4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs试点正式启航，REITs在中国的发展进入到了新的历史阶段。
REITs的诞生
其实REITs在国际上，尤其是房地产市场上，早就得到了广泛应用。1960年9月14日，美国战后婴儿潮的末期，时任总统的艾森豪威尔签署了房地产证券化法案，推出一种全新的公司架构和投资工具，法案规定，一家公司只要将持有长期收租物业作为主营，并且把绝大部分利润用分红的方式每年返还给股东，就不用缴纳公司所得税。这使得资金不足的中小投资者有了参与投资房地产的可能，并且可以获取稳定现金流。
这就是REITs最初的诞生。从地产投资角度来看，REITs的诞生一方面给予了中小投资者参与地产投资、获得稳定现金流的机会，另一方面也为地产开发商、运营商、地产投资基金等机构投资者持有的资产提供了新的退出渠道，可谓是一种“双赢”。
什么是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts, 简称REITs）即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
REITs是如何实现“双赢”的？
举一个简单的例子，房地产私募股权基金通过REITs退出，可类比私募股权基金通过被投企业上市实现退出。
私募股权基金通过被投企业上市实现资金退出
举例
投资人赵、钱、孙、李将资金委托给基金经理小明进行股权投资，经过研究基金经理发现A公司发展前景良好，于是入股该公司。5年后，不负众望A公司获得上市的机会，而此时投资人周、武、郑、王四人看好A公司，计划投资该公司，一拍即合，周、武、郑、王购买了A公司的股票，于是原投资人赵、钱、孙、李四人的资金得以成功退出，且获利颇丰。在之后的时间里，新投资人周、武、郑、王可以拿到A公司股票分红以及获得A公司股票价格上涨带来的收益。
房地产私募股权基金通过REITs实现资金退出
举例
投资人赵、钱、孙、李将资金委托给基金经理李雷进行房地产投资，李雷在市场上寻找优质的商业地产并入股。经过精心开发及运营，5年后商业地产获得充沛的租金收益，运营商以该商业地产未来可产生的现金流为依托，在市场上发行收益凭证，投资人周、武、郑、王看好商业地产未来的收益，购买了REITs份额，于是原投资人赵、钱、孙、李获得资金成功退出。在之后的时间里，新投资人周、武、郑、王可以拿到租金收入及商业地产上涨带来的收益。
总结来说，关于REITs退出方式，我们可以这样理解，房地产股权基金投资的商业地产类比股权基金投资的公司，房地产股权基金通过REITs退出的过程和股权基金通过被投公司上市退出的过程是一个道理。资产（公司/商业地产）通过上市，在交易所里发行收益凭证（股票/REITs份额），新投资人购买后，购买资金回到原股权基金投资人手中，那么原股权基金投资人资金成功退出。而新的投资人，他的收益来源于资产的收入（股票分红/租金收入，以及资产价格上涨）。这就是REITs带来的“双赢”。
储架式REITs
近年来，我国在REITs发行方面一直在不断发展，但目前比较成熟的还要属光大安石发行的储架式REITs。什么是储架式REITs呢？
要了解什么是储架式REITs，必须先了解储架式发行这种融资方式。储架式发行是指发行人可就拟定发行的证券预先公开招募书，但不用立即发行有关证券，可以把公开招募书“储”于“架”上，在指定期间内等到市场环境配合时才正式发行证券。这种一次核准，多次发行的再融资制度，一次审批，分期发行的储架模式减少了很多重复性的审批工作，提高了交易所审批的效率，更重要的是极大的缩短了发行准备时间，提升了企业的融资效率。
而储架式REITs，是指经交易所审批确定REITs发行规模后，可分多期发行，多次融资。比如光大安石地产基金储架式商业REITs一次获批的规模100亿元人民币，就可以可分多期、多次在市场上发行，只要此后的商业地产项目符合要求，且总发行规模没有超过100亿，该商业地产项目就可以装入储架中。
我国储架式REITs先驱
光大安石
光大安石作为国内顶尖的地产基金管理人之一，有着非常丰富的退出经验，在通过REITs实现退出方面更是在全国都屈指可数。早在2016年8月，以重庆观音桥大融城项目为底层资产、未来租金和其他经营收入带来的现金流为还款来源设计的资产证券化产品，就通过发行类REITs首次登陆资本市场，开创了国内商业地产“PERE+REITs”战略模式的先河。自产品发行以来，该项目每年实现的NOI（运营净收入）均超过发行时的假设预期，表现良好，并在2019年成功完成了续发。
因此，2018年12月28日，全国首单地产基金储架式商业REITs又花落光大安石，获批规模100亿元人民币。这一储架式REITs的成功获批为中国地产基金打通“募投管退”全周期提供了新的范式。换句话说，地产基金储架式商业REITs成为房地产私募股权基金除大宗交易、原始股东回购等退出方式之外，新的退出方式。
2019年5月14日，“光证资管-光控安石商业地产第一期静安大融城资产支持专项计划”成功发行。这一项目的底层标的光大安石上海静安大融城从开业到成功发行第一期REITS开始退出，仅用了不到一年的时间。此外，光大安石旗下的另一大融城项目——西安大融城也在准备上架发行的流程中，预计2020年可以完成。
我们可以预计未来将会有更多大融城项目将通过储架式REITs这一方式实现退出。光大安石凭借其强大的资产运营团队及业内领先的REITs发行管理能力，已经将这个模式做的非常成熟，而大融城这一品牌近年来的异军突起，也是优质运营和储架式REITs退出渠道双重作用的结果。相信未来，大融城这一商业品牌可以深入更多城市与区域，打造出属于自己的商业帝国。
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