新加坡西部这个“中央厨房”，为何一路受市场追捧

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提到房产投资，除了常见的私宅项目外，还有一个较少人了解的价值洼地——厂房。

去年新加坡眼便介绍过九鼎集团开发的食品工厂项目CT Food Chain。这个项目一路受到市场和餐饮从业者的追捧：

2019年7月5日，食品厂房单元正式公开发售。

正式公开发售前一天，也就是4号的时候，半数在售单元已被抢购一空。

2019年8月28日，全部单元售罄率高达57%！

截至2020年6月30日，全部单元售罄率已达72.5%。

CT Food Chain的热销在于其抓住食品制造业的生存关键，审时度势紧跟新加坡政策变化发展浪潮。以下三大类因素层层叠加，利好之上，再现利好。

第一层利好：

中央厨房概念，节约80%的人力

厂房开售时主要的卖点“中央厨房”，是去年七八月推动市场利好的主要力量。

中央厨房已经是餐饮业的大趋势。中央厨房与其他一般餐饮单位需要5个人负责的工作，中央厨房只要1个工作人员就能运转。

（资料来源：前瞻经济学人）

许多连锁餐饮企业用中央厨房统一采购、烹饪，做成半成品后再配送去餐厅厨房，进行加工，既减少人工成本，还能保证食品的标准化。CT Food Chain便是位于西部成熟的pandan食品工业区的中央厨房概念项目。

第二层利好:

大士码头西移，拥有全球顶级交通优势

第二轮推力，受到“大士码头”概念的拉动。

2019年10月份，大士码头动土仪式，意味着一直在规划中的大士港开始进入实施阶段，潜能开始集中释放。到了2040年，耗费200亿新币建设的大士港将成为世界最大自动化集装箱码头。

从一个小渔村到国际都市，新加坡的立国之本，离不开港口。

马六甲海峡这条全世界最繁忙的海运线。有人说，谁能控制马六甲海峡，谁就控制整个西太平洋，成为东亚的主角。

新加坡，正好处于马六甲海峡的“十字路口”。

新加坡港是亚太地区最大的转口港，处理了大约世界五分之一的货柜转运吞吐量，以及全球6%的货柜吞吐量，从而成为东西方贸易的中心。

港口及中转业务，也成为新加坡的支柱产业之一，贡献了新加坡7%的GDP。

每年约有80个国家和地区的130多家船公司的各种船舶进出新加坡港，港湾一带的集装箱码头可谓十分繁忙，平均每12分钟就有一艘船舶进出。

繁忙的新加坡港，不少船只在海上等待卸货

新加坡治港思维，是持续领先。

大士港，引进世界一流的技术，是保持领先的要诀。

从地理上看，新加坡最初的发展，就是因为依托于航运。码头西移到大士，对于城市的产业格局也会产生深远的影响。

CT Food chain外联全球食物供应链，对内则辐射全岛消费市场。与大士港为邻，优势不言而喻。

第三层利好：

食品工业重要性提升，投资前景光明

2020新冠病毒引发全世界疫情，对于新加坡，食品工业的重要性再次提升，甚至到了国家安全的层面。

（4月3日网传新加坡“封国”，引发超市排长龙）

疫情引发了几次超市的抢购风潮，让贸工部部长连夜喊话，让大家无须过度惊慌。

CT Food Chain提升食品业和制造业在新加坡社会的重要性。

新加坡从全球采购的食物原材料，和食品加工后向外出口，依托于大士港，可谓是近水楼台先得月。

无论是港口，还是中央厨房，都体现出新加坡一贯的理念，人无我有，人有我精。

中央厨房概念重要性继续加磅的同时，对食品业的专业性也提出了更高的要求。比如批量处理食材：

对相应场地的要求，也要达到专业级水准。

比如，位于地面夹层第一层单位，天花板高度为6.825米。单位中有夹层，空间充裕。这一层的单位可以直接连接门口，装卸货物将更加方便。

低层夹层

第二层和第三层单位，天花板高度为6.825米。优势是空间更加自由开放，夹层的设置，可以更具有灵活性。

民以食为天，无论在农业时代还是工业时代，还是现在的信息时代，不仅与“民生”息息相关；

而2020年爆发的疫情，让食品制造业更上升为“国计”的战略高度。

新加坡人多地少，农业基础薄弱，加强本国的食品行业如果成为国家战略的一部分，必须提高效率。

中央厨房省地省人力，在紧接的几年，是食品产业化的热点聚焦领域。

而在经历阻断措施后，人们的生活和饮食习惯有较大改变。大多数人已习惯点外卖。需要短时间处理大量订单，这亦导致餐饮业认知到中央厨房的重要性。

九鼎的CT Food Chain的项目走势，可以验证这个市场预测，值得关注。

另外值得一提的是，4月以来，新加坡的外来存款上涨了400%，说明大量的国际资本看好新加坡的避险功能。

与住宅相比，

工业厂房对外籍买家并不征收额外印花税

。对于敏锐的资本嗅觉，这个价值洼地如果吸引了更多的国际买家追捧，那么可能在2020来迎来第三波上扬行情。

同时，高力国际（Colliers International）研究员Tricia Song也表示，随着送餐服务和电商的普及，尽管对新加坡食品工厂的需求可能会在2019-2020年供不应求，但仍有望控制。食品工厂的租金和价格预计将在未来三到五年内保持基本稳定。

Tricia Song在名为《食品工厂的强劲增长》的报告中分析，有30年土地使用权的食品工厂通过出租等方法，能够大约获得6-7％的收益，相比之下，办公物业的收益率仅为3.25-3.65％，零售物业的收益率则为4.4-4.9％。所以“其他工厂所有者正在考虑将其财产转变为食品工厂。”

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