在少数州实施了分阶段重启之后,新冠疫情又有第二轮小幅的攀升,因此上周末起至少14各州暂停了重启的计划,多数州宣布延长居家隔离令,以此来更有效地控制好疫情。 房地产市场作为美国经济支柱的产业之一,5月份的销售数量和挂牌量均较去年同期出现了历史性下降。联邦国民抵押贷款协会副总裁兼首席经济学家邓肯先生表示:“在疫情持续的阶段,美国家庭个人财务压力增加,对于房产交易的热情持续走低,这导致了许多卖家处于犹豫不决的状态。” 这也是导致销量与挂牌数量降低的主要原因。
然而根据美国知名房地产网站Redfin报告显示,美国房地产市场需求量已经连续6个月上涨,6月的第一个礼拜已达到疫情爆发以来的最高点,购房需求指数相比疫情爆发之前上升了25%。然而全美房源数量持续紧绷稀少,强劲的需求量仍然会陆续不断地涌入市场。
根据美国知名房地产网站Redfin数据显示,在过去的两个月中,房地产市场逐渐放缓。5月份的房屋销售数量与去年同期相比下降了30.8%,新上市的房屋数量下降了21.5%和可供出售房屋数量下降了21.2%,较4月份下降了11.7%。
与一年前相比,美国房屋销售量跌幅最大的市场是豪宅市场,也因此拉动了房地产的整个板块,然而最近也有一股浪潮在暗涌 – 富商纷纷开始斥巨资购买顶级豪宅:
据《纽约邮报》透露,亚马逊CEO全球首富贝佐斯(Jeff Bezos)斥资1600万美元在纽约第五大道麦迪逊广场公园附近的公寓楼中购买了一套三居室公寓。之后,他又在洛杉矶比佛利山庄以1.65亿美元的价格从传媒大亨戴维格芬手中买下了华纳庄园。另外,就在最近,网易总裁丁磊也以2900万美金的价格从特斯拉CEO马斯克(Elon Musk)手中购买了一套其在洛杉矶的豪宅。
贝佐斯和丁磊并不是疫情期间豪掷千金购入房产的个例,就如全球最大的金融信息服务商彭博社的报道:“疫情所带来的经济衰退已经成为新一轮海外投资的引线,购买海外高端住宅一定程度上成为中国富人们面对严峻经济前景时,来抵抗货币贬值及财产保值的避风港。” 可见富豪与资本在这次疫情期间仍将房地产视为最稳定、最值得信赖的投资。
供需关系微妙导致平均房价平稳上涨:
全美房屋平均价格相较一年前仍然上涨,截至5月份全美房屋销售价格的中位价增长0.5%,新挂牌房屋的平均价格甚至同比增长8%。对此,Redfin的CEO凯尔曼表示:“房价没有大幅下降是因为‘供小于求’。6月初购房需求已从疫情爆发前的水平提升了25%”
Redfin数据显示,5月份在全美85个主要城市中,仅有4个城市销售价格的中位数与同期相比下降,其中西雅图平均售价中位数下降最显著,但也仅下降1.7%。
Redfin的首席经济学家泰勒·马尔(Taylor Marr)也表示:“ 疫情期间待售房屋供应量无法满足购房者的需求。” “虽然在豪宅市场上房屋销售价格降幅最大,但在经济适用房的价格继续上涨。即使在市场放缓的阶段,全美房地产市场仍然比一年前更具有竞争力。”
那么在全美房产市场销量连续下滑、新房挂牌数量依旧低迷以及买家热情持续走低的背景下,为何房地产市场供需关系与价格却呈现出另一番景象?我们认为主要有以下三个原因:
1、就业人口大幅增加,失业率回弹
根据美国劳动部最新报道,5月份美国非农就业人数剧增251万人。美国5月份失业率不但没有上升至官方预期的19%,反而从4月份的14.7%降至13.3%,这无疑会对美国住房市场造成很大积极的影响。知名商业新闻网站Business Insider首席战略官希玛(Sheema Shah)表示:“今天的数据揭示了美国经济比我们预想中的要有韧性,这显然是一个良性的信号指明美国经济重启已经开始恢复各大经济产业。
2、房贷利率降至历史新低
其次,导致美国房地产市场购房需求量不降反升的重要因素是现在全美的低房贷利率。根据美国房地美(Freddie Mac)发布的美国各大金融机构贷款利率调查数据统计,5月底美国30年固定房贷利率平均值已降至历史新低3.15%,虽然6月份房贷利率有些许反弹,但依然维持3.21%左右,且15年固定房贷利率以及5/1可调整房贷利率依然继续下滑。并且房地美预计房贷利率在未来两年内会保持在较低的水平,这无疑导致了更多的个人购房者选择在利率较低的这段时间内购买房产。
3、疫情控制有好转迹象,新挂牌房源数量回暖
虽然美国疫情仍在蔓延,但是疫情在许多美国的大城市已有所改善,包括疫情“热点”纽约、新泽西、芝加哥、波士顿、费城等地区疫情曲线也开始拉平。疫情的好转加上需求量的增加,房地产市场将逐渐倾向于卖方市场,随着房价渐渐上涨,届时会有更多业主选择将房屋挂牌出售。
5月份全美新上市的房屋数量,与去年同期相比下降了21.5%,但相较4月份上升了35.6%。全美房源数量急剧上升。这表示美国房地产市场已经从4月份的低谷中逐渐复苏。
此外, 通常来看春夏季是买房的旺季,尤其不少家庭会在此时为秋季开学做准备,学区房属于“刚需”,大部分优质学区房通常在春季开盘,而对于国内外家长而言,购买学区房的计划不会因为疫情原因推迟,一些地区,比如南加州还是对学区房准现房趋之若鹜。
有兴趣的朋友可以关注我们的顶级学区房资源——
No.1
Rise at Great Park
大公园是由美国最大房产建商Lennar Homes建造,Lennar成立于1954年,于1972年在纽交所上市,在21个州在建1300多个社区,每天成交114套房源,平均每13分钟就会成交一套房子。

尔湾大公园社区
作为21世纪全世界最大的公园系统和尔湾最受注目的开发项目之一,橙县大公园的占地面积达到1347英亩(5.26平方公里),是纽约中央公园的两倍。其总体规划多次获奖,是由享有盛誉并参与纽约世贸中心重建工程的纽约景观规划师Ken Smith担任首席设计。Rise为大公园第六期,户主可使用所有大公园的配套设施。大公园已经建设完成三个社区(Pavilion Park、 Beacon Park、 Parasol Park),正在建设的有两个社区(Cadence Park、 Novel Park),RISE将会和之前的社区结合在一起,组合成一个大型的绿色生态生活社区群。
No.2
Serrano Summit
位于森林湖的全新项目Serrano Summit已于2020年2月8日盛大开幕。该项目位置优越,地处城市中心区域,紧邻森林湖市政中心(Lake Forest City Hall)。Serrano Summit是由美国最大建商Lennar Homes建造。该社区为微缩版的奥德山庄,社区配有豪华会所,设计师与奥德山庄相同。Beach-Entry Pool, 两个社区公园,BBQ,篮球场、游乐场等户外休闲设施,地势较高,西侧面朝太平洋方向,东南侧面向Lake Forest山景。位于森林湖核心区域,与森林湖市政厅仅一墙之隔。距离i-5高速和光谱中心 ( Specturm Center ) 仅需5分钟车程。
总的来说,美国房地产经济依然保持在一个相对平稳的水平,疫情期间,全美平均房价依然能够保持一个稳定上升的趋势,其主要原因有——
1. 就业人口大幅增加,失业率回弹
2. 房贷利率持续走低
3. 疫情得到有效控制
所以,此前待售房源数量下降,购房需求增加,很大程度上是因为许多卖家正处于观望状态。在疫情逐渐明朗、房价再稳定提升一段时间以后,我们预计会有更多的卖家挂牌进入市场,届时全美房市的总体销量就有望回到甚至超过疫情前的水平。但是,不可否认的是美国新冠病毒依然没有得到最有效的控制,未来疫情依旧将会持续减缓买家的行动。我们对美国房地产经济预测相对乐观的同时,仍需保持谨慎。
END
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