房市战疫 | 新冠疫情如何影响到芝加哥家庭的房价承受力？

摘要

◆ 芝加哥南部地区家庭能够承受疫情带来的较小压力；

◆ 芝加哥东北部的普通家庭抗压能力较弱

受新冠疫情的影响，全美主要城市的大部分居民不得不选择在家上班，但是对于一些从事服务业的人员来说，在家上班也就等于变相失业，而即使能够在家上班，一些公司也会将工资缩水到原先的八成乃至六成，这不得不增大了许多家庭每月缴纳房贷的压力。

为了让大家更好地直观了解到房贷压力，我们采用光谱图例进行分析，不同的颜色代表不同的月房贷占月收入的比例，从而衡量不同家庭的还贷压力。

光谱图例中的绿色区域表示有能力轻松供房，其中月房贷占月收入的35%（根据国际上著名经济学家的研究，一般房贷不能超过其家庭收入的35%，这样才能维持正常的生活水平）；绿色区域右边的橘黄色区域表示供房贷有压力但不会超出每月收入；右边的橘红色以及红色区域表示这类家庭若想在该区域购房则还贷能力越低，红色越深表示房贷超过收入越多。

图片来源：Sawyer Bengtson on Unsplash

为了体现疫情产生的影响，我们假设在工资保持原有不变、降低20%、降低40%以及降低60%这三种情况下，对于芝加哥地区进行可视化分析，看看位于哪些区域的家庭受疫情影响出现了明显的还贷压力变化。

图片来源：Reddit u/WingonRiverJ

在知名论坛Reddit上有网友制作了一张为纽约市民介绍芝加哥社区分布的地图，从图中可以看到芝加哥市靠近密歇根湖的地区好比纽约的曼哈顿，北部地区更像是纽约的皇后区以及布鲁克林，南部地区与纽约布朗克斯、史丹顿岛更接近。

与纽约、波士顿的比较分析不同的是，我们对于芝加哥进行社区化分析，精准到每一个邮政编码地区的变化，更加精确地为大家呈现分析结果。从家庭月收入中位数分布地图来看，芝加哥市中部地区的家庭收入较低，北部、南部的家庭收入较高一些，靠近密歇根湖，也就是芝加哥“曼哈顿”地区的家庭收入较高

资料来源：Zip Atlas

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从收入分布图可以看到，靠近圣莫妮卡（Santa Monica Mountains）以及洛杉矶西部（The Westside）的地区家庭收入较高，而洛杉矶市中心中部、市中心南部以及安特洛普谷（Antelope Valley）地区的家庭收入则较低。

1. 收入保持不变-生活不受影响

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若是在疫情下家庭收入不发生改变，对于芝加哥大部分普通家庭来说购买房产以后每月还贷并不是一个棘手的问题，这一优势得益于芝加哥较低的房价。在全美五大城市——纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿和芝加哥中，芝加哥是房价中位数最低的城市，2020年3月房价中位数仅为24.9万美元，而纽约曼哈顿、旧金山则是惊人的99.8万、145万美元。因此若家庭收入不受疫情影响，芝加哥大部分处于绿色“低压区”普通家庭仍能有一个较为正常的生活。但芝加哥靠近密歇根湖北部地区的家庭还贷仍有一定压力。

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2. 收入下降20%-北部地区进入中压区

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当收入降低20%时，可以发现芝加哥市绿色的“低压区”范围开始缩小了。芝加哥市北部地区，也就是上文中提到的芝加哥“曼哈顿”和芝加哥“布鲁克林”，都进入到了橙色“中压区”，而此时芝加哥市南部地区还依然处在绿色的“低压区”，还未受到降薪带来的影响。

3. 收入下降40%-高压区扩张，分界线下移

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当收入降低40%时，部分芝加哥市南部地区也不能幸免地变为了橙色“中压区”，同时也有小部分中部地区成为了红色“高压区”。“中压区”和“低压区”的分界线进一步向南移动，芝加哥市沿密歇根湖岸的大部分地区成为了“中压区”，此时月房贷占月收入的35%以上，但尚未超过总收入。但尽管如此，芝加哥市仍有1/3至1/2的地区处于绿色的“低压区”。

4. 收入下降60%-芝加哥“曼哈顿”不堪重负

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当收入降低60%时，除了芝加哥“史丹顿岛”地区仍是绿色“低压区”以外，大部分芝加哥市的地区都进入到了橙色“中压区”，而芝加哥“曼哈顿”则成了红色的“高压区”——房贷超过了月收入。与此同时，密歇根湖沿岸地区也全线进入“中压区”。因此，当收入大幅度下降时，芝加哥大部分普通家庭的房贷压力将增大，其中压力变到难以接受的是中部以及中部偏北的地区。

通过以上分析不难发现，芝加哥市的危机地带分布呈现出明显的区域性：中北部率先进入压力区，南部受影响较小。若是结合芝加哥市社区类比纽约市的地图可以看出，芝加哥的“曼哈顿”、“皇后区”以及“布鲁克林”是在这次疫情中受到收入变化影响较大的地区，而南部地区则因为月供房贷数额较小而压力较轻。

从全美对比来看，芝加哥是五大城市中当收入下降40%以后红色“高压区”范围最小的城市。那么疫情对于美国旧金山的房屋还贷冲击又是怎样的呢？敬请期待优投房的“危机地带”系列研究报告之旧金山篇！

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资料来源：FRED、网络

图片来源：FRED、网络

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