避免大坑系列四：出租房该放在自己名下还是公司名下？

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花粉们大家好啊。

大家是不是都在家闭关快三个月了啊？

外面每天春光烂漫，天天枯坐家里，还要面对上蹿下跳的神兽，还要担心厕纸和猪肉的供应，还得关心“五个一“和天价机票，现在还又多了打砸抢烧，难道一个新冠还不够让人烦的。。。啊啊啊这小半年太魔幻了，好想回到去年天天去办公室上班的日子！

画风突变进入正文。。。

《避免大坑系列一：投资房要不要折旧》一文指出了投资房房东最容易犯的一个错误：不折旧。今天我们来讲讲第二易犯的错误，也是大家最常问道的问题之一：投资房应该放自己名下还是公司名下。

先打个预防针：这个问题，没有定论，标准答案是：都可以，不确定，要看你的具体情况。我们会尽力分不同情况分别讨论。为了把概念讲清楚，会对例子做尽可能的简化处理，如果阐述不周欢迎大家指出，但是请不要抬杠。

曾经和一帮地主闲聊，大家各显神通，分享省税妙计，其中一个提到这种省税方法：

把自己的一个出租房放到S Corp名下，用租金收入给自己发个小几万工资，工资全部放进401k里面去，剩下租金的发K1不用交FICA。

我先不说话，大家找找看这段话有几处错误。如果你时间充足又愿意好好学习，请先预习一下以下文章作为答题的知识储备：

《避免大坑系列一：投资房要不要折旧》

《哪种税，你交了，但你却不知道！》

《公司退休福利计划系列4 - 解密401k》

好，答题时间结束，不卖关子了。

这段话呢，看似出自高手，把公司税pass through到个人税，passive income转active income, qualified plan tax benefit等等知识点都涉及了。如果说没花时间学习，那可是冤枉人。

可是，业内人士一看，就知道这段话作者应该是半道出家，自己研究琢磨，结果练功到半瓶水时，岔气出偏，走火入魔。。。

里面讲的东西，都不对啊都不对！

来，主要有三点错误，我给你一一指出：

（1）出租房不宜放在S Corp名下

出租房放在公司名下这点没毛病。但是，99.9%的case，都是放在LLC名下，不会放在S Corp名下。

说到开公司选择公司结构，对于大部分人来说，无非3个选择：C Corp，S Corp，LLC。（别和我提PC, LLP, PLLC等啊，你要是提，就是抬杠）

出租房要放公司名下，基本上只有LLC这个选择。这里我们可以采用排除法:

如果放C Corp名下，大部分人都知道，C Corp是double taxation结构，先交一遍21%的公司税，赚的钱给到自己名下后，按自己个人税率再交一遍税。赚钱要交两遍税，那肯定是不合适的。

如果放S Corp名下，暂时可能看起来没有什么问题，但是将来转手的时候问题就大啦：如果房产将来从S Corp转给个人，要按sale来处理。比如房产增值了50万，50万算作gain。如果持有人去世，不可以享受cost basis step up。

所以，如果想用公司来持有房产的话，请选择LLC结构，并且选择用partnership报税，不要选S Corp报税。

（2）租金收入不可以用于放退休金

对于大多数有一个两个出租房的地主而言，这些房子叫“投资房”。

我觉得”投资房“这个名字起得很奇妙，直接回答了投资房收入如何报税的问题：顾名思义，投资房是用来投资的房子，所以赚来的钱，也就是投资所得。

你肯定觉得这句话很废话。但我其实想说的是：在投资房应该算business还是investment的问题上，投资房这个名字就直接告诉你：算investment 。

而投资所得investment return是没有交过payroll tax的，（关于payroll tax请看文章《哪种税，你交了，但你却不知道！》，不是earned income，非劳动所得）。所以投资房的房租收入是不可以用来放退休金，比如SEP IRA or 401k的。

（3）出租房收入，本来就不需要交FICA （payroll tax）

刚刚说了，租金算investment收入，所以本身就不用交FICA，所以用“S Corp省 FICA”这一说，在公司是个正常运营的business的情况下适用，在公司只是用来持有出租房的情况下，就有点画蛇添足多此一举了。

但是呢，我前面说的这三点错误，一定成立吗？

不一定。

我们回到出租房到底算Investment还是business这个问题上来。。。

这个问题，IRS也没有明确答案。

来，让我

大家知道，出租房的收入，是进入Schedule E （Supplemental Income and Loss）而不是Schedule C （Profitor Loss From Business），从这点上看，出租房不算business。

然而，出租房又有很多expense可以打去，比如你开车看房的汽油费啊，装修的材料啊人工啊，租房的marketing成本啊。而且，出租房的确需要花时间精力打理：打广告，找租户，换租户，买保险，修修补补，找property management公司，比普通investment多花太多时间了。从这点看来，出租房又具有business的属性。

那到底，出租房算investment 还是business，包租公包租婆算investor还是business owner呢？

在199A的税法法条里面，我们可以看出更多IRS政策制定的思路。

199A （Qualified Business Income Deduction），是2018年The Tax Cut and Jobs Act（俗称Trump税改）的重要组成部分。因为在Trump税改中，将通常是大公司的C corp税率从35%降到了21%。于是小公司不服气了：为什么大公司减那么多税，我们的税率还一样呢？于是税改里对应小公司的政策是：如果是小公司qualified business income, 可以有20%的收入不交税。注意，不是延迟交税咯，是直接 不！交！税！

那么，大量包租公包租婆要问：出租房收入，到底算什么性质呢？如果是investment income，则不能享受199A。但如果是全职房东，有几十房子，那都不能算business的话，真要哭晕在厕所了。

所以，199A出台了一个折中的规定：

1. 如果你的出租房有单独的一本账（不能和个人的收支瞎混在一起）

2. 一年至少在出租房这件事儿上花250个小时

如果上述两点都满足，那么，出租房就可以被看作是一个business，享受20% qualified business income deduction。

倒推过来，IRS的核心思想就是：

投资是被动的，不需要花太多时间精力参与的，所以对于大多数只有一两个投资房的人来说，投资房算作investment。

而如果你的房子很多，花的时间很多(差不多平摊下来每个礼拜五小时以上)，比如是有几十个房子的大地主，那肯定是全职或者半职在干地主这件事儿了，每天忙着东修修西补补东催催西赶赶的，那么出租房就可以作为business生意来对待。

有人问：那是不是可以磨洋工，说我每个月花20个小时去收租呢?

IRS也不傻啦，要求你自己填个打卡表，每个小时做了什么事情，都要清楚地记录下来。如果Audit起来，都要扒拉出来看的。

好，看到这里，你肯定疑惑更多了。看起来出租房又可以作为investment，又可以作为business，那到底该不该放到公司名下啊？

这个问题之所以难回答，就是因为没有定论。标准答案是：都可以，不确定，要看你的具体情况。

来，我们来把放公司名下的好处坏处都总结一下：

放公司名下的好处：

1. 防范风险。

前面提到，虽然出租房可作为投资亦可作为生意，但是做大了终归是会归结为生意。生意自然可能赚钱可能亏损。最重要的是：做好资产保护，不能让一个投资房产生的liability波及到其他的资产。

比较常见的例子：租户，或者租户的亲戚朋友，在出租房里摔伤。或者因为门口行人道上的雪没有扫干净，导致路人甲在门口摔倒。又比如天花板掉下来砸到访客，等等。

如果是打算往全职房东发展，打算有几十个房子，难保其中一两个不出事，那么还是放LLC里面好。如果一个房子出了大事，如果没有放入公司，有可能会把全部身家都要赔上。而如果提前设立好LLC，做好风险防控，顶多壮士断腕把这个LLC里面的资产全部亏掉，不伤筋动骨。

放公司名下的坏处：

1. 成本比放在个人名下高。公司成立啊，独立的bookkeeping记账啊，每年公司的annual filing啊，公司报税啊，都是又费钱又费时间的事儿。

2. 贷款更麻烦。很多银行只允许用个人名义贷款，或者如果用公司名义贷款利息会高些。

3. 将来做1031只能继续用公司持有。1031要前后手对上，不能公司转个人。

结语：

出租房应该放自己名下还是公司名下这个问题，没有定论，标准答案是：都可以，不确定，要看你的具体情况。

如果你只有几个投资房，只是打算一直当个业余房东，那么就放个人名下。成本小，贷款容易。对于风险管控，记得买足umbrella insurance就好。

如果你是打算往半职或者全职房东发展，把出租房当做生意来做，那么建议还是放在LLC里面吧。

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