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撰文| 王迪  来源 | 凤凰网房产
曾经大批量穿越重洋的中国房企遭遇了“出海”而来的“反噬效应”,在十年数度“淘金”背后,贿赂、回扣、洗钱、资产骗局、抛售等灰色新闻接连涌现,在经济、资本疫情渲染下的哀怨夏日交织出跨国链条中的不堪与阴暗。
据相关媒体报道称,当地时间2020年6月23日(周二),洛杉矶市市议员何塞·惠泽尔(José Huizar)因涉嫌从中国房地产企业收受约150万美元的贿赂,被联邦调查局(FBI)逮捕。此前,他的助理已经承认收受了100万美元的贿赂,而若定罪,其将面临最高20年的刑罚。
随之而来的是,涉案的4家中国房地产企业集中曝光,分别为总部位于北京的中国泛海控股集团(Oceanwide)、总部位于深圳的新世界集团(Shenzhen New World Groupon)、合正集团(Shenzhen Hazens)和总部位于上海的绿地集团(Greenland USA)。
曾经在炙手可热的美国洛杉矶斥巨资建酒店与商业住宅,而他们承做的巨额开发正在成为FBI调查洛杉矶市议员腐败的取证对象。
针对涉案房企是否会进一步影响上述海外项目的施工及售卖,凤凰网房产对此采访了相关的专家。
“美国属于海洋系法律的国家,最注重的是程序的正义,奉行的是一码归一码,贪腐案肯定会追溯当事人,但是如果项目是通过合理合法机构批准,建造及买卖肯定会正常推进的,不会受到影响。至于得到方法有瑕疵,那是另一个问题,需要另案处理,所以这是两个概念,不会有直接的影响,但是会有间接的。诸如对企业品牌及名誉度等方面或会有多多少少的影响。”贝壳找房海外总经理时今强称。
美国贪腐也“疯狂” 
 150万美元贿赂牵出公益基金资本交易链  
倒退到2015年3月,位于美国洛杉矶的地标性项目“泛海广场”正式开工建设,洛杉矶当地政要悉数出席。这是泛海控股集团在美国投资开发的第一个项目,也是洛杉矶市中心首屈一指的具有多重功能的城市综合体,带着老牌房企泛海控股衔枚疾进的国际化战略穿越大洋彼岸,泛海国际有着想要振兴国际声望的雄心。
彼时,另有一项数据预计“泛海广场”的开发、建设和运营将给洛杉矶市创造7000多个就业岗位,极大促进当地经济的发展。
谁曾想就是这样一个总计投资10亿美元的洛杉矶开发地产项目会成为目前FBI调查的重点。
虽然泛海控股集团在国内地产圈的排位并没有挤进前十,但却是涉案四家公司中在洛杉矶投资总额最大的,远超中国房企TOP6绿地。
凤凰网房产发现,与国内收受贿赂不同的是,此次美国贪腐案也在一定程度上暴露了国外“暗箱操作”及收受贿赂的另外一种路径——通过公益基金、捐款等公益方式进而掩藏一系列灰色交易。而据调查,上述四家中国公司可能向涉案政治人物提供礼品、餐饮、旅行、度假、飞机票、活动门票等享乐服务。
早在2018年11月,联邦调查局(FBI)就开始重点关注由外国投资的洛杉矶房地产开发项目。去年1月开始,FBI将当地房地产项目作为洛杉矶市政府腐败调查的一部分,调查的主要人员包括洛杉矶市议员何塞·惠泽尔、洛杉矶前华裔副市长陈纾桦。
大刀阔斧的是,2019年3月,FBI突袭了多个市议会议员的办公室及住宅,4个月后,FBI又对洛杉矶市政府(City Hall)和洛杉矶水电局(Los Angeles Department of Water and Power)展开了一次突袭调查。另外,该事件也将惠泽尔的助理乔治·埃斯帕萨(George Esparza),市议会主席尔布·韦森(Herb Wesson)以及现任洛杉矶市长艾瑞克·加西提(Eric Garcetti)等多名洛杉矶市高层官员牵扯其中。
据FBI调查显示,中国房企通过竞选基金、捐款等方式向议员们输送利益,惠泽尔曾经通过母校天主教慈会私立高中 (Salesian High School) 的基金会敛财,除了泛海集团绿地集团、合正集团这三个集团均有捐款,其中绿地集团捐赠最多。
为何会牵扯如何之多的美国官员?
公开资料显示,今年51岁的惠泽尔从2005年开始担任第14区的议员,第14选区几乎涵盖了整个洛杉矶的城区。其中,惠泽尔同时担任市议会规划和土地使用管理委员会主席。现任洛杉矶市长加西提当时任建筑安全部负责人,他和惠泽尔两人组合起来,几乎垄断了洛杉矶所有的建筑项目管理审批权。
而洛杉矶华裔前副市长陈纾桦担任了中间人的作用,他曾担任洛杉矶市建筑安全部门的总负责人,管理上千雇员和上亿城市预算,他接任了加西提的位置担任建筑安全部负责人,后在加西提办公室任主管经济副市长,此种通过捐款等方式拉近与国外教育或政要关系的手段比比皆是。凤凰网房产发现,曾经在2011年到2013年大量购置美国办公楼、大道广场及住宅楼的SOHO中国董事长潘石屹及妻子就曾在1年不到的时间给美国的哈佛大学以及耶鲁大学捐了2500万美元,更有传言称“潘石屹夫妇先后向美国捐了6个亿”。
资助教育往往是企业热衷的慈善及公益行为,却在此次案件中却成为受贿及贪婪的“掩护”。
汇生国际融资总裁黄立冲分析表达了与时今强相似的观点:"美国大部分的土地都是私人土地,但是习惯从政府拿地的中国房企,喜欢拿那些新政府批出来的地,与此同时,他们把国内不良的习惯和文化也带过去了。贪腐案倒不会给施工方面受影响,美国在这方面倒是比较清晰的,不会在项目其它地方进一步推演。”
海外资本市场“搁浅”?
中国房企的海外“情缘”
对于此项历时一年半多的贪腐案件,绿地美国早在2019年就曾公开澄清,公司积极配合取证工作,绿地美国与洛杉矶政府机构的工作关系都是合法、合规的。而泛海控股也曾在官微上表明:“FBI此次调查洛杉矶市政府及水电局与该公司及其开发的项目没有任何关系。公司一直严格按照所在地的法律法规,依法经营,严禁贿赂和一切非法利益交换。”
虽然企业皆是讳莫如深的作风,但通过一系列抽丝剥茧地梳理也可能窥见一丝蛛丝马迹。早在2017年5月,洛杉矶大都区项目中的洛杉矶最高住宅楼封顶,时任副市长的陈纾桦曾出席现场,并且多次出席开发商项目建工现场。
根据《洛杉矶时报》报道,陈纾桦牵线介绍了深圳新世界集团主席与惠泽尔认识,帮助解决了惠泽尔当时的经济问题。惠泽尔在之后的一项合并建筑安全部的提案中予以反对,保住了陈纾桦的位子,并在之后开始对中国房企投桃报李。
此外,惠萨尔的助手——现年33岁的乔治·埃斯帕萨,承认涉及一个房地产开发商中100万美元的贿赂项目,曾接受新世界集团提供的价值60万美元的抵押房产。
而在此期间,泛海控股于2013年底将上述“泛海广场”项目收购而来。之后,自2014年初宣布全面转型“地产+金融+战略投资”,泛海通过旗下公司,取得美国旧金山 First & Mission 项目,收购价格2.96亿美元。该项目集公寓、办公、酒店、商业等多种业态于一体,拟建两栋超高层塔楼,其中主塔高度约 260 米,建成后将成为旧金山市第二高楼。
无独有偶的是,在同一时间段搭乘房企“出海”东风,2014年前后被称为房企海外投资风暴之年。2013年7月,绿地控股同样收购美国洛杉矶中心区大都会项目,该项目是绿地控股进军美国的首个项目,也是当时中国房企在美最大地产收购项目。
根据戴德梁行早前的一份研究报告称,2016年,中国海外商业地产投资总额再创新高,达到383亿美元,同比增长49%。而在2010年,中国海外商业地产投资总额仅仅只有50亿美元,2016年中国海外商业地产投资中,写字楼投资总额达到173亿美元,是2015年的两倍,占海外投资总额的45%。
项目进程审批缓慢、贷款难等问题与国内如出一辙,而国内房企贪腐之风由来已久,近期某国内前TOP6房企高管遭实名举报,桃色新闻牵出房企贪腐、洗钱等问题,2019年以来中粮置地、朗诗、复星等多家房企的贪腐事件被公开通报。
东风渐消,留下“一片狼藉”
“海外国家差别很大,一般房产类GDP大于5%的国家才能升值,欧美日韩东南亚基本赚不到钱,越南印度潜力很大,否则不够抵扣持有成本,很多跟风出海的房企他们以为能赚大钱,事实没那么简单。前几年中国市场太好,开发商钱太多四处找机会,而到了国外也会遇到工程受各种民主的影响,立项、方案审核、施工德国都会有不同意见,而收购而来的二手房同样也存在成本高的现象,房子又难卖,有的两年建不好,有的十年建不好,周转较慢,资金余成本都亏进去了,更别提盈利了。”优淘城总裁薛建雄道出了中国房企海外遇到的窘况。
事实上,在国外项目中,银行的融资手续相对繁杂冗长,跨境抵押难以实现。另一方面,贷款回收期长导致银行‘“惜贷”。国内企业要根据自己实际情况,人力、财力、物力决定是否国际化。
在时今强看来,对于海外的布局更多的房企是取决于期望值,绝大多国内开发商开发海外项目时单纯项目利润点不在其考量的重点范围内,或至少不仅于此,实际上更侧重的是,满足客户需求,企业国际化需求,品牌影响力需求。
房企海外投资看重的点一是国际声誉,所以,美国、欧洲的一些占据世界经济中心的城市成为前期房企投资的重点。与一窝蜂涌向美国抢占市场不同,开发商对欧洲国家的是有选择性的。把房地产作为一种消费行为来看,消费人群首选的移民国家就是国内房企的主要市场。
例如,除了上述涉案的房企之外,万科就曾自2013年走出国门就坚持在美国寻找项目,王石曾在公开场合表示“不少万科的客户都纷纷移民海外,其中30%是选择北美为目的地,因此万科会跟随这些客户进军北美,把业务扩展到加拿大及美国。在2013年10月18日,复星国际买入美国纽约曼哈顿下城区地标建筑物第一大通曼哈顿广场。“国内房企海外一半都在美国。”
近年来,随着利润需求的追逐,看透了并非鲜花与掌声的房企将关注点聚焦在了东南亚等国家,主要为低廉的地价。
张玉良亲率绿地6人团队从上海飞往马来西亚柔佛州首府新山市。随后,绿地集团公开宣布就两个项目签署合作备忘录,计划斥资近200亿元人民币进行建设,其中一项目将成为迄今为止中国企业在马来西亚的最大规模房地产单体项目。
据凤凰网房产了解,中交集团今年就在马来西亚、印度尼西亚等国家进行项目投资,并正在加强非洲及东南亚国家的投资力度,有内部人士透露,国外诸如非洲之类的国家城市化刚刚开始,地产项目主要涉及地产、园区及基建、城市综合体的建设,也涉及到部分高端市场。
而在东南亚等国家投资购买房地产,对许多众多投资者有很大的吸引力的是众多标注着永久所有权的宣传语。针对此种问题,近日柬埔寨西港投资充满争议的“经济特许用地”引起了购房者关于海外投资骗局的联想。
现实的境遇告诉我们的是,横亘在国内购房者及项目开发之前的不仅仅是外国投资客语言和文化上的障碍,还有当地财产所有权法律和习俗。
相比于早年间的火热,大房企会侧重海外布局的通盘考虑,而受外汇管制等诸多影响,部分房企已经开始了“撤退”的模式。
凤凰网房产发现,自2018年以来,泛海控股、万达、海航等企业频繁抛售境外资产中国房企海外之旅或许遭遇“折戟”及后退。
今年三月,债务缠身的泛海国际以12亿美元出售美国旧金山项目,以此优化公司境外资产布局,减轻公司的境外经营风险。通过不断出售海外项目也让泛海国际一年多套现近234亿元。而进入2018年开始,海航集团加快了处置旗下位于海外的资产:包括位于曼哈顿中城、伦敦金丝雀码头和旧金山教区的高级写字楼、位于法国波利尼西亚的度假村和澳大利亚建筑等资产内容。
此外,高调进军海外市场的王健林也在2018年集中出售了包括英国伦敦的物业等多处物业,仅一次就赚了四个多亿元。
事实上,自2008年金融危机,房企海外投资渐起,2013年房企出海渐成热潮,多年之后迎来“收割季”。面临资金困境的企业纷纷开始撤离之路,而相对有实力的品牌房企面对盈利难点也开始寄托于另外一种诉求。
“很多客户孩子有海外读书的需求,如果企业在海外布局上有所缺失,会流失这部分客户,进而引发国内项目客户的流失。此外,很多客户有移民的需求,很多客户都是通过投资移民进行的,需要和项目及卖房进行紧密地结合,所以,众多品牌开发商布局外海的重要的出发点是,满足客户全球资产配置一个闭环的需求。”时今强解释称。
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