活动）。 
第二天早餐后，王虹先是开车带我们去了市中心的宪法广场、女人街、蒙纳斯塔拉奇跳蚤市场，然后又沿着海岸线开了70公里，到了波塞冬神庙。 
在那里，我第一次见到传说中的爱琴海。以前反对先生在希腊买房的我动摇了，觉得能在这里生活也不错。
几天的看房行程安排得很紧，浩浩经常哭闹，我被搅得心神不宁，恨不得马上回国。
雅典街道 （由作者提供）
大概是看出了我的不耐烦，王虹又找了个叫小云的女孩专门帮我带孩子。她年纪不大，但挺会哄小孩儿，浩浩也很喜欢她。
在后来的行程里，小云就一直“陪”着我们，吃饭、逛街、去厕所，走到哪儿都跟着。
一天中午吃饭的时候，浩浩又开始闹，先生先吃完就抱他去楼下玩儿。
无意中，我看到王虹对小云使了一个眼色，小云当时嘴里正咬着一块面包，看到王虹的暗示，赶紧放下面包去追先生和浩浩。
那一刻我明白了，和在签证中心一样，他们是怕被竞争对手抢了生意。
表面上，他们对我们热情周到，形影不离，实际上是不想让我们有和其他人接触的机会。雅典做这种业务的中国人太多了，万一我们被别人带跑，他们就前功尽弃了。
后来，我和先生看上一处售价为25.5万欧元的房子，经过一番砍价，以25万欧元的价格成交。
中介带我们看的雅典住宅（由作者提供）
当时已经很晚了，我们说明天再交订金签合同，但王虹和一个据说是老板的人坚持要当晚签。反正已经决定要买了，我们就按他们的要求交了订金，合同也签了。
先生对这个价格很满意。
他一个同学去年通过一个有名的大中介买了一套房子，位置和我们差不多，面积没我们的大，但是花了三十万欧元。
回到酒店，先生开心地说：“虽然咱们找的是小公司，但是省了好几万欧元，合人民币好几十万呢！”
03
坑国内同胞是普遍现象
为了赚钱我们“睁一只眼闭一只眼”
Damianos  雅典某房产中介经纪人
房产经纪人在希腊并不是一个赚钱的职业，但自从“黄金签证”政策出台后，我赚的比以前多了不少。
我所在的公司是希腊比较大的房产中介连锁机构，除了雅典，在其它城市也有分支。 
以前我们基本只做本地人的生意，也有少量外国客户，但大多来自欧洲，比如英国人、法国人，他们在希腊买房主要是为了度假。
希腊是个很受欢迎的旅游休闲圣地，这一点毋庸置疑。
这几年，中国的客人越来越多，每年都有一大批中国人在希腊买房。
对于中方公司的“套路”，我们也是知道的，只是睁一只眼闭一只眼而已。毕竟，我们自己很难找到那么多中国客户，全靠他们带过来。
不过，我们只挣2%的中介费，不像他们那么“暴利”。
我的工作说起来很简单，就是有中国客户来考察的时候，带他们看房。
在希腊，大多数房东只讲希腊语，说英语的不多，所以我同时也是一个翻译。偶尔，有合作关系的中方公司，也让我帮着去机场接人，跟客户说我是他们公司的人。
大多数情况都很顺利，但也有碰壁的时候。
有一次，我带客户去看南部的一套海景公寓，事先跟房主约好了时间，他答应得很痛快。可是等我们到他家里的时候，他看来的是中国人，马上就说不卖了。
那是一个四十多岁的中年男人，性格直率，直截了当地说：“我知道你们中国人骗中国人，低价买高价卖，我有一个中国朋友就是这样被坑的！去年，她花20多万欧元，从她同胞手里，买了实际价格只有几万欧元的房子！”
尽管我试图说服他，但他态度坚决，就是不肯卖给中国客户。
遇到这样的房东，我也没办法，只能放弃。
也有房主因为买家是中国人而加价的。
他们清楚，中国顾客大多是为了“黄金签证”而来，所以会故意抬高价格。包括一些希腊本地的房产中介，他们在报价的时候会刻意上调价格，好从中赚取差价。
有的希腊地产公司为开拓中国市场，还在北京设立了办事处，招了一些中国雇员。我的朋友Garry就是，他的中国办公室就在国贸。
（应受访者要求，文中均为化名）
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