文:陈淑文 朱耘
ID:BMR2004
招商蛇口因违建问题,近日备受关注。
据《经济参考报》报道,招商局集团旗下子公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称:招商蛇口,001979.sz)在项目土地性质尚属“仓储物流用地”性质,且在未取得《建设工程施工许可证》的情况下,违规开工建设商业写字楼和住宅公寓,并将该项目的部分写字楼、公寓楼变相预售;进而引发一系列纠纷和争议。
该项目位于深圳市前海蛇口自贸区,由招商蛇口管理的企业深圳市前海蛇口启迪实业有限公司(下称:前海启迪公司)开发建设,项目名称为招商局前海经贸中心,该项目二期的招商前海·领尚公馆正在销售中。
在手续不全的情形下,项目为何能提前开工?在未取得合法销售手续的情况下,以“定制协议”“买断式”形式“包销”给其他公司,是否合理?这种“包销”的销售模式是否是招商蛇口的普遍做法?开发商违规建设和违规销售有什么处罚?
对此,《商学院》记者致函招商蛇口,希望采访了解和求证相关情况,截至发稿未予回复。
另外,该项目在深圳市前海深港现代服务业合作区管理局(下称:前海管理局)的辖区内,《商学院》记者致函前海管理局,对方表示邮件已收悉,采访回函会尽快提供,不过截至发稿,未得到最终的回复。
此外,招商蛇口2020年上半年以1107亿元合约销售额“首次跻身销售排行榜TOP10”,但报告期内,上市公司预计实现归属于上市公司股东的净利润为8亿元-10亿元,较2019年同期的48.98亿元大幅下滑79.59%-83.67%。
违规决策,市场博弈?
招商蛇口近期因项目嫌疑违规建设备受舆论关注。
招商前海·领尚公馆位于深圳南山前海片区5号线地铁公园站上,属于稀缺小面积公寓,不限购不限贷,均价9.7万元,带装修;面积有41、63、92平方米 , 总价350万元~900万元,产权40年,从2015年拿地开始算年限。
《商学院》记者以购房者身份联系上招商前海·领尚公馆的销售中介,对方向记者介绍到:“楼盘是公寓性质,已取得预售证,是在2020年5月30号开的盘,目前正在在销售中;没有优惠,按备案价卖。”
《商学院》记者注意到,招商局前海经贸中心一期、二期开工时间分别为2017年2月和2017年6月;该项目开工建设的主要许可手续都是在项目开工建设日期之后取得,项目《建设用地规划许可证》颁发时间为2017年10月30日,《建设工程规划许可证》颁发时间为2018年1月5日和2018年2月2日,《建设工程施工许可证》颁发时间为2018年1月10日和2018年3月8日。
招商局前海经贸中心二期的
宗地号为T02-0270,前身属于前海湾物流园区的土地。

根据招商蛇口公告的《共同增资合资公司重大资产重组报告书》显示:在 2018 年 12 月 24 日深圳市规划和国土资源委员会(现深圳市规划与自然资源局)、前海管理局、招商驰迪及其他相关方签署的《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》,深圳市规划和国土资源委员会(现深圳市规划与自然资源局)将《招商置换用地出让合同》项下的补偿价值(总计:432.1亿元)为前海管理局置换等价值的土地使用权,置换用地面积约为 42.53 万平方米。其中:T102-0270、T102-0271、T102-0272、T102-0279 宗地共 72,033.53 平方米用地已签订土地出让合同。
招商蛇口在未依法变更项目用地属性,将该项目用地由“仓储物流用地”依法变更为“建设用地”属性之前,就在该土地上从事前海经贸中心一期、二期项目的开发建设,属于“先开发建设,后补办手续”的做法。
一般而言,城市用地分类中有居住用地、公共管理与服务设施用地、工业用地、商业服务业设施用地、仓储物流用地、绿地广场等。
记者从筑业相关从业人士方面了解到,物流仓储用地,只能建设与物流仓储有关的建筑,不能建设其他性质的建筑。
如果想变成住宅用地,首先就要对控制性详细规划进行修改。一般情况下,仓储用地变住宅或商业用地,一定会涉及到控制性规划的修改,这个修改就必须依法"组织编制机关应当对修改的必要性进行论证,征求规划地段内利害关系人的意见,并向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,方可编制修改方案。"
没有严格的进行规划修改程序,也没有办齐证照,处罚如下:规划法第六十四条:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
在接受《商学院》记者采访时,北京金诉律师事务所主任王玉臣指出“先开发建设,后补办手续”这样操作是明令禁止的,属于严重的违法行为。
违反了《建筑工程施工许可管理办法》有关房地产开发用地的监管规则和严重违反了城乡规划的相关规定。
根据《城乡规划法》的相关规定,要进行开发建设必须取得相关的符合土地出让合同所附规划条件的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。既然项目用地属性还没有发生变化,意味着尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,这种建设行为属于严重的违规建设,也就是俗称的违建。
据了解,在2017年9月20日,前海启迪公司与民营企业深圳市桦盛科技有限公司(下称:桦盛公司)就前海经贸中心项目达成合作,签署《招商前海湾一期项目定制协议(写字楼A座办公及商业)》、《招商前海湾一期项目定制协议(公寓B座)》(合称《定制协议》),将该项目的部分写字楼、公寓楼变相预售给桦盛公司,预售合同标的物价值约为60亿元。在签订《定制协议》后不久,桦盛公司向前海启迪公司陆续支付了预订款性质的定制保证金6亿多元。
事后深圳樺盛辩称后来才发现该项目存在建设手续不完备的“硬伤”,在2020年4月30日,与前海启迪公司经协商确认解除上述《定制协议》,并就解除协后的补偿问题达成意向性共识:向樺盛公司补偿1.75亿元。
王玉臣认为深圳樺盛在签署《定制协议》后才发现手续不完备的“硬伤”有悖常理的。如果是所谓的定制协议,首先应当对项目做基本的调查了解,土地性质是什么,了解开发建设手续,这些都是最基本的了解内容。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定,相关监管部门可以责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
王玉臣表示开发商“先开发建设,后补办手续”这种做法为了尽快实现资金回笼。
这些年房产合作开发的纠纷极多,王玉臣建议如果要找合作对象,务必慎之又慎,同时务必注意设定好合作模式和流程,务必设定好合作开发协议,将相关流程、注意事项、利益分配等等事无巨细尽量都明确约定好,尽量避免后期出现各种麻烦。
从这个案例来看,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为招商蛇口在合规性控制这块是有问题的,现在这个事情还在与合作商扯皮,并且要求相应的赔偿,实际上是违规行为导致的比较严重的后果。
对于“先开发建设,后补办手续”盘和林表示其后面肯定有一个利益链条,就是有利益驱动才会有违规行为。先建设,开发商就先获益,还可以争取相对应的时间周期,因为有时国家办证的时间周期还是比较长的。但是一般来说这么大的项目不应该做这样的博弈,在法律上明显的漏洞的情况下这种博弈是不可取的。
从招商局集团及深圳市前海平方园区开发有限公司与原深圳市国土资源和房产管理局于2004年12月17日签订的《关于招商局前海湾物流园区用地问题的协议书》了解到,新规划条件下土地价值由政府委托评估的结果与招商局集团委托评估的结果经算术平均后确定变成以政府委托评估的结果为准,新规划条件下土地价值扣除原规划条件下土地价值后的余额由前海管理局、招商局集团分享。
其中整备范围内的土地增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。
建筑业相关从业人士表示,一般而言,商业用地的价值比物流用地的价值高出20倍都很正常。
中房研协首席研究员李战军告诉《商学院》记者,招商蛇口作为百年央企招商局集团旗下的子公司,需要承担一定的社会责任。招商蛇口承担着深圳市的城市开发的任务,是在深圳有关部门的领导之下,按照城市的规划和企业自身发展的战略一步步试行的,不是企业单独决策的。对于违规建设和销售的项目,还需要深圳市建设局、规划局等相关部门的公告为准。
合作重组,加码前海
按照天风证券的计算,招商蛇口在前海合资公司持有的总建筑面积约497.76万平方米,按照90%可售面积,保守按照均价8万元/平方米假设,粗估货值为4032亿元。
事实上,对于招商蛇口的前海片区重大资产重组,市场早已有预期。
早在2013 年,深圳市政府发布了《前海综合规划》,《前海综合规划》要求除妈湾港区仍保留港口功能外,原归属于招商局集团前海土地用地性质基本规划调整为商业性用地。次年,深圳市政府提出就招商局集团前海湾物流园区协议用地约 3.9 平方公里展开土地整备,并由深圳市主要领导亲自协调。
实际上,前海土地整备的土地“变性” 要等到2019年才完成。
2019年4月30日,招商蛇口又与前海管理局完成前海土地置换。根据土地出让合同约定,按照等价置换的方式,招商局集团获得了对应新规划条件下42.53万平方米经营性用地,总建筑面积约212.9万平方米,地块性质为现代服务业用地,总开发竣工时间为10年。
完成此次的前海土地整备工作,才正在意义上标志着招商局前海土地整备完成土地“变性”,正式由物流用地转变为商业用地,有利于维护股东合法权益,实现国有资产保值增值。
2019年12月19日,招商蛇口发布共同增资该合资公司重大资产重组的公告,其子公司招商前海实业联合前海管理局旗下的前海投控拟分别对自贸投资公司增资,交易资金高达1458亿元。其中,招商前海实业是以其持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司100%股权以及部分现金进行增资,前海控股则以其持有的深圳市前海鸿昱实业投资有限公司100%股权进行增资。
获得增资的自贸投资公司在此次交易完成后,将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设、运营管理等方面的优势资源,加快片区开发建设、运营管理和产业引进,发挥产城融合效应,提升产业发展能级。本次交易完成后,招商蛇口将进一步明确在前海区域的土地权益。
招商蛇口还在持续“收割”前海的土地。
2020年5月31日招商蛇口公告显示,公司筹划向深投控发行股份、可转债及支付现金购买南油集团24%的股权,并向平安资管非公开发行股份配套募资。
本次交易完成前,招商蛇口持有南油集团76%股权,深投控持有南油集团24%股权;本次交易完成后,南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司,有利于增加招商蛇口对前海自贸投资的权益比例,以及其享有的前海片区资源价值。
7月12日,招商蛇口公告称将花费70.35亿元购买南油集团24%股权,并就此向中国平安旗下的平安资管定增募资35.18亿元。此举意味着携手平安战略入股,继续加码投资前海片区。
前海的土地给招商蛇口带来“肥沃”的土地资源的同时,也带来了相应的监督。
盘和林表示 近期深圳对于房地产市场乱象管控趋严,企业收入将会受之影响,招商蛇口的楼盘湾玺网签受限,就意味着后续开发商的一系列动作都被搁置,同时,还可能会面临高额的罚款,这些都将影响企业的财务状况。
而被曝光违规建设和销售这一系列事件联系在一起都暴露出企业的管理水平有所下降,这对于投资者的信心是一个不小的打击。
有在深圳从事房产中介业务的人士告诉《商学院》记者,在前海的楼盘项目都非常火,像我们这些销售大部分都愿意往前海的项目跑,前海的住宅或者公寓都是属于高端类型,而且又属于市中心,各种轨道建设都在铺垫,加上深圳政府很多政策都是直接去对接前海的,政府的侧重点在前海。
知名地产分析师严跃进表示,招商蛇口在深圳市场的市场占有率较高,加上其产品线的品牌影响力比较大的。
在当前深圳这个特定的市场相关的监督和监管比较多,招商蛇口一定要规范去操作,包括销售方面和项目工程建设方面,整个环节过程需要比较精细化,标准化操作才能受到市场最好的一个检验和监督,对招商企业品牌来讲也是有积极作用。相反,假如企业此时出现各种漏洞,对企业品牌影响力还是比较大的,尤其是这两年招商蛇口在做大规模,品质做到位,对有助于销售规模继续做大做强。
激进拿地,暗存风险
2020年7月9日,招商蛇口发布公告称,2020年上半年,公司累计实现签约销售金额1107.13亿元,同比增长约9.41%;对应的签约销售面积为497.30万平方米,同比减少约3.48%。
实际上,2020年上半年招商蛇口成绩仍然不理想。数据显示,归属于上市公司股东的净利润约8亿元~10亿元,较上年同比下降79.59%-83.67%。
招商蛇口在公告中解释称,归属于上市公司股东的净利润预计同比下降较多,主要系2019年同期其通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元;同时,年初新冠疫情爆发以来,招商蛇口采取了减租免租、暂缓开工等措施,经营业务受到不同程度的影响,营业收入和投资收益较预期减少。
此外,招商蛇口还提到,报告期内,房地产业务结转规模同比增长,但受结转项目地区结构影响,毛利率同比下降。
在受疫情影响严重的上半年,尽管净利润降幅达8成,项目结转迟滞,但这并未影响招商蛇口大力拿地的胃口。
在土地储备方面,兴业证券发布的研报显示,招商蛇口新增项目40个,总计容建筑面积660万㎡,拿地金额641亿元,占销售金额比重为57.9%,从今年以来的拿地动作来看,招商蛇口一直在不断扩张,整体表现较为激进。
自5月销售简报披露以来,招商蛇口在嘉兴、武汉、西安、杭州等城市新获10个项目,成交总金额约为196.3亿元。
其中,有2个项目成交金额超过40亿元。其一为上海市虹口区嘉兴路项目,土地面积约为2.17万平方米,计容建筑面积约为5.43万平方米,土地用途为居住用地,成交总价为44.04亿元,比起拍总价34.3亿高出了近10亿,招商蛇口拥有该项目100%的权益;其二为东莞市南城区2019WG044项目,土地面积约为10.85万平方米,计容建筑面积约为39.52万平方米,土地用途为城镇住宅用地、商服用地,成交总价约为45.12亿元,招商蛇口拥有该项目21%的权益。
此外,6月15日,招商蛇口在796轮竞价大战之后,以超过138%的溢价率抢得江苏徐州一幅住宅地块。
盘和林认为在货币宽松的背景下,地产企业纷纷加快了拿地的节奏,而且有的地块溢价率还比较高。但是从长期来看,如果企业资金链较稳定,这个时候拿地应该是一个比较好的选择。
但是目前房地产市场调控来看,房子不炒的这个原则实际上是不会改的,房企拿地相当于一个“种植场”,受疫情影响,“种植场”未能及时开荒即拿到地块未能及时开发,囤地的时间过长,财务成本和各方面不一定能有那么好的理想效果。风险就在于企业的现金流能不能撑那么久、绷得住。盘和林认为这种“种植场”模式对房地产行业要留有余地,企业不要太乐观,国家实际上松绑房地产企业的空间不算太大。
李战军表示:“符合企业标准的地块都可以拿,不存在大的风险。”充足的资金是规模布局的基础,需要把控规模和风险平衡,高杠杆拿地需要高周转化解风险,房地产行业是资金密集型行业,需要强大的资金支持。
事实上,虽然招商蛇口近年来扩张提速,但招商蛇口近年来的业绩增速开始不断放缓,经营指标已不容乐观。以营收为例,财报显示,2017年-2019年,招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%;归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%,增速不断放缓,甚至创下历年新低。
招商蛇口在施工结转方面的效率要明显降低。2019年,招商蛇口的存货周转率由2016年的0.35下降至0.24。克而瑞统计显示,39家典型上市房企2019年的存货周转率为0.33,招商蛇口明显低于行业平均水平。而账面存货则由2017年的1642.33亿翻了近一倍至2020年3月的3203.69亿元。
当前,疫情的阴霾尚未完全散去,加上违规决策被曝光和“捂盘限售”的影响,依旧保持扩张态势的招商蛇口,今年公司的2500亿元目标会顺利达成吗?
对此《商学院》将持续关注。

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