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花粉们大家好啊。
大家是不是都在家闭关快三个月了啊?
外面每天春光烂漫,天天枯坐家里,还要面对上蹿下跳的神兽,还要担心厕纸和猪肉的供应,还得关心“五个一“和天价机票,现在还又多了打砸抢烧,难道一个新冠还不够让人烦的。。。啊啊啊这小半年太魔幻了,好想回到去年天天去办公室上班的日子!
画风突变进入正文。。。
01
避免大坑系列一:投资房要不要折旧》一文指出了投资房房东最容易犯的一个错误:不折旧。今天我们来讲讲第二易犯的错误,也是大家最常问道的问题之一:投资房应该放自己名下还是公司名下
先打个预防针:这个问题,没有定论,标准答案是:都可以,不确定,要看你的具体情况。我们会尽力分不同情况分别讨论。为了把概念讲清楚,会对例子做尽可能的简化处理,如果阐述不周欢迎大家指出,但是请不要抬杠。
02
曾经和一帮地主闲聊,大家各显神通,分享省税妙计,其中一个提到这种省税方法:
把自己的一个出租房放到S Corp名下,用租金收入给自己发个小几万工资,工资全部放进401k里面去,剩下租金的发K1不用交FICA
我先不说话,大家找找看这段话有几处错误。如果你时间充足又愿意好好学习,请先预习一下以下文章作为答题的知识储备:
好,答题时间结束,不卖关子了。
这段话呢,看似出自高手,把公司税pass through到个人税,passive incomeactive income, qualified plan tax benefit等等知识点都涉及了。如果说没花时间学习,那可是冤枉人。
可是,业内人士一看,就知道这段话作者应该是半道出家,自己研究琢磨,结果练功到半瓶水时,岔气出偏,走火入魔。。。
里面讲的东西,都不对啊都不对!
来,主要有三点错误,我给你一一指出:
1)出租房不宜放在S Corp名下
出租房放在公司名下这点没毛病。但是,99.9%case,都是放在LLC名下,不会放在S Corp名下。
说到开公司选择公司结构,对于大部分人来说,无非3个选择:C CorpS CorpLLC。(别和我提PC, LLP, PLLC等啊,你要是提,就是抬杠)
出租房要放公司名下,基本上只有LLC这个选择。这里我们可以采用排除法:
  • 如果放C Corp名下,大部分人都知道,C Corpdouble taxation结构,先交一遍21%的公司税,赚的钱给到自己名下后,按自己个人税率再交一遍税。赚钱要交两遍税,那肯定是不合适的。
  • 如果放S Corp名下,暂时可能看起来没有什么问题,但是将来转手的时候问题就大啦:如果房产将来从S Corp转给个人,要按sale来处理。比如房产增值了50万,50万算作gain。如果持有人去世,不可以享受cost basis step up
所以,如果想用公司来持有房产的话,请选择LLC结构,并且选择用partnership报税,不要选S Corp报税
2)租金收入不可以用于放退休金
对于大多数有一个两个出租房的地主而言,这些房子叫“投资房
我觉得投资房“这个名字起得很奇妙,直接回答了投资房收入如何报税的问题:顾名思义,投资房是用来投资的房子,所以赚来的钱,也就是投资所得
你肯定觉得这句话很废话。但我其实想说的是:在投资房应该算business还是investment的问题上,投资房这个名字就直接告诉你:算investment
而投资所得investment return是没有交过payroll tax的,(关于payroll tax请看文章《哪种税,你交了,但你却不知道!》,不是earned income,非劳动所得)。所以投资房的房租收入是不可以用来放退休金,比如SEP IRA or 401k的。
3)出租房收入,本来就不需要交FICA payroll tax
刚刚说了,租金算investment收入,所以本身就不用交FICA,所以用“S Corp FICA”这一说,在公司是个正常运营的business的情况下适用,在公司只是用来持有出租房的情况下,就有点画蛇添足多此一举了。
03
但是呢,我前面说的这三点错误,一定成立吗?
不一定。
我们回到出租房到底算Investment还是business这个问题上来。。。
这个问题,IRS也没有明确答案。
来,让我
大家知道,出租房的收入,是进入Schedule E Supplemental Income and Loss)而不是Schedule C Profitor Loss From Business),从这点上看,出租房不算business
然而,出租房又有很多expense可以打去,比如你开车看房的汽油费啊,装修的材料啊人工啊,租房的marketing成本啊。而且,出租房的确需要花时间精力打理:打广告,找租户,换租户,买保险,修修补补,找property management公司,比普通investment多花太多时间了。从这点看来,出租房又具有business的属性。
那到底,出租房算investment 还是business,包租公包租婆算investor还是business owner呢?
199A的税法法条里面,我们可以看出更多IRS政策制定的思路。
199A Qualified Business Income Deduction),是2018The Tax Cut and Jobs Act(俗称Trump税改)的重要组成部分。因为在Trump税改中,将通常是大公司的C corp税率从35%降到了21%。于是小公司不服气了:为什么大公司减那么多税,我们的税率还一样呢?于是税改里对应小公司的政策是:如果是小公司qualified business income, 可以有20%的收入不交税。注意,不是延迟交税咯,是直接 不!交!税!
那么,大量包租公包租婆要问:出租房收入,到底算什么性质呢?如果是investment income,则不能享受199A。但如果是全职房东,有几十房子,那都不能算business的话,真要哭晕在厕所了。
所以,199A出台了一个折中的规定
1. 如果你的出租房有单独的一本账(不能和个人的收支瞎混在一起)
2. 一年至少在出租房这件事儿上花250个小时
如果上述两点都满足,那么,出租房就可以被看作是一个business,享受20% qualified business income deduction
倒推过来,IRS的核心思想就是:
投资是被动的,不需要花太多时间精力参与的,所以对于大多数只有一两个投资房的人来说,投资房算作investment
而如果你的房子很多,花的时间很多(差不多平摊下来每个礼拜五小时以上),比如是有几十个房子的大地主,那肯定是全职或者半职在干地主这件事儿了,每天忙着东修修西补补东催催西赶赶的,那么出租房就可以作为business生意来对待。

有人问:那是不是可以磨洋工,说我每个月花20个小时去收租呢?
IRS也不傻啦,要求你自己填个打卡表,每个小时做了什么事情,都要清楚地记录下来。如果Audit起来,都要扒拉出来看的。
04
好,看到这里,你肯定疑惑更多了。看起来出租房又可以作为investment,又可以作为business,那到底该不该放到公司名下啊?
这个问题之所以难回答,就是因为没有定论。标准答案是:都可以,不确定,要看你的具体情况。
来,我们来把放公司名下的好处坏处都总结一下:
放公司名下的好处:
1. 防范风险。
前面提到,虽然出租房可作为投资亦可作为生意,但是做大了终归是会归结为生意。生意自然可能赚钱可能亏损。最重要的是:做好资产保护,不能让一个投资房产生的liability波及到其他的资产。
比较常见的例子:租户,或者租户的亲戚朋友,在出租房里摔伤。或者因为门口行人道上的雪没有扫干净,导致路人甲在门口摔倒。又比如天花板掉下来砸到访客,等等。
如果是打算往全职房东发展,打算有几十个房子,难保其中一两个不出事,那么还是放LLC里面好。如果一个房子出了大事,如果没有放入公司,有可能会把全部身家都要赔上。而如果提前设立好LLC,做好风险防控,顶多壮士断腕把这个LLC里面的资产全部亏掉,不伤筋动骨。
放公司名下的坏处:

1. 成本比放在个人名下高。公司成立啊,独立的bookkeeping记账啊,每年公司的annual filing啊,公司报税啊,都是又费钱又费时间的事儿。
2. 贷款更麻烦。很多银行只允许用个人名义贷款,或者如果用公司名义贷款利息会高些。
3. 将来做1031只能继续用公司持有。1031要前后手对上,不能公司转个人。
结语:
出租房应该放自己名下还是公司名下这个问题,没有定论,标准答案是:都可以,不确定,要看你的具体情况。
如果你只有几个投资房,只是打算一直当个业余房东,那么就放个人名下。成本小,贷款容易。对于风险管控,记得买足umbrella insurance就好。
如果你是打算往半职或者全职房东发展,把出租房当做生意来做,那么建议还是放在LLC里面吧。

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