转眼已经2019年8月了！上次Market Update是在6月。两个月过去了，再来看看湾区的房市吧。本人作为理工科出身的地产经纪，对数据的爱好还是无法割舍～
此处还是来分析硅谷的中心，南湾 Santa Clara County。
所有数据都基于Single Family House，独栋屋。从2017年7月到刚过去的2019年7月，两年时间，以便看到趋势。
整个Santa Clara County 在过去的7月份有939栋 Single Family House 出售，所以这些数字应该有些统计上的意义。这里旨在看大趋势，所以不再深究具体城市的单独数据，如果您有兴趣了解某个城市的具体信息，比如Sunnyvale, Los Altos等等，请跟我联系 （Ting Niu, 650-346-3239, Wechat: xiaotingniu-sf).
Santa Clara County 价格趋势
以上数据是基于Median Price，也即所有销售房屋的中位价。相比于平均价格（Average Price)，我个人觉得中位价更有代表价值。
上面这些曲线背后的具体数据如下：
几点观察：
  • 价格趋于稳定。价格相比去年同期还是略低，但是和三月份比去年同期低12%相比，过去这三个月——五，六，七月，基本趋于稳定，比去年同期只低5%左右。
  • 和今年年初一月份最低点相比，现在的价格已经涨了12%左右
    。

卖的多快？
卖的多快可以由 DOM (Days On Market) 看得出来。这里我想给大家看两个有趣的图：
Days to Sell, Median
观察：
  • 还是有一半的房子在两周之内卖掉！
这些房子就是所谓的抢手的房子，通常是满足这些条件：
- 没有硬伤：不靠高速，大马路，高压线等等
- 受欢迎的户型：最常见是3 - 4 beds, 2 - 3 baths，院子不大不小
- 定价合适：比市场价低那么一点点
这说明什么呢？说明：

1. 大家还是在买房啊！市场上还是有买家的，而且真正的买家还是紧盯市场，随时准备着出手。

2. 相比于去年夏天之前，当时是抢手的房子基本一个礼拜就卖掉，现在变成了两个礼拜，给了买家更多的时间去反应。总体对买家来说更友好了些。
再来看另一张图。
Days to Sell, Average

除了那些抢手房，其他的房子就不太好卖了。被不好卖的房子一平均，现在在整个Santa Clara县，平均一个房子要25天才能卖掉。
难卖的最主要原因，是卖家的心理价位太高。作为卖家，自然觉得自己的房子是个宝啊！就像自家的孩子，即使有点缺陷，那也可以忽略不计；即使丑的让人不忍目睹，也是左看右看都那么可爱。卖不掉的房子，最后都是卖家成了房子最合适的buyer，难以接受别人为何能这么低估我家宝贝的事实 
对于买家来说是好消息，可以理智地杀价。
还要加价吗？
这个可以由Sales Price to Listing Price Ratio来看出来。
实际售价 / 标价
这个数据由2018年上半年之前的一路触目惊心的攀升，到一路下跌至今年年初的最低（低于100%），到今年上半年，基本都老老实实地呆在Listing Price 略高一点点的区间。
观察：
  • 基本不需要加价，如果要加，也要有理智有节制地行动
还记得我们刚刚说过，有一半的房子还是会两周之内卖掉吗？对这种抢手的房子，我的建议是：正确估计形势，谨慎理智地略加。对于两周以上的房子，可以大胆试探性地压价。如果不成，坐等它降价。当然在这过程中，也有可能被别人出手抢掉。不过如果房子在市场上呆了两三周之后，如果seller reasonable，buyer的出价即使略低但也reasonable，那么讨价还价两三次也就成交了。作为buyer，如果你确实很喜欢这个房子，这个时候以一个reasonable的价钱拿到，没人跟你抢，应该觉得幸运了，不要抱着非要捡到最好的deal的心态。
统计数据虽然给出了大概的状态，但总是有那么一些outliners。来看看这个Sunnyvale的房子吧。
这个房子是典型的一层小黑屋，4 beds 2 baths 1421 Sqft (132平米）。
房子正面长这样
厨房里面长这样
但人家有个巨大的后院（总占地一万呎出头）：
在94087，但是属于Santa Clara学区，不属于94087最好的学区。标价155万，收到21个offer，最后据说上了180～ 我估计买家应该是准备在后院再盖一个小房出租？
什么季节是最好的季节？
经常有买家问：什么时候我该入场？是不是该等等？年底是最好的时机吗？卖家也在问：什么时候该卖？
那么我们来看看销售量吧。
每月销售单位, Number of Sales
从这个图可以看到，每年春天确实是房屋成交量最多的时候，也就是通常大家认为的“活跃的市场”。 到每年年底，inventory急剧下降。
但是这个数据只提供成交量的绝对值，没有考虑成交快慢的影响。考虑到有的时候卖的快有的时候慢，那么每个月上市的房子，按照当前的成交速度，如果没有新房上市，多长时间可以被市场全部消化呢？见下图。
每月库存多长时间可以被市场消化
可以看到，这个数字现在基本稳定在一个半月多一点。每年年底市场会很缓慢。
作为买家，你希望：1) 市场上有足够的房子让你挑选；2) 房子卖的比较慢，这样你可以有讨价还价的余地。如果你选择冬天入手，确实房子卖的比较慢，但是，没得挑啊！相反，在现在这样的市场，房子卖的不快（市场吸收率在一个半月以上），而房源也够充足，我个人觉得，反而是更好的入手的时间。
和股票市场一样，人们总想time the market，找到对自己最有利的那个点。房子和股票不同的是，对于自住房来说，大多数人买房或者卖房更是由自己在这个当下的生活需求所决定，不能想等就等。所以，如果你问我，什么是最好的时机，我的回答是：满足你现在生活所需的时机，就是最好的时机。
你的生活变化让你需要一个房子，或者你内心忽然非常渴望拥有自己的家；你升官发财，觉得应该换一个更大的房子；你受够了本地，渴望搬到异地开始你的新生活 —— 听从你内心的声音，该出手时就出手，你要相信，一切都是最好的安排... 不过，在大家都疯狂的时候，冷静一点；在大家都畏缩不前的时候，果断一点...这样应该比较好。
（本文标题图像来自Bloomberg）

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写个简介吧：
牛晓婷，Ting Niu，在湾区生活工作近20年，熟悉湾区各地。2014年由高科技公司转做全职房地产。热爱房子，地产投资，乐于助人，能够看到并欣赏每个人的可爱之处。理工科出身，勤于思考，擅长分析，善于学习。理解客户真正的需求，帮他找到最好的解决方案（买房，卖房或者投资），带着客户积累地产方面的财富，是我的工作动力。
地产之外，喜欢读书，写字，旅行，所以这个公号会不时有一些和地产无关的文章。工作和生活并无冲突，所经之事，所见之人，皆为历练。

大连理工大学本科，清华硕士，美国佐治亚理工硕士。欢迎各路校友相认。
热爱房子，文字以及美好的人和事
牛晓婷 -- Ting Niu
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