如何以3000多块的价格、40分钟的车程，给年轻人提供一间体面的房子？
封面来源 | 泊寓
2020年6月2日晚9点，北京南三环方庄桥西南角，新落成的万科泊寓成寿寺社区，刚刚租罄一周多，项目开始迎来首批租客，那栋白色高层建筑里的灯光也越开越晚。
这是北京的第一个集体土地上的租赁住房项目，也是全国第一个开工和投入使用的此类项目。对于各个层面来说，都备受期待，也倍感压力。
对于普通公众，这是一个由万科开发、建设、运营的长租公寓，如果暂时无法买房成为万科业主，那么，或许可以先成为一名万科的房客。当然，前提是位置合适、且性价比高。
对于北京市来说，这是十九大中央提出房住不炒、租购并举之后，北京市落实加快集体土地建设租赁住房工作，提出未来5年每年供应10万套租赁住房的一次落地和检验。作为政策保障、调控市场之举，房子一定要更好，但房租一定不许更贵。
对于所在地丰台区成寿寺来说，这是一次村集体以土地经营权与企业合作，通过共同经营管理来为村民获取收益的一次探索。村集体要有保底收益及超额分配。
如何完成以上所有的期待？ 
初衷 
回到依然亮着灯的泊寓，万科刘肖，是这个题目的探索者。
但时至当日，他似乎更关心的，是首期满租的公寓中，将迎来怎样一批租客，“我们的公寓养猫可以，但绝对不能只租来养猫啊，那样的话和我们的初衷不符，多少钱也不能租。”
初衷是什么？企业谈情怀似乎总遭受质疑，在刘肖看来，一个企业最大的情怀，应该是顺应时代和社会所需，只有提供真正的解决方案，才能够真实的“被需要”。
那就回归到商业的逻辑上，看市场机会：2017年，当北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》之时，万科就租房市场进行了调研：当时北京的租赁人口有860万，实有住宅750万套，其中可用于租赁的约430万套，但其中仅有250万套是合规的，剩下的则是不合格的城中村和地下室，在逐年拆除中。
当时，合规的250万套租赁住房，平均套租金为7000元/月。
简而言之，在北京打拼的年轻人，如果想整租一套正规的、属于自己的房屋，则需要3.5个人去PK一套房，且以平均月租金7000为代价。这还尚且不问房屋位置、年限和品质。
而根据市统计局的公开数据，北京市2017年的社会平均工资为101599元，月平均工资8467元。
“即使以一个月收入1万-1.5万元左右的年轻人为例，合理的房租水平也应该只占到他收入的1/3，大概在3000多块钱，而不是一半的收入去用来交房租。如果说什么是初衷，如何以3000块的价格、40分钟车程，给年轻人提供一间体面的房子和生活，就是做这个项目的初衷。”刘肖说。
利润
因为是首批试点，很多建筑规范并没有明确依据，而且要完成“3000元房租、40分钟车程”这一似乎相悖的命题，对于择址、开发都有极高的要求，最重要的是，利润呢？没有利润就无法持续，但这摆明了就不是一个容易创造利润，更难以看到高利润的项目。
但利润是什么？是简单的收入减掉成本？是眼前可见的地产开发模式？靠房价上涨？
虽然始终在地产行业名列前茅，但万科似乎一直保持审慎。2014年，郁亮率先提出“白银时代”的时候，就曾经阐释过，无法再弯腰捡钱的时代里，地产商该做什么？一是遵循商业基本逻辑，为客户提供性价比最高的产品与服务。二是认真做好城市配套服务商。
万科过去有个口号“为普通人盖好房子”，后来加了一句“盖有人住的房子”，白银时代里，修正了一个字，变成“盖有人用的房子”。
2018年3月，万科再次战略升级，将自身定位为城乡建设与生活服务商。郁亮在业绩发布会上公开表示，住房全面短缺的时代已经结束，未来房地产企业不要再去想依靠不动产的价格上涨来赚钱，而应把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱。
那么这一次，集体土地上的长租公寓业务，是真真切切的“有人用的房子”，是为了“给年轻人一个有家的城市”，同时，也是一次开始用劳动赚钱，一分一毫地计算利润的过程。
“集体土地有一定的限制，需要倒逼我们的运营能力，持续控制运营成本。资金成本低、运营成本低、建造时间短……只有每一个环节都做到，才比其他企业有优势。”
虽然是长租公寓，依然是从拿地、建设开始，但又不能止于交付，如何在这样一个复杂且漫长的流程中，把每一个环节都做到？
因为是集体土地性质，土地成本大大降低了，是一大先天优势，目前，万科获取了北京此类项目6万套中的2万套。此外，在融资成本上，万科通过国开行获得了25年期低息贷款，在当时来看也是一个较为优秀的水平。
建安成本成为很大的痛点，在建筑规范上，并没有专门的长租公寓标准，比如车位配比、日照、防火，这给成本带来巨大增量和不确定性。
其实考验最大的，是如何更高效地利用时间和空间。
时间用到极致，自2018年3月15日取得立项批复，到8月23日取得“工程施工许可证”，总用时仅5个月，比计划提前两个月开工。
内装上，则通过全部采用装配式，用“模数推导”精确研发了房间内的配置，通过家具来设定功能分区，推导出房间的布局，最后设计出整个楼层平面，最终极大地提升了房间的使用效率。比如柱网之间的距离确定为8.4米，2等分作为商业的面宽4.2米，3等分则作为标准室内面宽2.8米。在室内布局上，以300mm/150mm作为标准模数，建立水平/竖向坐标系，比如操作台长宽为1800mm*600mm，衣柜为1200mm*600mm。这种模块化也为快建快装提供了前提条件，并且可以采用全干法作业，冬季雨季均可施工，最终把单间工期压缩到10天完成。
在建筑规范上，并没有专门的长租公寓标准，比如车位配比、日照、防火。
最终，项目刚刚微利运转。
刘肖说，还是有遗憾，因为价格上没有达到月租3000的目标，不算是从0走到了1，或许只能是0.5。一个月后开业的高立庄项目将会达到这个目标。
运营
因为是自己开发设计，而不是“二房东”或者代运营模式，所以很多想法可以在空间的规划上实现。也就是说，可以真正地站在“主人”的立场，去想象未来的生活。
万科北方区域副总经理曾巍，这一年来的工作重心，都在潜心研究这一批长租公寓项目。“有时想想，用打造几百万甚至上千万住宅的团队，在没日没夜地琢磨月租3000元的房子，也纠结过，但当成果一天天呈现的时候，还是觉得值得。”
除了安全、便捷之外，年轻人需要在这个城市里有一个什么样的家？
凭空想象不科学，必须依照现实的场景来推导，于是，“北方泊寓故事汇”成为了重要灵感来源。10个城市的68家泊寓的管家，在群里发表了200多个真实的故事，从水电、密码锁、人脸识别等日常问题，到生病、搬家、宠物寄养等生活所需，再到生日、健身、美食等生活场景……。
原来生活就是日复一日的细枝末节，是女生需要收纳的40双鞋，是无处安放的猫主子，是周末想躺一天的大床，是下班后想释放一下的情绪，可以跑步撸铁，也可以边逛边吃，更重要的，是在这个诺大的城市里，有人照料、有人依靠。
在设计生活场景时，经典的《老友记》一再被团队提及。那种“爱人在身边、朋友在对面”的生活，不一定要多奢侈，但是亲切，似乎更是家的感觉。
在泊寓的样板间里，曾巍就好像房间真正的主人一样，对每一个细节信手拈来：宠物猫的习性和行动规律、soho一族需要一个3米宽的工作台、健身垫的复合功能、甚至女生的赖床习惯……。
泊寓|院儿(成寿寺社区)
「SOHO主题房」（样板间）
在泊寓的五个主题房里，每一个细节都经过了反复揣摩。比如女生周末除了睡个懒觉，一般喜欢刷个剧、床上往往还喜欢放个毛绒玩具……综合这些特点，在“女生主题房”里，设计了一个2.4*1.5米的“翻滚大床”，一方面在床尾设计了收纳柜，可以放IPad、书籍、日用品，同时将床与飘窗一体，并在靠窗一侧做了围合式软包，增加了床幔，不仅节省了空间，还有温暖的被包裹的感觉。
泊寓|院儿(成寿寺社区)
「女生主题房」（样板间）
如何实现在房间里边健身、边追剧？帅酷的山地车要怎么放？有没有一个干净的背景可以做直播？……这些生活细节都一一被考虑了进去，并且，被一一实现。
在曾巍的经营逻辑里，除了房间坪效之外，社区商业的价值、社群的价值都一样重要。要想持续地把这个公寓项目运营好，更需要一个与周边互补的、能良好运转的商业街区。太高端不行，品质差更不行，还要年轻人喜欢。
“我们要让大家愿意下楼，不要老在房间里叫外卖。所以我们找了最喜欢吃的TOP10、最喜欢的IP的TOP10，最网红打卡餐厅TPO10。这个项目1千多平的地下，我们也纠结了很久，最后决定，南城应该打造一个有老北京风情感的街区，要集合北京记忆，未来，这里不仅仅是社区配套，更是一个有自己风格和识别度的商业街区，是大家的骄傲。”
最终，3800平米的商业，围绕着“新南城，新青年”的主题，打造了24小时不打烊的便利店，营业到凌晨2点的深夜食堂，还有网红的主题集市；不仅有年轻的潮牌，还有老北京特色文化街区，引入北京老字号品牌集合。
最后，刘肖给这个社区起了个自己的名字——泊寓|院儿，虽然都是租客，但大家依然有自己的社区、物业、甚至商街，有院儿，更像家。
泊寓|院儿(成寿寺社区)「云中图书馆」
价值
在刘肖看来，泊寓院儿和传统泊寓最大的区别，就是价值创造，包括社会价值和社区价值。
而如果泊寓|院儿的社会价值和社区价值没有创造好，那它依然只是一套公寓。我们的理念是“给年轻人一个有家的城市”，这个家不仅仅是一套房子，而是一个友好的、有归属感的社区、街区、甚至城市。我相信我们的目标客户，是这个城市需要的、能代表未来的中坚力量，他们对事业有追求，也对生活有要求。除了贡献自己的能力和学识之外，也需要得到城市的善待。”
7月6日，泊寓|院儿正式开业，虽然首批交付的235套房已经提前租罄，但这是它正式运转的一个开始。
大家都有些紧张，这种紧张和交付千万豪宅项目的心情不一样。
就好像人们常说，检验厨师的手艺，不一定是什么山珍海味、佛跳墙，而是一份平平常常的蛋炒饭。
但这份蛋炒饭，排到了刘肖关注度的A类当中，甚至超过了上百亿货值的住宅项目。
为什么？杰克·韦尔奇说，“在当今的新商业环境下，要想’赢’，就必须遵从商业的规则，回归商业的本质。”
商业的本质是什么？与万科而言，做时代的企业。在刘肖的语境里，是观察城市钟摆，时针走到了哪个位置，需求在哪里，未来的用户在哪里，就去做他们需要的事情。
不得不说，在房地产狂飙突进的时代里，万科顺应了潮水的方向。也和这个行业的多数企业一样，曾经对资产回报给予厚望。
但在这个人口红利退去，住宅不再短缺，被科技、资本改变了生活方式的时代里，是继续顺流而下，还是勇敢地逆流而上，回归常识？
“这个项目我们通过模型计算，目前第一年回报率为6%，微利可持续，历史上我们对于资产回报的要求都太高了。”
就好像疫情来临时，我们发现自己能做的，无非就是勤洗手、戴口罩、提高免疫力这些看似平常的事情，在越难熬的处境里，越需要敬畏常识。
对于商业社会来说，弯下腰去认认真真地劳动，精打细算，从客户的需求出发，做好产品与服务。不谋求风口与暴利，无论是一千万，还是3000元，都真诚以待。
或许，企业最大的情怀，不是回避利益，而是敬畏金钱。

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