封面图源：图虫创意
原创：樱桃
来源：樱桃大房子（ID：ytdfz8）
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调控又要收紧了！
前天晚上，宁波又出台了楼市新政。
最重要的一点，就是扩大了限购的范围。
新的范围是，下图的红色圈圈内，相当于宁波的中环。而2017年出台的限购范围大概是内环。
所以基本上可以确定，这是又一轮调控政策来了！
反正套路还是一样，每次市场火爆之后，都会要求地方赶快悬崖勒马，房住不炒的原则，并没有变。
今年上半年各地方的救市政策，基本上都仅限于救企业，也都是大同小异，比如在缴纳土地出让金的条件上放松一下，以及预售上放松放松。
而救市场的政策大多数夭折了，比如放松限贷，限售，限购这些基本调控的，大多是几日游。
顶多是一些契税补贴的政策还能通过，但效果有限。

即便是中央这样咬住政策不松绑，多地楼市在疫情逐渐恢复后，也立刻火爆了起来。
真是难以想象，今年疫情期间，各地要是随便放松一下调控会是什么后果。
宁波这次之所以加码调控，也是因为市场太火爆了！
房价涨幅比杭州还夸张！
据中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示：宁波房价排名全国11，在浙江仅次于杭州，但涨幅要高于杭州。
宁波从2017年限购、限售之后就没有再调控过了，市场一直比较热，房价也没有真正调整过。
宁波这个城市在浙江的地位，一直仅次于杭州，人口的吸附力也非常强，去年常住人口猛增了34万。
所以这也成了房价炒作的基本点。
再加上浙江本身就是金融活跃的地方，跟杭州一样，宁波也都喜欢用杠杆，市场货币泛滥时，大家就喜欢买房投资。

今年年初疫情期间，政府在预售上还放松了市场，
比如一个楼盘，可以分多次开盘，这样分批积累客户，就会显得更热销。

但前天的调控也一并收紧了。
规定每次预售的面积不得少于5万平米，如果一个15万平米的楼盘，最多分3次开盘，而年初疫情可以分七八次开。

宁波除了限购加码外，其他的调控措施就是比较常规的了，比如限房价，限地价之类的。
宁波限购范围扩大的地方，短期对市场肯定还是会有一点影响的。因为限购政策才是真刀真枪，能够立竿见影的调控手段，其他那些都只是辅助措施。
而7月2日，杭州的调控措施规定。
第一，人才优先购房加绑5年限售期，为2月“高层次人才优先购房”政策打上补丁，将有效填补利用人才政策进行投机炒房的漏洞。
第二，加大对“无房家庭”政策倾斜力度，强制规定均价3.5万元/平方米以下项目供给“无房家庭”的房源比例需超50%，此举将大大增加“无房家庭”摇号中签率。
第三，缩减“无房家庭”认定范围，对于非限购区户籍家庭，需要同时满足户籍所在地无房和限购区内1年社保两个条件，才能被认定为“无房家庭”享受摇号倾斜政策，此举意在减少非限购区户籍家庭涌入限购区投机炒房。
对于杭州的政策，我认为：
第一，限售肯定是没什么用的，你如果倒挂2万，人家看涨，限售持有5年也没什么关系。

最关键的是，人才怎么认定无房户？
现在杭州普通人2018年4月后通过交易、离婚等方式变成无房，都不算无房户。
但人才不一样。
据我杭州的业内朋友说，身边的人才纷纷清空名下房产，具体怎么清空办法就很多了。
原来不打算买房、炒房的“人才”都纷纷行动起来了，变成新的购买力冲进楼市，基本都是存量“人才”，体制内的人按人才标准一对，只要没混得太惨，有一定工作年份，大多够格去认证个人才。
第二，无房家庭的中签几率比以前可能是增大了，但这个无房家庭里，又有多少是假的？有多少是投资者？要知道现在借用别人名字炒房，然后分成的多了去了。
第三，这只规定了非限购区三县一区，临安、桐庐、建德和淳安户籍家庭，需要需要1年社保，那杭州限购的9区户籍家庭呢？就不需要1年社保了。
那外地人落户杭州，直接落到9个限购区买不就完了吗？本来不限购的郊县房子就不受投资客欢迎。
杭州现在的投机炒房客可是来自于四面八方，包括整个浙江省的，应该不止是来自于非限购区的人涌进限购区抢房吧。
所以我看杭州的政策对投资客来说，压根就没有伤及要害，只是隔靴搔痒。
跟宁波相比，杭州这个调控，更多是摆个姿态。
所以估计在货币放水的大背景下，杭州楼市还是会很火。
东莞的调控就更加没什么实质性的东西了。
规定：项目申请预售，每次体量不低于3万平方米；取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%；分期销售的新房，房价不高于上一期同类房价的5%。
这种限价政策，只会让倒挂来的更明显，便宜的新房继续抢。
真的想说，地方如果想调控，干脆放开限价吧，没有了新房倒挂，没有了套利空间，投资客还会去抢新房吗？

现在深圳的市场就是，投资客去抢新房，因为限价倒挂，买到就赚到。
很多刚需因为抢不到新房，害怕房价上涨，天天焦虑，只能被迫去买二手房。
或者要么就出台更严厉一点的调控政策控制一下市场好吗？
房价再这么涨下去，真的不健康了。
很多人总把深圳的楼市怪罪到供不应求上，但我觉得短期来说，早已不只是供需矛盾了，而是不断涌入的外来投资者，把供需矛盾放大了。
要知道落户门槛这么低，没有任何防线，全国的热钱往深圳涌，你不限制那些疯狂的投资客，供给再多的房子，都不够他们买的。
但宁波杭州东莞都做出姿态了，深圳还会远吗？
我想最起码也要做个样子吧！
拭目以待。
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