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来源：发改委、新浪财经、基建通
作者：川
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2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（简称：通知）。标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，五一之前来一个惊雷，着实令人兴奋，连度假的心情都美了几分。

通哥解读

一、什么是REITS?

所谓REITs（RealEstateInvestmentTrusts）是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品。也即不动产通过资产证券化，实现大拆小的操作。
如果上面这个不好理解，通哥再用大白话来给你举例解释下：
如果有一条在运营且比较赚钱的高速公路摆在你面前，叫你买下来，一般人可能没那个财力。但是现在很多人一起凑了50亿，给到了基金公司，然后这个基金公司把这条高速公路（从政府手里）给买下来，而每个人的认购证明，就是这条高速的所有权的一部分。如果这条高速升值了，你的投资就涨了；如果你手头紧，随时可以卖掉折现。如果你没卖掉继续持有，那么高速每年收到的过路费在扣除各项运营成本后，还会给你分红，并且这个分红是每年比较稳定的。所以REITS它既不是股票，也不是债券，而是一个全新的投资品种。

二、它有什么特点？

首先是实物资产（不是虚拟）的所有权，看得见摸得着的。比如公路、铁路、机场、收费港口、变电站甚至是商品房等都可以拿来团购，每个人不用花太多的钱，就可以成为其股东之一。
其次，流动性好、灵活性强；你买了以后，可以坐等收益，也可以随时卖出折现。
第三，收益看得见，这些资产或大或小都是摇钱树，具有稳定的现金流，也比较透明，每年都会有可预期的分红。
第四，同为所有权，REITS要比股票的波动小（不会大起大落），一般人的心脏都能承受的起。

三、为什么要推出REITS？

1、帮助地方政府等去杠杆、增加基建投资
REITS的目标之一就是帮助地方政府、地方城投、国有企业等实现去杠杆。之前的文章中谈过，如今地方政府等杠杆率高，所以地方政府如何去杠杆，这是一个眼前比较现实的问题。目前疫情特殊时期，基建刺激又不能断，所以这种情况下怎么办？基建投资的钱从哪里来？
可以说REITS的到来，就能部分解决这个问题。经过近40年的发展，一方面我国基建设施（以地方政府为主导）的存量规模巨大，因此如果能把这些存量巨大的基础设施盘活，则能大大增加地方政府的现金流。发行基础设施类REITs可以达到盘活存量资产、拓宽融资渠道的作用，而且由于很多基础设施由政府投资，通过这种方式融资可以降低地方政府杠杆率，在目前新基建需要大量资金的情况下具有现实意义，属于政策支持的投资领域。
那么这块的体量有多大呢？据悉，中国已形成的存量基础设施达100万亿，假如10%可用于REITs，就是10万亿。
2、起到蓄水池的功能
在谈这一点之前，这里要插个小曲，那就是有人给REITS泼凉水。对于通知中提到的：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。并且还得是具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。所以这样的项目屈指可数，因此得出的结论就是，这个没什么大的意义。
关于这点，通哥觉得他是没看懂国家的另一个意图，在这个特殊时期，REITS具有特殊的使命。因为一季度居民存款达8.3万亿，且经过疫情之后，市场上还会有更多的资金，而REITS相当于增加了一个蓄水池的功能。不至于资金压在手里，造成通货膨胀。

四、REITS对于基建领域的影响几何？

首先这个REITS对于三方【资产端如地方政府方、金融机构、购买端如老百姓】都是多赢的局面，也是一个非常有利的尝试。
其次REITs本质是找到新增资金的筹措渠道，所以对于基建投资绝对是个大利好。而对于基建领域中最受益的依然将会是建筑央企们。比如运营资产较多的中国中铁、中国铁建、中国交建、中国建筑等。

五、REITS该不该买？

1、从海外投资的案例来看，拉长时间，可以达到年化8%~10%，所以收益率还是不错的。其次就是风险小，是介于股票和债券之间，可以帮助投资者在可控风险下的保值增值。
2、目前是试点阶段，都是发达经济区域的重点行业的优质项目，所以收益还是有保证的。
3、当然了，最后REITS也是有风险的。如果基础资产的价格太高了，你以为买了一头年轻力壮的奶牛，结果呢，实际上是一头老奶牛，后面也是有可能会亏损的。最后就是REITS的价格也会受到市场利率波动的影响，如果市场利率大幅上升，那它的定价就会大幅下调，所以有投资意向的也要注意哦。
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