学生公寓运营基本面现状
尽管COVID-19疫情对美国高等教育产生了一定影响，我们可以从以下三个重要的市场基本面可以看出，学生公寓市场的表现仍远好于预期：
  • 春季学期入住率：大多数美国高校在3月中下旬迅速过渡到在线教学。一项对学生公寓管理公司的调查显示，3月至4月，学生公寓的实际占有率在40%至60%之间。部分投资者认为，由于校内公寓的入住受到一定限制，预计2020年的冬季/春季学年度的校外学生公寓入住率会有一定升高。
  • 租金支付情况：世邦魏理仕调查显示，在他们持续跟踪的46万张学生公寓床位中，6月份（截至6月20日）的租金平均支付比例为93.2%，略高于同期报告中传统长租公寓92.2%的租金支付比例。
  • 2020年秋季学期的预租情况：在经历了最初的放缓之后，随着大多数高校表示秋季学期将开放面对面授课，校外学生公寓的预租势头正在逐渐加快。根据世邦魏理仕在6月底调查的60万张学生公寓床位显示，目前预租速度仅落后于去年同期2.3个百分点。
美国高校2020/2021学年度计划
超过80%的高校已经宣布2020/2021学年度将采用面对面授课或校园/线上教学的混合模式。在Axiometrics Advisors跟踪的124万张床位中，仅有77所高校（共21400床位，占总数比例约为1.7%）明确表示2020秋季学期将采用线上授课，其中61所高校位于加州。
校外学生公寓需求
  • 国际学生录取情况：根据国际教育研究所（Institute of International Education）的调查，92%的国际学生在疫情期间留在美国。美国高校总共有大约110万名国际学生，意味着有超过100万的国际学生继续在美国线上学习，而不是回到自己的国家。此外，在总计约35万名美国留学生中，春季学期约有28万人回到美国。
  • 新生入学及老生返校有下降压力：根据辛普森·斯卡伯勒（Simpson Scarborough）进行的一项调查，大约10%的准高中毕业生表示，他们不再计划在秋季上大学。同一份调查报告显示，当允许选择继续在线教育或返回校园接受面对面授课教育时，85%的大学生表示他们将重返校园。
  • 减小校内公寓人员密度：4月27日，美国高校住房管理员协会（Association of College and University Housing Officers）的一项调查显示，70%的美国高校计划或正在考虑减小校内公寓人员密度，或减少校园内公寓的床位。根据最近的一项学生公寓业务的调查，79%的校内公寓管理员表示，他们所在的高校计划在2020/2021学年期间暂停运营校内公寓，将其作为确诊及疑似病例的隔离空间。世邦魏理仕认为作为一项抗击疫情的有效措施，减小校内公寓人员密度将有助于抵消潜在的入学率下降，同时使校外学生公寓市场保持较高的入住率。
  • 失业率的影响：随着失业率的增加，公立大学高校的入学率也在增加。这通常归因于两个因素。第一，由于受教育程度较低的人群面临更高程度的失业，特别是在经济衰退时期，他们为了更稳定的职业道路和较低的失业率而继续寻求高等教育。第二，面对高失业率，应届毕业生会继续寻求高等研究生教育。鉴于美国目前面临创纪录的失业率，特别是教育水平较低的人群，预计将推动高校的入学数量增加。
交易市场及可用资本情况
  • 2020年学生公寓行业开局强劲，尽管COVID-19疫情在3月份的影响不断扩大，但第一季度的交易额为17亿美元。较2019年第一季度增长13.3%。
  • 除了少数在COVID-19疫情开始之前就已支付了不可退订金的资产之外，疫情期间的交易市场实际上一直处于停滞状态。
  • 目前计划秋季学期面对面授课的高校有很多，仅略低于往年的预租情况将激发投资者的兴趣，且有独立卫生间的高档校外学生公寓将成为投资热点。
贷款及结构融资市场
在COVID-19疫情发生之前，贷款机构已经将学生公寓项目置于显微镜下，进行充分地投资可行性分析；然而，对于那些位于核心市场、质量高、位置好、且物业主有丰富学生公寓运营经验的项目的贷款需求，贷款机构竞争非常激烈。COVID-19疫情爆发之后，融资市场基本上一直处于“观望”模式，直到获得更多关于学生公寓运营情况和高校开学的信息。随着贷款机构对这些信息逐步有了更清晰的了解，他们开始给新的融资机会提供报价。目前，这些贷款机构专注于为学生公寓的买卖交易提供融资服务。一旦预租完成、秋季学期重新启动在校授课之后，这些贷款机构将开始为已完成交易的项目提供再融资服务。现阶段贷款利率非常有吸引力，根据杠杆比例和贷款期限的不同，学生公寓的贷款利率通常在3%到3.5%之间。
投资总结
世邦魏理仕认为，学生公寓交易市场将在今年秋季强劲反弹，与疫情之前相比，租金也将保持不变。随着秋季学期开学时间的临近、目前良好的预租势头、处于历史低位的贷款利率、以及强劲的运营基本面，在疫情过后的其他类型物业缓慢复苏之前，学生公寓为投资界提供了具有吸引力的投资机会。
资料来源：世邦魏理仕（CBRE）
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