湾区首次买房的主力军，主要都是各大 high tech 公司的小伙伴们。第一次买房，面对湾区各种复杂的地区，各式房型，各种贷款，如果你在湾区只呆了五年以内，难免有点懵圈。作者我在湾区生活工作了近20年，全职从事房地产以来，接触的很多都是初次买房的小朋友们。这里来帮你们理一下初次买房的思路。

01
搞清楚自己的 Budget 
（先声明一下，我不做贷款，以下内容不一定完全准确。但是我有合作的经过考验的能干可靠的贷款经纪们，每个银行都有，欢迎咨询）
第一步，首先搞清楚自己能负担得起多少钱的房子。
这个和自己愿意买多少钱的不一样。比如你可以负担得起150万的，这个是根据你的收入银行帮你算出来的。你说你自己只想买120万的，很好，没问题。但是有时候你以为你能买150万，结果银行说你最多只能买120万，和你的预期相差甚远，那么你初期也许就浪费了很多时间。
为什么会有这个差别呢？主要是银行在算你的承受能力的时候，会有一些限制。比如：

- RSU：银行一般要看到你的已经vesting过的历史，还有将来的vesting schedule; 
- Bonus: sign up bonus不算，performance bonus一般要有两年的记录；
- 你的身份：OPT很多银行不能做（我知道有几家银行可以，欢迎咨询）

- 你在美国的信用历史

- 你的信用分数。有时候你信用记录上有一两次late payment，可能你都忘了，结果影响了你的分数。现在几乎所有的信用卡和你的银行都提供免费的查自己信用分数的服务。准备买房时候，你要先检查一下，避免“惊喜”。 

- 你的其他贷款，比如车贷，学生贷款。

- 你的首付。如果你买自住房，首付有20%，所有的银行都可以做。如果你不够20%，我知道有银行可以做只有10%首付的，有的银行可以做15%，但是就有一些其他要求。
- Reserve要求。付掉首付之外，银行通常要求你账号里留有6个月到12个月的房子的开支，包括房子的贷款，property tax, insurance。这个钱也可以用你的退休金来cover，不过有的银行需要打个折。
- 如果是condo 或者 townhouse，还要考虑HOA
湾区这边的Property tax 可以按房价的 1.25% 来算，这个是一年，再除以12得到你每个月的数字。Home insurance 比较便宜，可以算900 - 1000块一年。房子的贷款每月包括principle + interest，你可以网上找个计算器算一下，或者如果你用苹果电脑，它自带的 Numbers 里面，就有算贷款的template，还会给你比较几种不同利息之间的差别。
经常在问 Buyer “你的预算有多少”的时候，被回答：看买什么样的房子。意思是，买 single family house 就可以多花点，买 townhouse/condo 就要少花点，或者买不同的区可以花的钱也不一样。听起来很有道理，但其实不是这样的。
首先，你能买多少钱的房子，一定是有个上限的，对不对？这个是不以你想买什么样的房子为转移的。所以，你必须要确定这个上限，然后才能走下一步。下一步才是确定你要买什么样的房子。不同的房子自然价格是不同的，具体出什么价格到时候自然再去分析。
02
搞清楚自己的需求

好，Budget定了，下一步，就是搞清楚自己真正的需求。

这一点，对于 first time buyer，恰恰是最难的。
比如，你能买150万的。150万在 Palo Alto你可能只能买个 condo，在San Jose就可以买个很不错的 single family。那么你到底要怎么选择呢？

我的建议是：

第一，考虑交通。现在湾区的交通越来越糟了。你愿意在路上花多长时间？在南湾，以Mountain View，Sunnyvale为中心，早晨去这个方向和下午从这个方向出来的路都很堵。要考虑到你堵在路上的时间也是💰。最近几年湾区房子涨价的趋势，交通房一点都不输传统的学区房。基本上以你公司为中心，以30分钟的commute时间画个圈就差不多了。

第二，你对房子的要求，是对室内要求最高呢，还是必须有个院子？

Single family house有个院子，和邻居有点距离，总体上来讲心理感觉更舒畅一点。如果有孩子和宠物，孩子在院子里可以玩。但是如果你还是单身或者要小孩还是几年以后，那么院子重要还是房子更重要，你要考虑好。有的小伙伴说，有院子，将来可以加建。愿望是美好的，但是实际上，买了第一个房子就加建的情况非常少，除非你现在就能买在一个非常好的区。比如周围的房子都200万，你150万就买到了一个小破房，那么以后是绝对可以加建的。但是如果周围房子都120万，你买的第一个房，也是 3b/2b 1200呎 120万，那么你将来把它加建到2000呎的可能性基本没有，也不值得。现在人工和材料都不便宜，加建一下最少半年以上，你又没有经验，这半年一年的耗费心力，你可以和自己的工资来比较一下，值不值得。考虑加建的时候，你要考虑会不会把自己的房子搞成“小区最贵的那个房”，到时候不好卖。到你需要住2000呎房子的时候，也许换房是更好的选择。
现在绝大多数年轻人都爱宅在家里，而且一天高强度的上班回来也很累，也没有精力去整理院子，除非你特别热爱园艺。所以，内部舒服一点非常重要。如果你回家基本会宅在家，自己又不handy，不喜欢麻烦，那比较新的townhouse或者single family 也许是更好的选择。将来你换第二套房子的时候，再来考虑改建加建的事。

总之，初次买房，我的建议是，在你能负担的起的范围内，离公司越近越好，住的越舒服越好，房子越新越好。除非你有孩子马上就要上学。

有的小朋友会问：那么将来的升值潜力呢，哪种房子好？说实话，不管哪种房型，升值潜力都差不多。要涨大家都涨，要跌大家都会跌。升值潜力和保值程度，跟location关系更大些。越中心的地区，越好的区，越抗跌。至于涨的百分比，交通房不输于学区房。

受 budget所限，你能买得起的房子，一定是需要你在某些方面做点让步的。这个时候可以把自己必须有的一二三点写出来，绝对不能妥协的，其他的，就适当让步。如果有房子十全十美，可能也超出你的预算了。这也是为什么第一步最重要，首先搞清楚你能承受的上限是多少。这样如果超出自己的心理价位，但是在上限之下，你自己决定，也许还可以撑一下。但是我不建议你死撑。没必要，有什么钱做什么事，将来收入更好了，或者找到另一半了，或者股票发财了，还可以买更好的嘛。
03
什么样的房子是好房子
首先是location。你的工作地点会决定你大致的范围，在这个范围里，不同的小区是不一样的。比如，Sunnyvale有4个zip code，每个都不一样。同一个zip里，不同的小区也不一样。小区街道宽不宽，街上停车多不多，邻居房子怎么样？噪音，高压线，飞机航线，火车轨道有没有？在不在洪水区，要不要买 flood insurance？有没有环境污染？
房子的朝向。窗户多的一面朝南，主要活动区域朝南最好。冬天的时候会很暖和，采光好，差别很大。
房子内部的布局。一个房子设计的好不好，里面结构合不合理，整体Flow好不好，房间大小，空间利用怎么样，是非常非常重要的。里面的结构可以改，但是一要花钱花时间精力，再者，改得好也很不容易。
房子维护的好不好。即使是老房子，尤其是老房子，之前的主人爱护不爱护房子，差别很大。如果主人爱惜房子，就会对房子做该做的保养，那么房子的隐患就很少。如果主人不在乎，或者没有经济能力去take care，那老房子里面的隐患可能就很多。老房子可以通过装修来变的更好，但是除非你是专门做flip的，那么装修之前的condition其实是很重要的，反应了主人对房子的爱惜程度。到底怎么能看得出来，具体就不多说了，但基本都反应在细节上。
我个人觉得，上面提到的这些，都很重要。当然，学区也很重要，学区决定了价格，但是如果你还没有孩子，真的不必先考虑学区。私立的选择也很多。而且整体来说，湾区的公立也在变好，毕竟现在进来的都是高学历高素质的人。
大的思路理清了，接下来，就要找个靠谱的Agent了。哈哈，王婆卖瓜一下，欢迎小朋友们来找我！扫描最下面的二维码加我微信。有很多过去的客人可以做reference。保证可以为你找到合适的房子。
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写个简介吧：
牛晓婷，Ting Niu，在湾区生活工作近20年，熟悉湾区各地。2014年由高科技公司转做全职房地产。热爱房子，地产投资，乐于助人，能够看到并欣赏每个人的可爱之处。理工科出身，勤于思考，擅长分析，善于学习。理解客户真正的需求，帮他找到最好的解决方案（买房，卖房或者投资），带着客户积累地产方面的财富，是我的工作动力。
地产之外，喜欢读书，写字，旅行，所以这个公号会不时有一些和地产无关的文章。工作和生活并无冲突，所经之事，所见之人，皆为历练。

大连理工大学本科，清华硕士，美国佐治亚理工硕士。欢迎各路校友相认。
热爱房子，文字以及美好的人和事
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