美国启点投资

（彭博社观点）
从各个角度观察，新冠病毒对经济的影响是残酷的。美联储预测，
2020
年美国实际国内生产总值将下降
6.5
％，到年底失业率将为
9.3
％。通常，在没有政府任何政策干预的情况下，如此严重的打击必将削弱房地产市场。然而，我们看到的恰恰相反。市场上的房屋供应数量继续下降到创纪录的新低点，房屋价格依然在加速增长。对于很多房东来说，这是好消息。但是，对于卖房子的人，热别是千禧一代购房者，想要在低点购房将面临障碍。
【美国贷款申请数据 - 11年最高】
疫情期间，我们很明显的看到房价加速增长的最大原因是：供应中断，而且它持续的时间比需求中断持续的时间要长，也就是说卖房子的人很少，买房子的还是大有人在。上周三（6月10日）每周房屋贷款数据显示，购房贷款申请已连续八周上升，并且在经过季节性调整的基础上接近
11
年的高点（上图）。需求迅速回升的部分原因是美国贷款利息下降至历史低点。在未来几年，利息几乎没有上升的迹象。

通常，在房地产市场，供应的反应速度不如需求快。3到4月，独栋住宅建设数量开始暴跌。报告显示同比下降
25
％。部分原因是很多州的建设由于疫情影响停工。东北地区的独栋住宅建设数量下降
73
％，而南部地区仅下降了
13
％。即使疫情缓解后施工继续进行，建筑商也会采取保持距离社交和其他措施以防止新冠病毒在工人间传播，从而必然放慢建设速度。

即便需求反弹，建筑商可能会放慢购买新地块，并且可能会降低产量。他们大多会等待一段时间，持观望态度，以确保恢复的需求水平是可持续的。

除了建设停滞方面的影响外，导致上市房屋数量减少的另外因素是银行、州、以及两房（房利美和房地美）实施的贷款减压计划。从政策角度来看，由于数百万人因疫情丧失工作，银行和政府帮助他们，防止贷款人无法及时还款导致强制拍卖或大量赎回，这是一件好事。但这种政策变化的直接结果是，降低了因无力还房贷的拍卖房的上市数量。

一些房主可能还因为失去工作而无法提供收入证明来购买其他房屋，因此推迟了待售房屋的上市。也有卖家不愿意让可能携带病毒的潜在购房者看房。

综合考虑，住房市场供应数量继续下降。追踪实时住房数据的
Altos Research 公司
指出，在美国，目前只有
70
万套挂牌独栋住宅，而去年同期有
90
万套。通常，在每年的这个时候，是传统的春季购房旺季，住房供应持续增加，进入冬季才会下降。但是，这不是过去几个月来我们看到的，实际上供应量继续萎缩。降价出售房屋的百分比是在数据库中看到的历史最低值，这一数据指标表明未来几个月房价将更快增长。

据推测，新冠病毒危机过去以后，拍卖房、以及房地产市场上所有来自潜在买家、卖家和房屋建筑商的行为将恢复正常。在某种程度上，由于疫情期间供应扭曲导致房价上涨过高，我们会看到房价趋于平稳甚至下降。但目前尚不清楚这将会在
2020
年发生。最近，房价上涨与股市上涨同时出现，这种现象给很多投资人带来困惑。
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