▏ ◎北美掘金（ID：NA_Gold） | 黄永明
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▎本期看点
最近我们看到很多的媒体都在报道一个概念，包括福布斯、CNBC都在谈到一个概念，叫做Build to Rent，这样的一个新的资产类别。在前面的视频当中我也谈到了这个资产类别，今天我想特别邀请一位朋友来跟大家更多地聊一聊这个话题。
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第 219 期：Interview with Yuquan Cai
出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）
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在过去的一段时间当中，大家知道疫情之下，美国的房地产市场出现了很多变化，我们一直也在分析这些变化，也在帮大家来看这当中有什么样的投资机会。最近我们看到很多的媒体都在报道一个概念，包括福布斯、CNBC都在谈到一个概念，叫做Build to Rent，这样的一个新的资产类别。在前面的视频当中我也谈到了这个资产类别，今天我想特别邀请一位朋友来跟大家更多地聊一聊这个话题。
他本身就是做这样的资产类别的，所以我想他会有更多一线的观察。那么接下来我们就请出来今天的嘉宾，美国德克萨斯州的开发运营商Wan Bridge的副总裁蔡雨泉先生。接下来请蔡先生跟大家打个招呼。
蔡雨泉：Hello，大家好，我叫蔡雨泉。我们公司叫做Wan Bridge，我们是在美国专门做长租别墅这个领域，英文叫single family rental市场的一个专门的开发运营商。今天很高兴的跟大家见面，然后也很高兴在这里跟黄老师一起来探讨一下美国的房地产市场，尤其是关于我们这种single family rental市场的一个大致的走向情况。
黄永明：是，非常的高兴，很有意思的一个方向，而且是当下我认为很重要的一个议题。
我知道在美国的开发商里面，你们公司做的资产类别算是比较新潮的。前几年的时候，这个类型应该听说的人还不是很多，但是最近一两年越来越多的投资者能听到这样的一个类别。你们为什么会选择做Build to Rent这样的一种类型呢？
蔡雨泉：其实这样，single family rental（长租别墅）这个市场在美国确实非常新，它新的原因是因为，资产类别是伴随着美国市场更新而产生的。
美国房地产市场是一个非常古老的市场，可能有上百年的历史。我们知道那些类别，比如商业地产、工业地产，或者condo、长租公寓，在整个美国已经发展了很长时间了，但是长租别墅这个市场确实是一种2012年之后才在美国起来的一个新兴的市场。
长租别墅市场的魅力在哪里？魅力在于，我们可以通过以运营长租公寓的方式来运营你的长租别墅资产。
那么这个资产的好处是什么？我相信在这次疫情期间我们都能看清楚它的好处。这次疫情期间，其实对美国的影响还是很大，可能说有点广。我们能看到的，整个商业地产是重创，酒店 、写字楼、公寓，包括工业，包括养老院，还有商场，这些我们能想到的这几个大类别在这次疫情中其实波及很大，经营比较艰难，我们能看到有些大的资产开始倒闭或怎样。但是在这一刻的长租别墅的优势就体现出来了，就是它稳定，做的是人最根本的需求——居住的一个市场。 
同时因为通过长租别墅的商业模式，给租客更多的空间，更多的生活方式，然后在疫情期间就逆势上扬，具体什么原因我待会跟大家具体地去分析。
我们从2012年开始就看到了这个市场。这个市场不是我们一个人在做，最大的玩家是黑石。最近有一本书苏世民的《我的经验与教训》在国内卖得特别火，其中有一个章节就写到了这个模式，中文翻译叫邀请家园，英文叫Invitation Homes。这个模式从2012年就开始有，我们只不过是这个市场中在德州做得比较好的一个开发商。
黄永明：你们主要的市场是在德州吗？现在你们管理的有多少套房产呢？
蔡雨泉：对，我们现在主要的资产都在德州。主要在德州达拉斯、休斯顿两个城市，因为我们非常看好德州市场。当然也不排除将来以后离开德州去其他一些能够产生高的租售比的城市。与此同时，我们现在管理将近1,500套房屋，在整个德州应该是最大的长租别墅开发运营公司。
黄永明：刚才你提到，在疫情当中长租别墅的表现比商业地产要好很多。你们现在运营的情况来讲的话，你们看到的情况是怎么样的？现在的出租率、收租的情况是怎么样的？
蔡雨泉：我们现在基本上出租率，基本是满租的一个状态。然后在疫情刚来的时候，我们其实很担心的，因为大家都知道疫情来了以后，很多人会失业，失业以后就拿不到工资，然后就很有可能会形成违约或者是不租这个房子了，或者是不太好的情况发生。其实我们是真实的情况，3月份、4月份最艰难的时候，能看到我们违约率不到5%，这是非常好的一个数据。
从大的市场来看，我本来以为这是我们一家，可能是因为我们运营比较好的结果，但是我们看到了整个行业，就长租别墅这个行业其他几家大玩家的数据，我们发现基本上所有长租别墅的这些开发商运营商，他们的default率都很低，大概就在5%以内，这是一个市场普遍情况。
黄永明：你认为这个背后的原因是什么呢？
蔡雨泉：我们其实也会进行分析，为什么会这么低。我们大概有这么几条，我觉得是比较靠谱的。
第一个，是这次疫情打击最大的其实是美国的A class和D class市场。我把美国分为ABCD几个等级，A class这些人住豪宅的，可能如果说他是高级管理者，或许企业的那种高级打工仔，他们可能以前像在北京住在国贸的，现在搬去望京去了，这个可能就是有一波打击，会比较受伤。
另外受打击最严重的是什么？其实是D class，也就是那些住在廉租房或者很便宜的房子一些区域的人。因为这些租房的人很多时候他们本身就是临时工或者没有工作。
而长租别墅这个领域的所有的这些开发商运营商，他们选择的或者我们选择的标准是B和C class，就是这种刚需房。
刚需房市场就导致我们的租客，其实他们也都是中产阶级，收入在7万到12美金之间这帮人，这帮人是企业的骨干。因此在疫情来临之时，他们是全职的。疫情来的时候他们被裁员的可能性低一些，所以他们依然愿意付房租。这是第一个观点。
第二个观点，就是因为租别墅的一般都是家庭，而租公寓的多是单身。所以传统意义上来说，两个人养一套房子的风险性低于一个人养一套。
再加上现在美国还是发钱了，一个人发1,200，两个人发2,400，有个小孩再加个500，就是2,900。所以这个方面给了租赁市场一个很大支撑。
这种中产阶级家庭它不太像单身的青年。中产家庭注重自己的 credit（信用），因为他是有家庭，他是有责任感，所以他对这方面的考虑会更多一些。因此长租别墅市场在这次疫情期间，真的没有太大的影响。
然后第四个，还有一个变相的原因。这次疫情来了之后，房屋的销售其实是停滞了，或者是放缓了，因为大家在家里，没有人去买房子了，但房地产价格并没有降，只是买卖双方达不成交易。但是，不买房子这帮人就要租房子，租房子的时候，他就有两个选择——选租赁公寓，还是租一个别墅。
在疫情期间，别墅优势就体现出来了，因为有更多的空间。小孩在家上网课，你还可以自己在家办公。很多的人开始从公寓转向了别墅， 这也是疫情期间给我们看到的第一个非常重要的变化。
第二个变化，其实就是加速了人口流动。我们之前一直非常看好德州的原因，其实就在于说德州作为美国人口净流入量最多的州之一，大量的人口从东西海岸流入德州。而这些人主要是一些千禧一代年轻人，这些人在疫情发生之前可能还依然在东西海岸，但这次疫情打击非常大的也是东西海岸。我们能看到报道纽约疫情比较严重，看到很多人在搬离纽约，德州是一个很重要的他们的目的地。所以这对我们的市场其实也是一个利好。
黄永明：是，这都是正在发生的变化。而且很意思的一点，你们这种长租别墅的运营是由公司来直接统一地运营一整个社区，这种专业的管理实际上在危机期间可能也会有一些优势。你们在实践当中，有没有对租客的管理或者是服务方面有一些调整的？
蔡雨泉：其实我们这种模式在整个租赁市场上其实是非常占优势的。我们举个例子，比如说有一个175套别墅的社区，我们统一打理这175套房子，然后有一个专门的物业管理办公室来管这些房子。
那么，它特别像什么呢？ 我们国内可能很少有长租型公寓，但是我换另外一个例子，它就特别像酒店，大家会理解容易一些。因为酒店也这样的，一个office管理一栋楼，对吧？
那么美国有另外一种模式，就是我们单独在美国买一套房，然后委托一个职业经纪人帮你去打理，去管理，也有这样的模式。这也是过去10年中国人投资海外很重要的一个模式，这样零散的管理。而我们是统一的管理，这就像民宿和酒店的区别。如果说我们传统地去投资一套美国的房产，是以这种经纪人管理的模式、是零散的模式的话，其实就有点像投一个民宿。
黄永明：那说回来，在现在疫情当中，你们这种管理模式的优点优势是怎么体现出来的？
蔡雨泉：好。疫情期间我们的优势就在于我们可以统一管理，统一布局。我们所有的租客，其实他们都能够得到我们的服务，包括说在疫情期间，从租赁开始，我们每个项目都有专门的网站，还有VR网站，可以远程看房。同时他也可以预约过来线下看房，线上线下结合，这对于我们的租赁是非常好的一件事情。
第二，对于管理，其实我们给每一个租客在疫情期间我们都会提供很温馨的 social media的一些互动。但更多的时候，是我们租客每个人搬进来的时候都会收到一本书，就有点像用户手册一样的，告诉他怎么使用我们这个社区，我们怎么去维护社区。
举个很简单的例子，疫情期间大家都不愿意出去了，但是基本上美国人家里面都会养狗，对吧？这个很难搞。所以我们社区的优点就在于，我们有一个专门的狗公园，给养狗的租客去使用。所以有这些配套设施，整个社区的价值体验就会高很多，这也是我们非常重要的一点。
黄永明：是，这就会让他们更愿意在这边住下去，可能住的时间也会更长。刚才你提到Invitation Homes，我看到最近，实际上4月份，他们投了很多的钱在吸纳房产，然后后续他们还有更多的投入进来。现在这些大的玩家他们似乎还是要非常大地投入在Build to Rent资产类别上。你认为后续这个资产类别会呈现怎么样的一个发展的趋势呢？
蔡雨泉：由于Build to Rent的模式的在过去几年以及疫情期间有非常好的表现，使得所有的大的玩家都开始重新审视这个资产，资产的价格就因此会产生波动，那一定是上涨。
为什么？第一个就是美国现在大量的这些钱，之前很多的基金都投在一些创投公司，就是 start-up公司，比如像硅谷的公司，他们追求高额的利润。
但是疫情来临之后，其实我们整个全球经济进入了一个经济下行的市场，在全球经济下行市场的时候，再投一些投机性的、高风险的科技类产品或创业型产品的话，就比较危险了。
所以，这些钱他们的要求是必须得回撤防守，防守的时候他的钱得有去处，那么机构不太可能是放在银行的，银行利率太低了。
房地产就成了一个非常好的避风港，这就是我们能看到钱会往房地产流。方向肯定是留在资产里面，就是那些能够产生的稳定现金流的资产，一定会承接最大量的资金进来。而长租别墅这次的稳定表现会吸引大量的资金进来，这是第一个。
第二个，其实之前有很多基金他们已经开始配置地产，但是整个美国过去50年的主流投资地产是以酒店和长租公寓为主的，他们的 portfolio可能就这几块，工业，或酒店，或者是长租公寓，很少有长租别墅类别，因为太新了。
但是这一次我们能够得到的市场消息也好，我们看到的市场也好，这些资本必须或他们投资委员会就必须要求他们配备SFR（独栋别墅）资产。所以现在整个美国这种长租别墅市场的房源是一票难求，就这种资产非常少。
市面上可能还有一些是属于收购社区，然后再运营管理的，不是Build to Rent，是Build to Sale的房子，他们把它做成长租别墅的，还有一些存量。但是像这种直接建好就是为了出租的社区非常稀少，因此这样的资产类别价格还会上涨，这是我们能看到的一个非常重要的趋势。
第三个，其实你从人口结构和消费习惯来看的话，基本上长租别墅也是一个大的趋势。因为第一人口的总量在上升，我们见到美国最大的两批人，一是婴儿潮一代，一个是千禧一代。这波千禧一代其实现在长大了，结婚了，生孩子了，他需要有house去居住。第二个，因为他们的购房意愿逐年下降，我们从各种民调上也都能看到，美国人现在购买一套房子自住的意愿是往下走的。而租房会成为一个非常非常普遍的现象。所以从大的消费趋势上来看，这也会是一个比较好的方向。
黄永明：是。可以预测未来Build to Rent它所占的独栋别墅当中的市场份额会越来越大。我们接下来来说一个很重要的问题，就是对于中国的投资者来讲，现在是一个买房的好时候吗？你怎么看？
蔡雨泉：对，我觉得是这样的。现在中国投资者进入美国市场的意义在哪里？我觉得现在这个时间节点，在这样的经济环境下，任何投资机构都很难找到一个非常好的稳妥的投资方向。
你可能会在危机之中看到有很多机会，我们就说以前有巴菲特举个例子，现在外面在下刀子，你千万不要用手去接，投机性的机会很多，但是我们需要谨慎。
所以现在我不认为是一个很好的投资机会，但它是一个比较好的配置的机会，而配置的机会是来自于时局的变化。因为我们现在面临的风险比较大，疫情期间大家隔离在家里，可能还没有想这件事情，但是我们过去短短的几个月，全世界发生了翻天覆地的变化，大量的救市政策，大量的财政计划，大量的货币政策，在市场上会发现，所以你会看到这个世界经济在未来会是什么样。
在这样的情况下，在通胀或者未来的危机没有来临之前，做一些资产配置，其实是对自己的保值的一个非常重要的方式。
所以现在我觉得是一个非常好的做个人财富规划和避险的时候。那么如果说是财富规划和避险或者是配置的话，我觉得也要需要满足两点条件。第一个条件就是说，本金不能亏，得是安全的。第二就是在本金安全的情况下，你还需要去达到一个稳定现金流。所以这两点是我们能够安全度过这个周期的非常重要的先决性条件。
那么这个时候，其实房产，尤其是这种长租型房产有很大的优势。
首先，美国的房子在银行可以估值，可以贷款，可以用房子去保本。而且这个房子还在德州，历年金融危机来的时候德州房产基本没有跌。2008年金融危机全美国都在跌的时候，休斯顿房价只跌了1%，这本来就是一个非常稳妥的市场。你买了德州的房子首先把你的现金的货币价值给稳定住。
第二，在你未来的5年或3年在面临先通缩后通胀的一个超级通胀时代之后，因为有稳定的现金流很重要，这一刻房子给你带来一个稳定现金流，所以这样的一个配置组合会是帮助我们去度过未来这个周期非常好的方式。
黄永明：是。刚才你提到房地产这种有形资产它的一种保值作用。考虑到你们的项目主要在休斯顿，达拉斯，今天我还看到一个很有意思的数据，是来自美国人口普查局的，它说从2010年到2019年间，它把美国全国各个城市人口增长的情况做了一个列表，从第1排到100多，前20位当中有8个城市都在德州，是占比最大的。
我们再去看一下这8个城市当中，有很多都是在达拉斯的周边的。我知道你们也有一个正在建的项目是在达拉斯那边，是一个针对学生的，叫做“学生公寓”，但其实它是别墅和联排别墅的一个社区。这个项目它的进展怎么样？
蔡雨泉：这个项目现在进展还非常顺利。首先，这个项目因为它区位太好了，它位于整个大学城的市中心，楼下就是商业配套。所以整个的项目的价值其实所有人都看得见。
这个项目其实现在疫情期间都是正常施工。现在是5月份，项目还处于一级开发收尾的阶段，等一级开发完成，就开始做二次开发的建造。所以这个项目现在的情况应该是非常的顺利。
如果大家去看现场的话，整个现场已经土地平整完毕，同时我们在现场也会有我们的指示牌，能看到我们的施工团队在那边紧张地施工。预计会在未来的三个月内那边建立一个临时办公室，整个项目还是进展非常顺利的。
黄永明：现在来看的话，你们预计什么时间开始交房？
蔡雨泉：我们最早的一批应该是在2021年初。学生公寓本来就是一个抢手的资产，运营市场也很好，所以很快做这件事情。
黄永明：好，今天非常高兴能够请到蔡先生来跟我们分享很多第一手的从房地产开发商的角度来看当前的市场变化和机会的话题。希望今天大家能够有一些收获，能够给大家投资起到一些帮助。
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